Массовое переселение. Завышенные цены на квартиры заставляют ривненчан искать более доступную недвижимость за пределами городской черты
Строительный бум в Ривном насытил местный рынок — квартиры, ежегодно дорожавшие на треть, в нынешнем сезоне не выросли в цене, а наименее ликвидные уже в обозримом будущем имеют все шансы даже подешеветь. Тем не менее жилье в городе по-прежнему остается неоправданно дорогим, что все чаще заставляет местных жителей отдавать предпочтение загородной недвижимости. Впрочем, земля будет оставаться доступной недолго — активный приток в этот сегмент покупателей и спекулянтов уже взвинтил стоимость участков на 50–70%.
Покупатели перебирают старье
Ривненский рынок жилой недвижимости, который в течение последних двух лет демонстрировал рекордную динамику роста цен, превышающую 30–40% за сезон, теперь замер. Директор местного агентства "Кадет СВС" Инна Подолина отмечает, что сейчас не наблюдается даже традиционного осеннего подорожания, хотя риэлторы ожидали 10–15%-ного повышения расценок. Стагнацию рынка эксперты связывают, в частности, с резким снижением спроса на вторичку. Руководитель местного филиала АН "Олимп" Анжела Михайлюк говорит, что на протяжении последних двух месяцев доля сделок по продаже нового жилья в городе впервые превысила показатели вторичного рынка. "Большинство горожан стремятся купить квартиру в новостройке. Помимо желания заполучить более комфортное и просторное жилье, данная тенденция в немалой степени объясняется наличием в новых домах автономных систем отопления. Дело в том, что проблема бесперебойной подачи горячей воды и тепла в Ривном стоит очень остро", — поясняет она.
По словам г-жи Подолиной, наиболее стремительно теряют своих почитателей хрущевки. Сегодня их покупают разве что молодые семьи в качестве временного жилья. Правда, на ценах это пока не сказалось. Как и в прошлом году, такая квартира в центре стоит не менее $47–48 тыс., а на окраинах — порядка $40 тыс. Вместе с тем риэлторы прогнозируют снижение стоимости наименее ликвидного жилья на 10–15% уже в следующем году.
Падение спроса пока не коснулось панельных и кирпичных домов улучшенной планировки, расположенных в центре города. "Популярностью пользуются сталинки, большинство из которых сосредоточены на улице Соборной. Цены на однокомнатную квартиру с ремонтом в таких домах могут достигать $80–90 тыс. Но выставляются на продажу они крайне редко", — отмечает г-жа Михайлюк. Жилье в доме чешского проекта, расположенном на одной из центральных улиц (Соборная, Директории, Кавказская, Черновола, Мицкевича), можно приобрести за $50–55 тыс.
"Не намного ниже цены на квартиры в микрорайоне Пивничный, который стал весьма престижным местом обитания горожан", — рассказывает директор АН "Эксклюзив" Александр Ляшук. Популярность этого жилмассива эксперт объясняет активным развитием инфраструктуры (здесь появилось несколько супермаркетов) и неплохим качеством жилья. На Пивничном сосредоточены дома с квартирами улучшенной планировки, в том числе любимые горожанами "чешки". Как следствие цены на "единички" стартуют там с $45 тыс., а в кирпичных — с $50 тыс. Аналогичные объекты в микрорайоне Юбилейный будут стоить $40 тыс. и $44 тыс. соответственно.
Наиболее дешевое жилье в Ривном можно найти на улицах Фабричной, Дундича, расположенных в промышленной зоне города. Там квартиры на $3–5 тыс. дешевле, чем в спальных районах, а малогабаритное однокомнатное жилье можно приобрести за $32–35 тыс.
Завалили новым жильем
Капризничать при выборе квадратных метров ривненчанам позволяет активное строительство новых домов. В течение последних двух лет в сравнительно небольшом городе введено в эксплуатацию порядка 15 объектов, а в процессе возведения на данный момент находится еще не менее десятка. Причем строительство достаточно равномерно распределено по районам, так что есть предложения на любой вкус и кошелек. Среди элитных новостроек Инна Подолина называет, в частности, дома на улицах Лермонтова, Введенской, Струтинской, которые сдадут в ближайшее время (стоимость — от $1 тыс. до $1,5 тыс. за кв. м).
