Предчувствуя "Элиту-Центр". Снижение покупательской активности грозит разорением мелким строительным компаниям
Заоблачные цены на киевскую первичку охладили-таки покупательский спрос. Ряд столичных компаний, рассчитывавших на вечный приток покупателей, оказались в довольно стесненном положении. Особенно это затронуло небольшие структуры, привыкшие работать на деньгах инвесторов. Застройщики покрупнее попытались выйти из положения, выбросив на рынок дефицитные ранее малогабаритные квартиры, но и эта мера его не оживила.
Столицу засыпали эконом-классом
Киевские застройщики значительно увеличили количество жилья, предлагаемого к продаже. Если полгода назад ХК "Киевгорстрой" предоставляла всего два-три дома, то сегодня в ее прайсах значится порядка 15 объектов и большой выбор малогабаритных квартир (более 10 домов эконом-класса). Аналогично обстоит дело и с компанией "Житло-iнвест", которая с начала года практически не участвовала в свободной продаже, а сегодня предлагает 12 объектов, в том числе и самого низкого ценового диапазона. Так, после длительного перерыва холдинг выбросил на рынок 1–2-комнатные квартиры в микрорайонах Осокорки-6, Осокорки-9-а, Позняки-2, Позняки-4-а по цене от $1567–1860 за кв. м. Достойное жилье предлагает и "Житло-iнвест", в прайсах которого с недавнего времени стали значиться 1- и 2-комнатные квартиры на проспекте Науки, в переулке Квитневом, в Бортничах и микрорайоне Позняки-3 от $1488–1884 за кв. м.
В "Киевгорстрое" сложившуюся ситуацию объясняют тем, что в стадию, на которой уже возможны продажи, вступила целая серия домов, строительство которых было начато практически одновременно. Аналогично ее трактуют и в "Житло-iнвесте", где отмечают, что предложенные на продажу объекты эконом-класса находятся на участках, освоение которых началось только недавно.
Эксперты считают, что массовое предложение жилья лидерами рынка вызвано прежде всего снижением покупательского спроса. По словам руководителя инвестиционного отдела компании "Новобудова" Дмитрия Колисныка, такая ситуация является классической, поскольку застройщики, даже самые крупные, нуждаются в постоянном поступлении средств для осуществления беспрерывного строительства и подготовки новых проектов. "Когда на рынке повышенная активность, большие компании придерживают ликвидные малогабаритные квартиры, потому что в такие периоды хорошо выкупают и менее востребованные 3–4-комнатные, в период же низкой покупательской активности они вынуждены выбрасывать на рынок самое дефицитное — эконом-жилье", — отмечает г-н Колиснык.
Увеличили предложение объектов эконом-класса и другие компании. Как и прогнозировала ранее "ДС", их выставили ФК "Укрреставрация", ИБК "Столица", компании "Познякижилстрой", "Новобудова", а также более двух десятков менее опытных застройщиков. В целом, по данным экспертов рынка, сегодня в Киеве ведется строительство свыше 200 жилых домов, почти треть которых относится к эконом-классу, тогда как полгода назад таких объектов было гораздо меньше. По мнению начальника управления инвестиций ОАО "Трест "Киевгорстрой-1" имени М. П. Загороднего" Тараса Зябкина, резкий рост доли малогабаритного жилья связан в первую очередь с нехваткой участков в центральной и прилегающих к ней частях города. Кроме того, девелоперы начали обращать внимание на реальные нужды киевлян. "Застройщики наконец-то отреагировали на резкое снижение платежеспособности населения, и после нескольких лет "забытья" эконом-жилье снова начинает занимать передовые позиции", — говорит г-н Зябкин.
Предчувствуя крах
По словам начальника отдела выпуска финансовых инструментов Укрсоцбанка Эрика Наймана, свыше 50% рынка новостроек столицы по-прежнему держится на банковских кредитах. Однако, как сказал Дмитрий Колиснык, сегодня средняя сумма займа существенно уменьшилась — с $50–100 тыс. до $20–30 тыс. "Как правило, покупатели берут кредиты на 10–20 лет. Это связано с тем, что киевляне не привыкли жить в долг и планируют возвратить деньги как можно скорее", — считает г-н Колиснык.
Специалисты отмечают, что, несмотря на обилие дешевого предложения, покупатели жилья в новостройках не спешат выстраиваться в очереди — количество желающих обзавестись даже дефицитным эконом-классом сейчас в два раза меньше, чем в начале года. Одной из причин стал значительный рост цен. С сентября 2006 г. они подскочили в среднем на 40%.
Кроме того, по словам Тараса Зябкина, спросом пользуются квартиры лишь от известных застройщиков. По мнению экспертов, это связано с тем, что в столице опять запахло "Элита-Центром". Участники рынка говорят, что у ряда киевских компаний из-за стагнации рынка появились первые проблемы.
Из-за резкого снижения покупательской активности населения нехитрая схема, согласно которой они отводили себе новые стройплощадки, принимали инвестиции граждан "в котлован" и достраивали на эти деньги другие объекты, перестала работать. В результате десятки домов находятся в замороженном состоянии. Их финансирование прекращено, и на столичном рынке новостроек уже назревают очередные скандалы, которые, как считают аналитики, могут серьезно поколебать первичный рынок. Как сказал г-н Зябкин, если такие застройщики в ближайшее время не "утонут", то как минимум испортят свою репутацию. Признает возможность банкротства отдельных компаний и Эрик Найман. "Прежде всего, это касается застройщиков, которые применяют наиболее рискованную политику привлечения денег — долевое участие инвесторов. Повторение историй а-ля "Элита-Центр" не исключено, так как сейчас инвесторы реагируют на приостановку роста цен, прекращая вкладывать в жилье спекулятивные средства", — говорит эксперт.
Более оптимистично оценивает ситуацию Дмитрий Колиснык, отмечая, что зависшие объекты, скорее всего, все-таки будут достроены, но с большими опозданиями по срокам. "Столичный рынок уже знал ситуации, когда из-за плохого менеджмента застройщики банкротились, но недострои, тем не менее, выкупали другие компании, успешно завершавшие проекты. Поэтому, если, как в случае с "Элита-Центром", не будет изначального мошенничества, то в течение двух-трех лет эти объекты достроят", — полагает он.
Цены пойдут вниз?
Что касается ближайшего будущего рынка новостроек Киева, то эксперты сходятся во мнении, что цены будут достаточно устойчивы. "Скорее всего, они стабилизируются на какое-то время, и резких скачков (как вверх, так и вниз) не предвидится", — считает Тарас Зябкин.
В то же время главные поставщики наиболее дешевого сегмента новостроек столицы завуалировано заявляют о готовности снизить цены. Так, на прошлой неделе почетный президент ХК "Киевгорстрой" Владимир Поляченко сказал, что стоимость одного квадратного метра доступного жилья должна находиться на уровне 4,5–5 тыс. грн., и отметил, что такие цены возможны в случае уменьшения ставки банковских кредитов, снижения стоимости паевых отчислений и вывода из тени первичного рынка земли.
