В тесноте и в обиде. От амбициозных планов Минстроя обеспечить жильем каждого украинца могут остаться лишь новые нормы плотности застроек
Министерство строительства и регионального развития обнародовало проект Концепции общегосударственной целевой социальной программы "Обеспечение граждан жильем в 2009–2012 годах". Одарить украинцев собственными квадратными метрами собираются, внедрив механизм совместного с государством финансирования возведения частного жилья, а также предоставив дополнительную помощь строительным компаниям.
Строителям дадут на бедность
По заверению чиновников, жилищные проблемы граждан не удастся решить без экстренных мер. Сейчас в квартирных очередях стоят около 1,3 млн из 18 млн украинских семей, причем 882 тыс. из них — уже больше 10 лет. Ведь ежегодно жилье получают лишь 1,4–1,6% очередников. В Государственном ипотечном учреждении подсчитали: если задаться целью обеспечить каждого украинца жилплощадью не менее 30 кв. м (согласно существующим нормам — 21 кв. м), то при нынешних темпах строительства (8,6 млн кв. м жилья в год — уровень 2006 г.) на решение проблемы уйдет около 70 лет. По мнению авторов концепции, предложенные меры позволят сократить срок ожидания квартиры до 10 лет за счет интенсификации работ. Уже до 2012 г. Минрегионстрой намерен добиться увеличения ввода в эксплуатацию жилья до 17,3 млн кв. м. Начать собираются с формирования необходимой законодательной базы: к 2009 г. должны быть приняты Жилищный кодекс и законы, регулирующие механизмы совместного финансирования строительства. Затем министерство займется вопросом целевого выделения земельных участков и формирования территорий под их застройку доступным жильем, а также начнет реконструкцию домов первых массовых серий.
Впрочем, гораздо интереснее выглядят мероприятия по увеличению темпов возведения пресловутого доступного жилья, среди которых значатся разработка новых планировок квартир и повышение плотности застройки. "Вполне очевидно, что это подразумевает массовую вырубку зеленых насаждений в крупных городах и возведение многоэтажек на расстоянии всего нескольких метров друг от друга с нарушением действующих ныне санитарных норм. Сложно даже представить, на что станут похожи наши города, если "уплотнение" будет санкционировано на уровне центральной исполнительной власти", — считают в общественной организации "Голос общины Киева". Вопросы наблюдателей вызывают также намерения Минстроя разработать новые нормативы доступного жилья. Они опасаются, что за этим кроется уменьшение количества квадратных метров, положенных каждому украинцу по санитарным нормам.
Зато нормы рентабельности для строительных компаний министерство пересматривать не собирается, равно как и вмешиваться в их ценовую политику каким-либо другим образом. По мнению министра строительства и регионального развития Владимира Яцубы, рост стоимости квартир провоцируют законы рынка. "Почти 80% стройматериалов закупается за рубежом, что сказывается на ценах на недвижимость, поэтому программой предусматривается стимулирование отечественного производства стройматериалов. Как только украинские материалы будут использовать на 90%, цены на жилье упадут", — рассуждает министр, явно не владея ситуацией по технологии строительства либо намеренно сгущая краски вокруг непомерных затрат стройкомпаний. Постоянно жалуются на малые заработки и сами застройщики, уверяя, что рентабельность их бизнеса не превышает 5%. Хотя у Антимонопольного комитета на этот счет прямо противоположное мнение. "В Одессе, к примеру, себестоимость квадратного метра в домах монолитно-каркасного типа колеблется в пределах $337–450, а цена, по которой предлагается жилье, — $900–1700. Здесь от отвода земли до момента продажи проходит около трех лет, а рентабельность застройщиков в некоторых случаях достигает 100%", — заявил глава АМКУ Алексей Костусев, комментируя предварительные результаты проводимого ныне его ведомством исследования строительного рынка.
Однако Минстрой больше верит застройщикам и, чтобы облегчить им почетную миссию обеспечения граждан жильем, даже собирается внедрить систему государственной поддержки компаний, которые его сооружают. Им будет предоставлена возможность получения государственных кредитов, упрощенный и льготный отвод земельных участков под строительство, обеспечение этих наделов инженерными сетями за счет средств местных общин либо государства. Таким образом, в придачу к своей сверхрентабельности застройщики могут получить еще и бюджетные вливания уже с 2010 г.
