В ожидании чуда. Харьковские арендаторы надеются, что офисные площади будут дешеветь
Предприниматели множатся
Харьковским бизнесменам явно не хватает кабинетов. По оценкам ведущего эксперта местного АН "Центр недвижимости" Александра Иванова, за год спрос на офисы вырос как минимум на 20%. "Клиенты делятся на две категории. К первой относятся крупные фирмы, которые увеличивают штат и ищут более просторные помещения. Как правило, они просят подобрать объекты площадью 300–500 кв. м в бизнес-центрах хорошего уровня. Во вторую группу входят компании поменьше, которым требуются офисы до 100 кв. м. Как правило, они предпочитают квартиры, переведенные в нежилой фонд", — отмечает он.
В компании "XXI век" добавляют, что наиболее популярными в Харькове являются объекты классов В и С (37 и 42% спроса соответственно). В то же время на офисы класса А претендуют не более 5% бизнесменов.
На вторичном рынке наиболее востребованы удачно расположенные помещения.
Как рассказал "ДС" директор местного АН "Капитал" Павел Демьяненко, первые этажи в фасадных зданиях на центральных улицах — Сумской, Пушкинской, проспекте Ленина — уже давно выкуплены или сданы в долгосрочную аренду, поэтому найти такой объект в базе данных агентства крайне сложно. Ценятся также офисы, расположенные на пересечении пассажиропотоков, например, возле станций метро "Научная", "Университетская" и др., которые риэлторы также склонны относить к дефицитным.
Среди других особенностей харьковского рынка офисной недвижимости г-н Демьяненко называет крайне низкую долю иногородних бизнесменов — клиентами АН являются в основном местные фирмы, число которых из года в год увеличивается. Причем, по словам Александра Иванова, если ранее предприниматели предпочитали выкупать офисы, то сейчас, как правило, арендуют их, ожидая обвала цен на рынке и опасаясь переплатить.
Тем не менее признаков резкого снижения их стоимости в Харькове пока не наблюдается. Более того, весной на рынке произошел очередной скачок цен. "И арендные ставки, и стоимость продажи выросли на 25–27%. К примеру, если еще зимой офисы выставлялись по $800–1тыс./кв. м, то сейчас цены стартуют с $1,2–1,5 тыс./кв. м, достигая в центре $5–6 тыс./кв. м. Аренда подорожала с $10 до $15/кв. м на окраине и с $35 до $50/кв. м в центре", — рассказывает г-н Иванов. По его мнению, всплеск цен связан как с дефицитом офисных помещений, так и с "игрой на повышение" со стороны застройщиков. "Дело в том, что, закладывая фундамент, они предлагают потенциальным клиентам площади уже по более высоким ценам, чем их конкуренты, имеющие функционирующие БЦ. Так как мест на всех желающих не хватает, компании соглашаются на новые расценки. Понятно, что при перезаключении договоров владельцы более дешевых БЦ тоже подтягивают свои ставки", — поясняет причину роста цен Александр Иванов.
Новостройки не спасут
На первый взгляд, наличие дефицита офисов в Харькове выглядит более чем странно, ведь по объемам строительства таких помещений город входит в пятерку украинских лидеров. По прогнозам компании "XXI век", к концу нынешнего года предложение составит порядка 650 тыс. кв. м. Причем в стадии проектных работ или строительства сейчас находятся не менее 20 объектов. Но в местной компании "Проконсул" считают, что даже этого недостаточно. По их мнению, харьковчанам нужно не менее 820 тыс. кв. м офисных площадей, то есть разрыв между спросом и прогнозируемым предложением составляет 180 тыс. кв. м.
Дефицит приведет к дальнейшему росту цен. По выводам аналитиков, до конца нынешнего года арендные ставки увеличатся еще на 15%. Впрочем, Александр Иванов полагает, что воспользоваться данной тенденцией смогут далеко не все владельцы БЦ. "Спрос на реконструированные НИИ постепенно будет падать, поэтому им вряд ли удастся повысить арендные ставки. Тем более что в непосредственной близости от многих таких объектов уже строятся современные бизнес-центры. К примеру, помещение бывшего института возле станции метро "Советская" ранее было весьма востребовано из-за выгодного расположения, но сейчас возле него возводится БЦ "Авек", и, по нашей информации, многие арендаторы планируют перебраться туда", — говорит г-н Иванов, добавляя, что потерять постояльцев могут и другие здания бывших проектных институтов, админкорпуса промышленных предприятий и гостиницы, которые не могут предложить бизнесменам необходимого сервиса. К таковым, например, можно отнести НИИ "Гипроруда" по улице Ромена Роллана общей площадью 5 тыс. кв. м, здание на улице Сумской, 39, — 6 тыс. кв. м, БЦ "Радуга" (ул. 23 Августа) — более 5,5 тыс. кв. м.
Бизнес-центров класса А, по мнению аналитиков "Проконсула", в Харькове всего два: построенная в 2005 г. "Поэма" и открывшийся в конце прошлого года "Инвест-маркет". Но в "XXI веке" говорят, что они не дотягивают до такого уровня и могут претендовать лишь на класс В+. В нынешнем году ожидается реализация еще нескольких интересных проектов. На улице Иванова заканчивается сооружение БЦ "Велтон" площадью 7 тыс. кв. м, а на Сумской — торгово-офисных центров Ave Plaza (22,6 тыс. кв. м) и Platinum Plaza (9,4 тыс. кв. м).
