Массовое переселение

На винницком рынке жилой недвижимости намечается ценовой обвал — только за последний месяц квартиры подешевели на 10%. Впрочем, под распродажу попал исключительно старый фонд, а новостройки и ликвидные земельные участки как в черте города, так и за ее пределами имеют все шансы не только сохранить нынешние цены, но и существенно подорожать. Эта тенденция уже привлекла в данный сегмент многочисленных спекулянтов, нагнетающих ажиотаж.

Вторичка рухнула
Винницкое жилье стремительно теряет в цене. По словам представителя АН "Дом-инфо" Татьяны Волошиной, только за последние полтора месяца стандартная однокомнатная квартира подешевела приблизительно на $4–5 тыс. — до $40–42 тыс. Самые ходовые в городе двухкомнатные сбросили в цене менее существенно — порядка $2–3 тыс. и сейчас продаются в среднем по $60 тыс. Трехкомнатные квартиры, по оценкам маклеров АН "Квадратный метр", можно приобрести со скидкой в 10%, что составляет $5–7 тыс.

"Причины удешевления жилья просты: на сегодняшний день продавцов на рынке значительно больше, чем покупателей", — поясняет г-жа Волошина. Основатель Ассоциации специалистов по недвижимости г. Винницы и владелец местного АН "Антей" Андрей Резниченко отмечает, что в последнее время спрос на жилье снизился на 30%, тогда как предложение осталось на прежнем уровне, а то и выросло. "Слухи о возможном снижении цен заставили потенциальных покупателей занять выжидательную позицию и отложить сделки до лучших времен. Те, кто ранее вкладывал в недвижимость с целью подзаработать, отказались от столь сомнительного по нынешним временам бизнеса. Продавцы же, наоборот, начали массово выставлять жилье на продажу. Особенно суетятся те, кто купил квартиры с целью перепродажи, нередко в кредит. Доля спекулянтов на местном рынке достигает 20–30%, и, в первую очередь, они готовы предоставлять потенциальным покупателям скидки", — поясняет г-н Резниченко.

Винницкому жилью есть куда дешеветь. За прошлый год на волне ажиотажного спроса квартиры здесь выросли в цене почти в два раза, побив все мыслимые для небольшого областного центра рекорды и окончательно истощив кошельки горожан. Не в последнюю очередь этому спаду способствовали и банкиры, ужесточившие в этом году условия выдачи займов. В кредит же, по оценкам риэлторов, жилье приобретали не менее 80% покупателей.

По словам г-жи Волошиной, наи-более заметно снижение спроса отразилось на недвижимости, расположенной в самых непопулярных районах города. К таковым можно отнести, в частности, Дальнее Замостье (ул. К. Маркса, Ватутина, Космонавтов и пр.). Однокомнатная хрущевка там стоит не более $35–36 тыс., а квартира улучшенной планировки — $40 тыс. В конце прошлого года продавцы просили на $4,5–5 тыс. больше. Весьма востребованные среди местных жителей районы Ближнее Замостье (ул. Фрунзе, Ближняя Киевская, Красноармейская), Пирогово, Вишенка (ул. Космонавтов) подешевели на $3,5–4 тыс. Сейчас здесь можно приобрести хрущевку за $38–40 тыс., а более новую и просторную квартиру — за $42 тыс.

Центр Винницы (ул. Соборная, Театральная, Гоголя, Л. Толстого) остается традиционно дорогим, несмотря на то что здесь сосредоточено наиболее старое жилье, нередко с частичными удобствами. По словам Татьяны Волошиной, квартира тут стоит $2 тыс./кв. м независимо от состояния. Если же хозяин потратился на дорогой ремонт, цена может вырасти до $2,5 тыс./кв. м.