Миллиарды ниоткуда
Концепция предусматривает два варианта помощи украинцам, желающим обзавестись собственными квадратными метрами. Первый — адресные безвозвратные жилищно-строительные субсидии (их объем должен быть утвержден отдельным законом, а предоставление гражданам станет подтверждаться именным свидетельством). Под объемы субсидий будут эмитироваться целевые облигации внутреннего госзайма, а средства, полученные от их продажи, аккумулироваться в специальном фонде госбюджета. Иными словами, разработчики концепции хотят повесить на государство дополнительные долги. Причем, как считают наблюдатели, такая жертва может оказаться совершенно бесполезной. И предлагают сначала навести порядок в рядах льготников, пересмотрев нынешнюю систему предоставления им жилья. "Сейчас у нас имеются около 30 категорий льготников, которым полагаются квартиры за счет государства. В подобной путанице могут ориентироваться только чиновники, которые "уводят" на сторону льготное жилье. Жонглировать такими категориями очень легко. В один год можно давать квартиры одной, в другой — кому-то еще", — говорит депутат Киеврады Владимир Бондаренко. В качестве примера он приводит ситуацию с распределением социального жилья в столице. При объемах строительства в Киеве в 1 млн кв. м местные власти отдают льготным очередникам только 60 тыс. кв. м. Хотя по действующим правилам застройщики должны передавать в распоряжение городских властей 10–25% от всего возводимого жилья.
Второй вариант — обеспечение доступности ипотечных кредитов. Достичь этого предполагается за счет внедрения системы целевых строительных сбережений — граждане смогут планомерно накапливать на банковских депозитах деньги на первый взнос по ипотечному займу. Сам кредит, как планируется, будет выдаваться из средств Государственного ипотечного учреждения, а ставка по нему станет определяться в зависимости от времени пребывания гражданина в квартирной очереди, срока, на который выдается заем, размера первого взноса и пр. Помимо этого, предполагается создать механизм, позволяющий ГИУ направлять часть средств, предусмотренных в бюджете на поддержку социально незащищенных слоев населения, на оплату первого взноса покупаемого в кредит жилья (до 30% от его стоимости). К решению данной проблемы собираются привлечь и местные бюджеты, активно тиражируя уже имеющийся опыт совместного финансирования строительства — за счет средств граждан и местной казны.
"Государство берет на себя обязательство способствовать развитию рынка жилья, что, в свою очередь, отразится и на увеличении объемов ипотечного кредитования. Средства, привлеченные от выпуска облигаций под государственные гарантии, будут рефинансироваться ГИУ комбанкам (в нынешнем году ГИУ уже выпустило облигаций на 1 млрд грн. — "ДС"). Пока что объем ипотечных кредитов, выданных отечественными финучреждениями, составляет 33 млрд грн., или 6% от ВВП (для сравнения: в США этот показатель достигает 46%, в Европе — 60%). Если мы хотим обеспечить граждан жильем, необходимо приблизиться к этому стандарту, то есть 33 млрд грн., вложенных в ипотеку сегодня, должны вырасти в 10 раз. На реализацию концепции потребуется порядка 330 млрд грн.", — говорит заместитель председателя правления Государственного ипотечного учреждения Вячеслав Коноплев. В ГИУ пока не могут сказать, где возьмут требуемую сумму, а в Минстрое прямо заявляют, что результаты выполнения программы будут зависеть от того, сколько средств удастся привлечь в виде государственного финансирования. Таким образом, о постоянных источниках госфинансирования гражданам — потенциальным участникам программы пока можно только мечтать.
Амбициозность планов Минстроя и невозможность прояснить реальные механизмы финансирования госпрограммы наводят на мысль, что обеспечение украинцев квадратными метрами станет очередным фантомом. А вот творческие новшества вроде уплотнения застройки и пересмотра жилищных норм имеют больше шансов приблизиться к народу. Если концепцию утвердят без существенных изменений, последствия от ее реализации украинцы почувствуют на себе уже через несколько лет.