Строительство ведется и на приближенных к центру улицах Тихой ($1,2 тыс./кв. м), Тракторной ($900–1300/кв. м). Но, по мнению Анжелы Михайлюк, застройщики допускают традиционную ошибку — возводят слишком габаритное жилье. По ее словам, чаще всего покупатели хотят приобрести двухкомнатную квартиру до 70 кв. м, тогда как в новостройках, особенно расположенных в центре, они стартуют с 80 кв. м. Объекты с очень большой площадью (свыше 150 кв. м) сейчас вообще трудно продать. "К примеру, уже несколько месяцев мы не можем найти покупателя на несколько пентхаусов площадью порядка 200 кв. м", — говорит эксперт. В строящихся домах на окраинах, например в Пивничном районе, жилье предлагают по $1300/кв. м.
По словам специалистов, застройщики разрабатывают проекты новых домов. Судя по тому, что нескольким из них удалось получить земельные участки, можно прогнозировать, что в 2008 г. в городе начнется возведение не менее пяти жилых объектов. Вместе с тем цены на новые квартиры не только не снижаются, а, наоборот, демонстрируют тенденцию к росту — в каждой новостройке стоимость квадратного метра на 5–10% выше, чем в таком же доме, но построенном ранее.
Специалисты считают, что тенденция удорожания нового жилья продолжится и в дальнейшем, причем годовая динамика в течение ближайших двух-трех лет составит не менее 5–7%. Такая ситуация будет наблюдаться до полного насыщения города новостройками, что произойдет еще нескоро. Таким образом, разница в стоимости старого и нового жилья в Ривном будет стремительно нарастать.
Ликвидная земля
Риэлторы полагают, что продавцы явно завышают цену новых квартир. Многие горожане из-за этого уже стали вкладывать деньги в покупку загородной недвижимости или земельных участков. Если до недавнего времени частная застройка, которая в Ривном достаточно обширна, не пользовалась спросом у потенциальных покупателей, то в нынешнем сезоне за домами буквально вы- строилась очередь. "Еще в начале года коттеджи оставались невостребованными, и их хозяева даже пошли на снижение цен на 15–20%. Например, дом площадью 150 кв. м, ранее выставлявшийся за $150 тыс., подешевел до $120 тыс. В течение последних двух-трех месяцев такие объекты начали активно раскупать, вследствие чего их стоимость подскочила до $200 тыс.", — рассказывает Анжела Михайлюк.
Застройщики отреагировали на данную тенденцию. В Ривном планируется сооружение сразу двух коттеджных городков на выезде из города — на улицах Васильченко и Серпанковой. В них будет по несколько десятков двух-этажных таунхаусов с участками в 10 соток. Стоимость объекта на этапе инвестирования средств составит $140–150 тыс.
Бьют все рекорды и цены на землю, расположенную в радиусе 10 км от городской черты. По словам Александра Ляшука, за год она подорожала на 50—70%. Среди причин ажиотажа он называет активное кредитование земельных сделок местными банками, с привлечением которых сегодня совершается до 70% операций купли-продажи участков, а также несоответствие стоимости городской и загородной недвижимости. "Сейчас, продав трехкомнатную квартиру в Ривном, можно построить небольшой дом за городом, что многие горожане и делают", — говорит г-н Ляшук. Анжела Михайлюк отмечает, что участились случаи, когда владельцы элитного жилья продают свои громоздкие апартаменты и вкладывают деньги в загородную недвижимость.
Наиболее востребованы наделы площадью от 10 соток. Среди самых ликвидных населенных пунктов Александр Ляшук называет, в частности, Царское село, где по- строила коттеджи вся местная элита, а стоимость сотки в этом году достигла $5 тыс. Немного дешевле можно приобрести землю в селе Новый Двир — $3–4,5/сотка. В Обарове, Белой Кринице и Городище цены еще ниже — порядка $2 тыс. Самым дешевым остается Млиновское направление (села Верхивск, Дядьковичи), где сотку предлагают за $1 тыс.
Чуть дальше, за пределами 10-километровой зоны, участки по-прежнему доступны — $300– 400/сотка. Но, как считают риэлторы, в ближайшее время ситуация кардинально изменится. По мнению экспертов, следует ожидать расширения радиуса поиска горожанами наделов до 20 км, что позволяет прогнозировать повышение стоимости земли на 50–70% в год. Продолжится удорожание и уже освоенных ривненчанами населенных пунктов. В текущем году его динамика может составить порядка 40%. Помимо высокого спроса, рост цен стимулирует и массовый выход на этот рынок спекулянтов, которые отказались от вложения средств в ставшую невыгодной жилую недвижимость.