Зацементированные цены
Первичного рынка квартирная "распродажа" пока не коснулась, утверждают в агентстве "Квадратный метр". Как и в прошлом году, средняя стоимость жилья в новостройке составляет порядка $1,1 тыс./кв. м. Более того, инвесторы не исключают, что будут пересматривать расценки в сторону повышения, объясняя свои растущие аппетиты удорожанием стройматериалов. Но, судя по всему, их алчность подогревает неудовлетворенный спрос на новостройки. "До 70% покупателей хотят приобрести именно новую квартиру, даже не рассматривая в качестве варианта жилье на вторичке. Как следствие, уже на этапе строительства дома раскупается 70% квартир", — говорит г-н Резниченко, добавляя, что в обозримом будущем вряд ли стоит ожидать скидок на новостройки.

По данным "ДС", в первом квартале нынешнего года строители сдали в эксплуатацию 14,8 тыс. кв. м жилья, что на 15% больше, чем за аналогичный период 2006 г. Всего в этом сезоне будет возведено порядка 120 тыс. кв. м. На данный момент среди наиболее масштабных г-жа Волошина называет проект концерна "Поділля" — микрорайон из десяти домов на улице Зодчих (Пирогово). Выбор однокомнатных квартир тут уже крайне мал, но "трешки" по $1,2 тыс./кв. м в продаже еще есть. По $1,1 тыс./кв. м продает жилье на улице Келицкой (р-н Вишенка) СК "Киевгорстрой".

Среди планирующихся объектов риэлторы отмечают микрорайон в Старом городе (ул. Тимощука) на месте нынешнего частного сектора и жилой дом на улице Тарногородского (выезд на Киевскую трассу). Подробности проектов пока не разглашаются. Как стало известно "ДС", Винницкий горсовет выделил концерну "Подолье" 5,4 га по улице Пирогова под строительство жилищно-торгового комплекса общей площадью 15 тыс. кв. м и стоимостью 60 млн грн. По предварительным данным, свыше 10 тыс. кв. м займут квартиры, а остальное — магазины.

Деньги уходят в землю
Ценовой обвал вряд ли грозит и винницкому земельному рынку. Наоборот, смутная ситуация на вторичке заставила потенциальных покупателей, в том числе спекулянтов, обратить внимание на частную застройку. Интерес к участкам подхлестнули и банки, предложившие в этом году несколько "земельных" программ, в частности, кредиты на покупку наделов и ссуды под застройку. Данные тенденции как нельзя лучше способствуют росту цен, динамика которых поражала масштабами и в минувшем сезоне. Свободной земли в черте города практически не осталось. А те редкие предложения, которые все же попадают в базу риэлторов, впечатляют ценами — за сотку земли на окраине просят $15 тыс., в центре — $25 тыс. За последний год в два–три раза подорожали и загородные участки. По словам Татьяны Волошиной, наиболее дорогие участки сосредоточены в районе Гниваньского шоссе, где расположено так называемое местное "царское село" — стихийно образовавшийся элитный коттеджный городок. За престижное соседство потенциальным покупателям придется заплатить порядка $10–12 тыс./сотка, хотя еще год назад участок здесь можно было купить по $5 тыс./сотка. Более доступная земля в направлении Хмельницкого и Барского шоссе — $3–5 тыс./сотка. Впрочем, по прогнозам Андрея Резниченко, цены будут расти, так как здесь активно развивается инфраструктура.

Самая дешевая земля осталась в районе Кижилов ($1,5–2 тыс./ сотка) и на Немировском шоссе ($1–1,5 тыс./сотка). Непопулярность участков г-н Резниченко поясняет слабо развитой инфра- структурой и давним имиджем этих мест как неперспективных. Вместе с тем он полагает, что цены повысятся и там. "На волне ажиотажа не исключен рост расценок, как это было несколько лет назад с жильем на вторичке", — считает он. По мнению риэлторов, до конца нынешнего года земля возле Винницы подорожает еще на треть. Застройщики пока не оценили тягу винничан к земле. Возле города до сих пор нет ни одного "цивилизованного" коттеджного городка, хотя частные бригады уже активно выкупают по нескольку участков и возводят дома для богатых клиентов. Эксперты полагают, что строители в ближайшее время постараются исправить просчет, однако данных хотя бы о проекте такого городка пока нет.