"Караван" уйдет по частям. На рынке недвижимости наметилась новая тенденция
Рынок цивилизованной торговой недвижимости в столице вступил в новую фазу: вместо продажи проектов собственники все чаще продают уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Вслед за перекупкой ТРЦ "Пирамида", "Украина" и ТЦ "Глобус" на продажу готовится часть помещений торгово-развлекательного центра "Караван".
По данным "ДС", сейчас готовится продажа части площадей крупнейшего столичного торгово-развлекательного центра "Караван", которую выставляет на рынок совладелец данного комплекса. Чуть менее 4 тыс. кв. м торговых площадей будет реализовано через Украинскую Торговую Гильдию. Общая торговая площадь ТРЦ "Караван" составляет около 40 тыс. кв. м, а пиковое количество посетителей в выходные достигает 55 тыс. человек в день, при этом размер арендных ставок в зоне бутиков составляет порядка $200 кв. м/мес.
Продажа части ТРЦ, по словам экспертов, станет новой тенденцией на рынке, где до сих пор реализовывались, как правило, торговые комплексы целиком. За последние три года в столице уже были перепроданы такие торговые центры, как ТРЦ "Пирамида", "Украина" и ТЦ "Глобус". Интерес к подобным покупкам, по словам директора департамента маркетинга и продаж компании "Укрторг" Ярослава Цуканова, в столице более чем высок: торговая недвижимость входит в тройку наиболее ликвидных и прибыльных активов. По сообщению эксперта, доход от сдачи в аренду уже построенных торговых и торгово-развлекательных центров сегодня превышает 14% годовых, к тому же в ближайшее время стоимость самих торговых помещений увеличится на десятки процентов: только в этом году цена торговых площадей в столице выросла на 50%.
Главная причина высокой прибыльности в данной сфере — острый дефицит цивилизованных торговых площадей. Согласно данным компании Colliers International на сегодняшний день количество торговых помещений в Киеве в расчете на одного жителя почти в три раза ниже, чем в Восточной Европе и даже во многих столичных городах стран СНГ. В украинской столице площадь ТЦ и ТРЦ сегодня составляет 125 кв. м на 1 тыс. человек, а в Праге этот показатель равняется 650, в Варшаве — 740, Париже — 400, Москве — 603, Казани — 600 кв. м на тысячу населения. Несмотря на то что еще три года назад эксперты прогнозировали, что Киев уже в этом году догонит по показателям насыщенности рынка Париж, новые торговые центры в городе практически не вводятся — девелоперы запаздывают со строительством заявленных проектов на срок от двух до семи лет. Общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в Киеве составляет около 500 тыс. кв. м, что всего на 55 тыс. больше, чем полтора года назад.
По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, существенное замедление развития столичного рынка торговых помещений в последние три года было вызвано отнюдь не ограниченным потребительским спросом, который, напротив, только возрастал. "Причиной подобного парадоксального периода низкой активности на рынке явились постоянные отсрочки сдачи в эксплуатацию объектов, вызванные главным образом отсутствием необходимого опыта у местных девелоперов, усложненная процедура получения прав на землю и разрешения на строительство вдобавок к частым переменам на политической арене", — рассказывает г-жа Малиборская.
С другой стороны, по словам экспертов, неспешное развитие рынка на руку собственникам уже построенных цивилизованных торговых центров — уровень вакантности в успешных проектах составляет не более 1%, а арендные ставки в ТЦ и ТРЦ Киева в 2–2,5 раза превышают аналогичные показатели восточноевропейских стран и достигают отметки в $200 за кв. м в месяц. Такой уровень ставок в успешных проектах позволяет собственникам окупить их в течение всего двух–трех лет.
По словам Ярослава Цуканова, покупкой торгового бизнеса сегодня в столице интересуются как иностранные компании, для которых уровень прибыли в 14% годовых является очень привлекательным и которые хотят попробовать себя на украинском рынке, так и торговые марки, имеющие в своей собственности известные брэнды и вынужденные платить ежемесячно за аренду в престижных ТРЦ, владельцы которых не хотят передавать их в собственность.
По словам директора департамента маркетинга ЗАО "Квадрат-Украина" Натальи Рожковой, такое предложение и сейчас, и в дальнейшем прежде всего заинтересует отечественных инвесторов, поскольку приобретение готовых ТЦ и ТРЦ до сих пор было по карману лишь иностранным компаниям, а со стоимостью части проекта могут справиться и отечественные толстосумы. С таким мнением солидарен и управляющий партнер компании Concorde Development Валерий Кирилко, который отмечает, что покупка части готового бизнеса может заинтересовать, в частности, крупные торговые сети (супермаркеты одежды и бытовой техники), которые ввиду острого дефицита свободных площадей не могут полностью реализовать свой потенциал на рынке. "За ближайший год стоимость готового бизнеса в украинской столице вырастет еще на 30–40%, после 2008 года темпы роста снизятся, поэтому весьма вероятно, что случаи продажи части торговых, торгово-развлекательных и офисно-торговых центров станут более частыми", — отметил г-н Кирилко.
