Жизнь налегке. Несмотря на дефицит складов, львовские торговцы не хотят за них много платить

В последние несколько лет во Львов устремились продавцы со всей страны и столкнулись с серьезной проблемой: пристроить на хранение свой товар здесь очень сложно. А о качественных складах можно только мечтать. Такая ситуация сложилась из-за дороговизны и нехватки земли в городе: ведь инвесторам гораздо выгоднее строить торговые и офисные центры, чем тратиться на логистику.

Гоняются за дешевизной
По словам директора АН "Олимпекс" Евгения Картавчука, сейчас спрос на складские помещения во Львове бьет все рекорды. Риэлторы оценивают динамику увеличения количества заказов на такие объекты как минимум в 30% по сравнению с прошлым годом. Среди наиболее активных претендентов на хранилища г-н Картавчук называет строительные, фармацевтические компании, предприятия, специализирующиеся на металлообработке, а также дистрибьюторов пищевой группы товаров, бытовой химии и косметики.

Небольшие торговые фирмы, как правило, ищут склады площадью от 50 до 300 кв. м недалеко от центра, а крупным компаниям нужны хранилища площадью от 1 тыс. кв. м на выезде из города. Особым спросом пользуются, в частности, район улицы Городоцкого возле Окружной дороги, Скниловский промузел, а также объекты, расположенные на Киевской трассе.

Среди основных требований к складам директор АН "Мегаполис — Центр" Вероника Немира называет лишь наличие удобных подъездных путей, железнодорожной ветки или авторампы. Такие критерии, как наличие отопления, систем кондиционирования, современных офисов с интернетом и несколькими телефонными линиями, которые в других крупных городах уже считаются базовыми при выборе, львовскими риэлторами воспринимаются как клиентские капризы. Непритязательность львовян не удивительна, ведь найти в городе даже самое скромное складское помещение — это уже большая удача.

Цены на них за последний год выросли на 20–30%. Но самые дешевые помещения практически не подорожали — арендные ставки на них, как и ранее, стартуют с $3–4/кв. м в месяц. А самые комфортные по местным меркам хранилища (с офисами и вентиляцией) поднялись в цене с прошлогодних 12 до $15/кв. м в месяц. Стоимость квадратного метра при продаже за год повысилась на 15% — до $600–800.

Эксперты объясняют данную тенденцию тем, что многие львовяне попросту не готовы платить за склады больше. "Смирившись с тем, что в городе очень дорогие торговые и офисные площади (ставки $25 и 50 за кв. м в месяц соответственно), предприниматели не могут привыкнуть к мысли, что можно платить немалые суммы еще и за хранилища. Этот стереотип настолько силен, что сдерживает рост цен на некачественные склады. По нашим прогнозам, до конца года ставки на более-менее комфортные помещения увеличатся где-то на 5% при общей динамике в других сегментах рынка недвижимости в 10%", — резюмирует г-жа Немира.

Неприхотливые львовяне
Особенно остро в областном центре стоит проблема с небольшими хранилищами, расположенными недалеко от центра города. "Большинство объектов, которые в советские времена выполняли функции складов, сейчас перепрофилированы под торговые", — рассказывает директор компании "ЛИМ" Игорь Ватуляк. Поэтому предпринимателям, ценящим центральное месторасположение, приходится ютиться в полуподвальных помещениях. Но поскольку они весьма доступны по цене ($3–4/кв. м в месяц), желающих хранить здесь свои товары достаточно, хотя ни о каких удобствах или наличии специального складского оборудования не может быть и речи.

Более богатый выбор хранилищ на окраинах Львова. По $3–4 за кв. м в месяц можно снять площади на территории бывшей торговой базы "Укроптбакалея" (ул. Зеленая в р-не Окружной) и Военторга (ул. Шевченко, район выезда на Краковец). Понятно, что об особых удобствах тут тоже говорить не приходится, однако у арендодателей все же есть возможность снять хотя бы скромный офис. Немало складских помещений сосредоточено и на улице Городоцкого в районе выезда на Окружную дорогу. Самый дешевый сегмент ($3–4/кв. м в месяц) представлен более чем на 10 тыс. кв. м, расположенных на территории "Экспоцентра". Ближе к Окружной дороге также есть бывшие товарные базы со складскими площадями почти в 100 тыс. кв. м. Несмотря на то что эти хранилища только слегка облагорожены (есть авторампы и офисы), спрос на них огромный, чем охотно пользуются владельцы, установившие рекордные для Львова ставки — $15/кв. м в месяц.

Весьма востребованы и помещения, расположенные на территории Скниловского промузла, в районе аэропорта. Ранее здесь были базы импортеров, сейчас же обширные территории раздроблены и сдаются сторонним арендаторам по $10/кв. м в месяц.

На Киевской трассе есть возможность снять склады, которые были введены в эксплуатацию год назад. К услугам арендаторов порядка 5 тыс. кв. м хранилищ по $8–10/кв. м с авторампой и системой кондиционирования, а также офисные помещения по $25/кв. м. Местные риэлторы относят эти объекты к классу В, но тут даже нет элементарного отопления.

Хранилища не выгодны инвесторам
Хотя город остро нуждается в новых складских помещениях, их количество вряд ли существенно увеличится в обозримом будущем. Евгения Картавчук считает главным сдерживающим фактором для потенциальных инвесторов дефицит земельных участков в городе, который отличается компактными размерами и плотностью застройки и уже давно нуждается в расширении границ. "За городской чертой есть свободные территории, но сейчас они принадлежат сельсоветам, а назначение такой земли — исключительно сельскохозяйственное. Перевести ее в коммерческий статус не только очень дорого, но и весьма проблематично. По сути, такие участки сегодня "мертвые" для застройщиков", — говорит г-н Картавчук, добавляя, что изредка появляющиеся в свободной продаже наделы впечатляют своей дороговизной. Если сельскохозяйственные угодья оцениваются в $3–5 тыс./сотка, то земля, переведенная в статус коммерческой, — $12–15 тыс./сотка. Для крупного же логистического центра нужно как минимум 20 га. "Получается, что затраты на строительство офисного или торгового центра и складского комплекса примерно одинаковые, тогда как первые два окупаются гораздо быстрее, ведь площади в них можно сдавать в два-три раза дороже, чем склады", — резюмирует Вероника Немира.

Тем не менее несколько инвесторов уже заинтересовались возможностью строительства во Львове крупных логистических центров класса А. Имена потенциальных застройщиков пока не разглашаются, как и параметры будущих объектов, которые сейчас находятся в стадии согласования проектов. Известно лишь, что один из комплексов разместится на 50 га возле Скниловского аэропорта, на территории бывшей военной части, а другой — в районе "Экспоцентра".