Парковка за $100 тыс. Машиноместо в приличном районе обходится дороже однокомнатной квартиры

Стоимость гаражей в Киеве бьет все рекорды. Если продавцы квартир буквально хватают каждого покупателя за полу и готовы сбрасывать цену, то купить парковочное место возле новостройки практически невозможно. В итоге за год данный вид недвижимости подорожал на 60%. Этим воспользовались и владельцы частных гаражей, которые также значительно увеличили цены и умудряются продавать даже железные "ракушки", запланированные под снос.

Автобум
Рынок паркингов подхватил эстафету бурного роста у завядших первички и вторички. За год паркоместо в доме эконом-класса подорожало с $15 тыс. до $22–24 тыс. (на вторичном рынке на Позняках — $49 тыс.). Средняя цена паркоместа в домах бизнес-класса составила $25–30 тыс., а премиум-класса — от $50 тыс. против $20 тыс. и $40 тыс. в начале года.

По словам руководителя отдела инвестиций компании "Новобудова" Дмитрия Колисныка, главной причиной резкого подорожания парковочных мест в новостройках стал растущий спрос. "За последние три года количество автомобилей в столице удвоилось, а паркингов стало сооружаться меньше. В итоге в нынешнем году за места в них начали выстраиваться очереди, и застройщики не преминули существенно поднять цены", — говорит г-н Колиснык.

По словам застройщиков, им приходится устраивать кастинг среди жильцов, поскольку паркомест на всех не хватает. "В некоторых проектах паркоместа продаются, например, только владельцам трех- и четырехкомнатных квартир и не реализовываются собственникам одно- и двухкомнатных. А о сторонних покупателях речь даже не идет, хотя еще год-два назад паркинги, которые тогда плохо раскупались, продавали всем без исключения", — сообщил представитель компании "Укрторг" Ярослав Цуканов.

В создании ажиотажного спроса в немалой степени повинны и сами застройщики, которые, согласно распоряжению городских властей, должны были все эти годы строить в центральных жилых зданиях одно машиноместо на каждую квартиру, а в нецентральной части города — на две, но эти нормы не были выполнены. По данным портала "Недвижимость", только каждая пятая из продающихся сегодня новостроек обеспечена паркингом.

Автобум в столице привел к тому, что высокий спрос, по словам руководителя проектов компании НЕСТ Сергея Кучера, отмечается, несмотря на то что во многих уже сооруженных паркингах зафиксированы существенные просчеты застройщиков: там либо сыро, либо недостаточно тепло, либо проблемы с вентиляцией. Невыкупленными остались паркоместа лишь на Сырце и в Академгородке. Во всех остальных случаях они полностью продаются еще до окончания строительства.

Похожая ситуация и на вторичном рынке — среди сотен предложений гаражей на цивилизованные паркинги приходится не более десятка. Большая часть из них не реализуется из-за завышенных цен. Так, 19-метровый гараж в паркинге возле гостиницы "Салют" и 14-метровое машиноместо в доме на улице Воздвиженская вот уже более полугода предлагаются по стоимости однокомнатной квартиры — $100 тыс. "Паркоместа по реальным ценам находят покупателей в течение нескольких недель", — говорит генеральный директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур.

Коварные спекулянты
На значительное подорожание мест в паркингах незамедлительно отреагировали владельцы частных гаражей, повысившие цены на свою недвижимость на 40–150%. По словам директора АН CIT Эдуарда Бразаса, если в начале года металлический гараж в зависимости от района стоил $5–12 тыс., то сегодня его цена составляет в среднем $7–20 тыс. Еще значительнее подорожали капитальные кирпичные гаражи со смотровыми ямами, которые на окраинах продаются по $15–20 тыс. (в начале года стоили $7–15 тыс.), а в центре по $30–75 тыс. (в начале года — $30–50 тыс.). Абсолютным лидером на вторичном рынке, по данным АН "Благовест", стал 65-метровый гараж на пять авто с отоплением на улице Шелковичной (Липки), за который хозяева просят $360 тыс.

Столичные маклеры сходятся во мнении, что столь стремительное подорожание ничем не оправдано — в отличие от цивилизованных паркингов эти вроде бы официально оформленные объекты на самом деле в любой момент могут быть признаны незаконными постройками и пойти под снос, перестав быть недвижимостью. При этом, как показала практика, собственники гаражей зачастую не смогут рассчитывать даже на какую-либо компенсацию.

