Пригород мастеров. Стремясь сэкономить, средний класс отказывается от покупки готовых коттеджей, предпочитая строить самостоятельно
Покупатели перешли на природу
По данным риэлторов, в июне — первой половине июля количество сделок по приобретению дач и коттеджей в пригороде Киева выросло на 17% по сравнению с аналогичным периодом минувшего года. "В то время как на рынке новостроек и вторичного жилья столицы продолжается застой, загородная недвижимость активно раскупается и цены на нее продолжают повышаться", — сообщил директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур.
По информации директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, за год квадратный метр загородного дома подорожал в среднем на 30%, причем такие темпы роста продемонстрировали как старые мазанки в близлежащих селах, так и современные коттеджи-дворцы. Основными причинами продолжающегося роста цен стали значительно подорожавшая земля (составляющая немалую часть в стоимости коттеджа) и увеличение себестоимости строительства. "Большую роль в повышении цены сыграло и то, что инвесторы перебросили на этот рынок средства с рынков первичного и вторичного жилья города", — поведал г-н Степенко.
Эксперты отмечают большую инвестиционную привлекательность данного рынка. "Цены как на загородную недвижимость, так и на землю имеют гораздо больший потенциал роста, чем на вторичную недвижимость. Поэтому инвесторы предпочитают вкладывать деньги в землю, коттеджи и дома", — говорит г-н Сокур, отмечая, что на сегодняшний день стоимость квадратного метра в коттедже как минимум на 20% ниже, чем в хрущевке на окраине столицы, а в доме десятилетней постройки, пригодном для круглогодичного проживания, — в 2–2,5 раза.
$300 экономии
По данным АН "Альянс-Брок", основная активность на рынке купли-продажи дач, домов и коттеджей в пригороде Киева связана с приобретением самых дешевых объектов — дач стоимостью до $80 тыс. и самых дорогих — коттеджей от $500 тыс. При этом самое дешевое предложение не пользуется спросом на рынке. Цены на хаты-мазанки в селах в 80–100 км от города начинаются от $120 за кв. м, то есть 50-метровый дом здесь можно купить всего за $6 тыс. Тем не менее, по словам Андрея Сокура, это дешевое и, соответственно, удаленное от Киева предложение не востребовано у покупателей — люди, подыскивающие себе дачу подешевле, как правило, рассматривают предложение не дальше 50–60 км от столицы. "Основными покупателями этого сегмента являются молодые семьи с маленькими детьми", — рассказывает г-н Сокур. Такие покупатели, по информации риэлторов, чаще всего подыскивают себе дачу в старых дачных кооперативах, понимая, что за $50–80 тыс. рассчитывать больше чем на летний деревянный или непрезентабельный домик из кирпича не приходится. Как отметил Андрей Сокур, 80% покупателей используют кредитные средства, средний размер которых составляет $30–40 тыс. при средней сумме сделки в $50–80 тыс.
Одной из причин достаточно низкого спроса на коттеджи для среднего класса стала активизация самодеятельного строительства, которое зачастую обходится значительно дешевле, чем покупка готового дома. Разница между ценой продавца и реальной себестоимостью дома может быть существенна. Хотя для небольших объектов это не столь важно (прежде всего из-за большего удельного веса в покупке стоимости земли). Как говорит Владимир Степенко, цена на хороший дом (с участком), пригодный для круглогодичного проживания в пригороде, составляет порядка $1 тыс. за кв. м. "Себестоимость возведения дома колеблется в пределах $600–700 за кв. м, не учитывая стоимости земли и т. п. Поэтому многие киевляне решаются на приобретение готового строения до 100 кв. м, позволяющего значительно сэкономить время и нервы", — уведомил г-н Степенко.
Прямо противоположная ситуация наблюдается в сегменте домов площадью 150–250 кв. м. Желающие иметь такой коттедж при покупке готового строения теряют значительные суммы и предпочитают строиться самостоятельно на приобретенном участке. Поэтому спрос на жилище такого размера при цене около $1 тыс. за кв. м низкий.
Конча-Заспа теряет популярность
Наиболее яркой тенденцией этого лета стал всплеск покупательского интереса к самому дорогому предложению на рынке — коттеджам стоимостью от $500 тыс. Некоторые агентства недвижимости регистрируют до 10 сделок в месяц по приобретению таких объектов. Ежемесячный объем сделок достигает $10–20 млн, что в несколько раз больше, чем в прошлом году. "Основной спрос на такое предложение формируют владельцы крупных и средних компаний и представители власти. Причем обе категории — это люди, которые приехали в столицу сравнительно недавно — два–четыре года назад, и из-за постоянных политических кризисов не решались ранее на покупку загородной недвижимости. Этот сезон стал просто ажиотажным", — отмечают в АН "Альянс-Брок".
По информации Владимира Степенко, сейчас предложение дорогих коттеджей начинается с отметки в $2,4–2,5 тыс. за кв. м (учитывая стоимость участка) и достигает $9 тыс. за кв. м. Причем большинство покупателей приобретают уже готовые дома, хотя в прошлые годы такие объекты нередко покупались еще на стадии проектирования. Как считают эксперты, это связано с тем, что нынешние покупатели перестали экономить и не желают тратить время и нервы на доведение своего загородного дома до ума. "Сегодня рынок предлагает таким покупателям порядка 150 уже возведенных коттеджей от застройщиков по цене как минимум на 30–40%больше, чем на стадии проектирования", — сказал г-н Степенко.
По словам экспертов, фаворитами продаж дорогих коттеджей, помимо традиционной Обуховской трассы, стали окрестности Вишенок, а также вышгородское и одесское направления. Остальные трассы у богатых покупателей практически не пользуются активным спросом. "Тот факт, что Вишенки в этом сезоне вышли на первое место по спросу среди обеспеченных покупателей неудивителен — это, по сути, другая сторона той же Кончи-Заспы. Тут прекрасный выход к Днепру, природные условия и видовые характеристики, в то время как цены на VIP-коттеджи намного ниже, чем по Обуховской трассе", — утверждает г-н Сокур.
Говоря о ближайшем будущем рынка дач, домов и коттеджей в пригороде столицы, эксперты сходятся во мнении, что пригородная недвижимость для отдыха до конца года прибавит в цене еще около 10%. "К осени предложений на рынке станет еще больше, но снижения активности покупателей прогнозировать не приходится", — полагает Владимир Степенко.
