Иностранцы за амбаром. Даже массовый приход заграничных девелоперов не спас Киев от рекордного роста арендных ставок на складские помещения
Арендная плата в складских комплексах Киева достигла заоблачных высот. По ряду позиций мы опередили даже самый дорогой город Европы — Москву. Привлеченные данным обстоятельством в украинскую столицу и ее окрестности ринулись иностранные девелоперы, развернувшие масштабное строительство. Благодаря чему за девять месяцев этого года площадь складских центров удвоилась. Тем не менее спрос практически на порядок опережает предложение, и в следующем году арендная плата опять возрастет.
Впереди всей Европы
За девять месяцев нынешнего года арендные ставки в логистических комплексах увеличились на 20%. В результате украинская столица вышла на второе место в Европе после Москвы, а по отдельным показателям даже обогнала Белокаменную. По данным президента Real Estate Solutions Сергея Карамнова, в среднем величина арендных ставок составляет $120–130 за кв. м в год, а в некоторых случаях превышает $300 (в Москве средний уровень — $140 за кв. м в год).
В самом дорогом сегменте — классе А — ставки доходят до $17–20 за кв. м/мес. Хотя, по словам представителя консалтинговой компании "Диалог-Классик" Артема Новикова, аренда помещений специализированных складов с холодильным оборудованием может составлять и $35 за кв. м/мес. ($420 за кв. м в год).
Рост ставок не остановило даже появление значительного количества новых объектов. В текущем году инвесторы впервые от слов перешли к делу и начали вводить в эксплуатацию логистические комплексы. Интересно, что ситуация в этом сегменте недвижимости диаметрально отличается от условий на рынке офисных и торговых центров, который девелоперы по-прежнему только обещают насытить новым предложением. Специалисты поясняют это относительной простотой сооружения складов в сравнении с ТРЦ или офисными башнями.
По данным компании DTZ, только за первые девять месяцев нынешнего года предложение логистических комплексов удвоилось — с начала 2007 г. в столице и пригороде их общий метраж увеличился со 167 тыс. до 320 тыс. кв. м
Обилие нового предложения, тем не менее, не привело к стабилизации ставок, поскольку, по словам управляющего директора Colliers International (Украина) Александра Носаченко, растущий спрос на профессиональные складские помещения по-прежнему опережает темпы вывода нового предложения. По оценкам компании, объем уже зафиксированного неудовлетворенного спроса на высококачественные объекты в киевском регионе составляет порядка 400–500 тыс. кв. м.
По мнению генерального директора компании "Траектория" Сергея Клименко, потенциальный спрос еще больше: только на комплексы класса А он составляет 500 тыс. кв. м, класса В — 300–350 тыс., класса С — 100 тыс. Эти данные представляются обоснованными, учитывая, что сегодня объем рынка профессиональных складских помещений в крупных городах Восточной Европы и Москве в три–восемь раз превышает киевский. По словам г-на Новикова, денежный потенциал рынка логистических комплексов в столичном регионе эксперты оценивают в 300 млн евро.
О наличии огромного потенциального спроса свидетельствует и уровень вакантности помещений. По данным г-на Клименко, сейчас он нулевой в классе А и порядка 2% в классе В. "Особенно острый дефицит наблюдается в одесском, житомирском и бориспольском направлениях", — говорит он.
По словам г-на Носаченко, основной спрос на рынке создают крупные логистические компании (около 50%), а также дистрибьюторы товаров повседневного спроса и сетевые операторы розничной торговли, занимающие приблизительно по 20% каждый.
Хотя, по мнению специалистов, структура спроса в ближайшие годы, скорее всего, изменится, в первую очередь за счет повышения доли розницы. К выходу на рынок готовятся сразу несколько гипермаркетов, которым потребуются значительные складские площади.
Ставки будут расти
Эксперты единодушны в том, что бум логистического строительства в этом году еще не исчерпан. По словам старшего консультанта департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ Татьяны Захаровой, если с января по сентябрь в киевском регионе было введено 153,5 тыс. кв. м в составе современных логистических комплексов, что уже втрое больше, чем за весь прошлый год (53 тыс. кв. м), то с сентября по январь девелоперы обещают ввести еще 150 тыс. кв. м, что увеличит общий объем рынка еще на треть — до 470 тыс. кв. м. "Мы прогнозируем, что будет запущена первая очередь (площадь 7,2 тыс. кв. м) комплекса West Gate Logistics по трассе М-06 (Киев–Чоп), по которому уже подписан договор предварительной аренды с компанией Mary Kay. Практически достроен и Konodor Logistics Park общей площадью 68,9 тыс. кв. м, который также располагается возле трассы М-06. Планируется ввести в эксплуатацию первую очередь центра MLP Chayka (площадь всего проекта 115 тыс. кв. м), принадлежащего Multinational Logistics Partner-ship и предварительно сданного в аренду логистическому оператору Fordon. По мнению Артема Новикова, если в ближайшие два года на рынке будут преобладать комплексы площадью до 50–80 тыс. кв. м, то уже через два-три года средний размер большинства новых объектов достигнет 100–150 тыс. кв. м.
О намерениях построить логистические центры в 2008–2010 гг. уже сообщили инвестиционно-девелоперская компания Alacor, "Международное логистическое партнерство" (Россия), "Українські Вантажні Кур'єри", Kuehne& Nagel, FIM Group, Global City, компания "ХХI век". Впрочем, самыми крупными станут проекты FIM Group, наметившей построить комплекс в 150 тыс. кв. м в 2009 г., и компании "Ритейл Групп", запланировавшей объект в 200 тыс. кв. м.
Ключевым событием на рынке складской недвижимости может стать заявление "Киевской инвестиционной группы" (КИГ) (ее связывают с известным столичным олигархом Андреем Ивановым) о реализации первого проекта промышленного парка на земельном участке в 105 га, расположенном в 30-километровой зоне столицы, вдоль трассы Киев–Москва. По предварительным данным, он обойдется инвестору в $500 млн. Кроме того, в последнее время ряд инвесторов проявляют интерес к строительству складских комплексов вдоль планируемой новой окружной дороги вокруг Киева.
В результате, по словам Сергея Клименко, украинским рынком уже заинтересовались компании из стран Балтии, России, Казахстана, Польши. "Их интерес вполне понятен. В ближнем зарубежье доходность от складской недвижимости составляет порядка 8%, тогда как у нас — 15–17%. И все это на фоне высокого уровня спроса и практически полного отсутствия конкуренции", — говорит г-н Клименко. В связи с этим рост арендной платы не прекратится и в следующем году. Эксперты прогнозируют увеличение ставок еще на 15–20%, что позволит Киеву окончательно перегнать московские показатели.