По словам представителей Главкиевархитектуры, особенно это касается гаражных кооперативов, возведенных в 70–90-х годах минувшего столетия. По данным ведомства, до 70 % этих строений или не имеют законных оснований занимать земельные участки, или их владельцы вместе с правлением не переоформили документы в соответствии с новым законодательством. "Учитывая, что значительная часть этих кооперативов оказалась теперь чуть ли не в центре Киева, занимая при этом огромные площади дорогой земли, судьба их вполне предсказуема. Уже в ближайшие годы мы станем свидетелями гаражных войн между собственниками этой недвижимости, городскими властями и застройщиками", — отметил источник в Главкиевархитектуре, пожелавший остаться неназванным.

В качестве примера недолговечности такого вида недвижимости, как частные гаражи, маклеры приводят гаражный кооператив на месте будущего жилого комплекса "Покровский посадЪ", где компания-застройщик отсудила землю у официально оформленного кооператива и не предоставила его членам адекватной компенсации. Аналогичная судьба ожидает еще некоторые кооперативы на Лукьяновке, где уже утверждены несколько крупных жилищно-офисных проектов. В результате, по данным риэлторов, гаражи в "подозрительных" местах (запланированных под застройку) подешевели почти вдвое — если летом их продавали в среднем по $10,1 тыс., то теперь по $5,4 тыс., а металлический бокс во дворе можно купить за $2,5 тыс.

Показательной выглядит ситуация с гаражами на крутых склонах вблизи Львовской площади. На столичном градостроительном совете рассматривают проекты сооружения жилья и гостиниц в Кияновском переулке. В итоге гаражи там продают по $8–10 тыс. — вдвое дешевле, чем на околицах — Оболони или Позняках. На Подоле после скандала с отведением земли под гаражи на улице Новоконстантиновской цены снизились с $10 тыс. до $8 тыс.

"Владелец гаража по идее должен быть и собственником земли, на которой он построен. В то же время вопросы землевладения еще недостаточно урегулированы. Поэтому снос гаражей на площадках, предназначенных под строительство, — вполне нормальное сегодня явление, и никто не учитывает, что владельцы в свое время вкладывали в них немалые средства", — говорит Эдуард Бразас.

С таким мнением согласен и президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко, который отмечает, что гараж будет принадлежать собственнику только до тех пор, пока не появится лицо, заинтересовавшееся территорией, на которой данный кооператив стоит. "В среднем место в недавно построенном паркинге сегодня стоит в 2–20 раз дороже, чем гараж", — говорит г-н Бондаренко.

Парковки против гаражей
В любом случае ликвидация гаражей станет массовым явлением уже в ближайшее время. Несколько десятков гаражных кооперативов пойдут под снос благодаря разработанной в городе схеме строительства многоэтажных муниципальных паркингов. Первые такие многоярусные "этажерки" уже возводятся на Позняках и в Голосеевском районе. Киевские власти выделили еще несколько земельных участков под многоэтажные паркинги, а в Главкиевархитектуре говорят о планах привлечения инвесторов для создания более 20 подобных объектов в течение нескольких лет. Большинство из них запланированы на месте существующих гаражных кооперативов и открытых охраняемых автостоянок. Предполагается, что по истечении срока договоров аренды они просто не будут продлеваться, и таким образом земля освободится для сооружения коммунальных паркингов. Такая судьба, например, ожидает гаражи, расположенные вдоль железной дороги в районе проспекта Отрадного, на улицах Закревского, Сортировочной и др. Взамен снесенных объектов власти готовы гарантировать автовладельцам места в новых паркингах, которые построят без перегородок, то есть они не будут считаться собственностью отдельных граждан.

Интересно, что в местах, запланированных под застройку, по словам столичных маклеров, граждане, не подозревающие о глобальных планах по спасению города от избытка машин, продолжают покупать и продавать свои гаражи. Например, вдоль того же Отрадного металлический гараж стоит около $5 тыс. Маклеры отмечают, что по мере обнародования планов по сносу многих кооперативов цены на гаражи в них уменьшатся до сегодняшней коробки на вывоз — $600–1500. Что касается мест в паркингах, то в ближайшие полгода они будут дорожать. "Я думаю, за год паркоместа прибавят в стоимости еще 25–30%, а цена большинства частных гаражей, напротив, настолько же уменьшится", — говорит Дмитрий Колиснык.