Недвижимость проржавела. Заводские корпуса, не подлежащие восстановлению, стали пользоваться бешеным спросом
Столичные промышленники схлестнулись с застройщиками и ритейлорами в борьбе за остатки некогда могучего производственного комплекса Киева. Купить цех в приличном состоянии или отдельный объект становится все сложнее. Пока в аукционе невиданной щедрости побеждают промышленники, но инвесторы из других отраслей готовы выкладывать миллионы за полуразрушенные стены и проржавевшие трубы, которыми производственники не интересуются.
Деньги жгут карман
По данным столичных агентств недвижимости, с начала нынешнего года стоимость промышленных помещений в Киеве увеличилась на 25%, в пригороде — на 20–30%. Ведущий специалист АН "Альянс-Брок" Владимир Столитный называет главной причиной повышения цен скачок спроса, выросшего по сравнению с прошлым годом в два-три раза.
Директор АН C.I.T. Эдуард Бразас считает, что большинство сделок связано с желанием производственников, накопивших достаточно денег, перейти из разряда арендаторов в статус владельцев. Кроме того, по мнению директора консалтинговой компании "Самсон" Александра Рубанова, в немалой степени ценовой всплеск связан с приходом в столицу региональных компаний, желающих влиться в ряды местных промышленников. "Подорожание производственной недвижимости также объясняется быстрым ростом малого бизнеса, переходящего в разряд среднего", — говорит он.
В итоге, по данным директора по маркетингу и продажам компании "Укрторг" Ярослава Цуканова, минимальная стоимость квадратного метра промышленного помещения в Киеве достигла $1,5–2 тыс. за кв. м против $1,2–1,7 тыс. в январе нынешнего года и $1–1,2 тыс. — год назад. "Сейчас за $1 тыс. можно купить разве что стальной ангар в районе Окружной дороги", — констатирует г-н Цуканов.
Хотя на рынке до сих пор присутствуют производственные объекты и за "смешные" деньги. По данным портала "Недвижимость", до 20% предложений выставляются по ценам позапрошлого года — $500–700 за квадрат. Эксперты объясняют такой феномен проблемами продавцов с документами. Кроме того, рассказывает Ярослав Цуканов, нередко под видом продажи помещений предлагается лишь выкуп права аренды.
Автолюбители недвижимости
Дороже всего, в $3,1–3,2 тыс. за кв. м, по данным маклеров, сегодня оцениваются площади в составе отдельных имущественных комплексов в центре и районах, приближенных к нему, — в Шевченковском, Оболонском, Подольском. "Если еще год назад самыми высокими считались $2 тыс. за кв. м, то сейчас по-настоящему ликвидные помещения подорожали почти в 1,5 раза", — говорит Владимир Столитный.
Рост стоимости производств в этих районах подогревают и желающие построить на месте предприятий офисы или жилье. Эксперты сходятся во мнении, что данная категория покупателей оказывает, пожалуй, наиболее весомое давление на рынок.
По словам генерального директора консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" Вадима Непоседова, интерес к заводам как площадкам для возведения ТРЦ или бизнес-центров постепенно распространяется и на окраинные районы столицы. Директор АН "Оптимум Плюс" Юрий Базелинский считает, что сегодня в Киеве выкупаются все объекты, выставленные на продажу. "Каким бы ни было предприятие, даже не подлежащее восстановлению или перепрофилированию, всегда есть возможность построить что-то на его месте — торговый центр, офисные или жилые здания", — говорит эксперт. Тем более что подобных прецедентов становится все больше. На месте бывших заводов и фабрик столицы открылись или готовятся к открытию бизнес-центры на Петровке, Борщаговке, улицах Васильковской и Казачьей. Как правило, застройщики и ритейлоры выбирают площади от 500–1 тыс. кв. м с хорошими подъездными путями.
Менее активно помещения в приближенных к центру районах берут сами промышленники. Как правило, это компании с экологически чистым производством — металлопластиковых конструкций, окон, мебели и т. п. Они, по словам экспертов, готовы платить больше, нежели торговцы. "Однако подходящих объектов на рынке немного. Большая часть предложений либо недостаточного метража, либо в аварийном состоянии и пригодны только под снос, либо выставляются по завышенной цене", — сообщает Владимир Столитный, отмечая, что поиски пригодного помещения занимают у промышленников в среднем четыре месяца.
Настоящий ажиотаж, по уверениям маклеров, возник в сегменте небольших производственных площадей. Основную массу покупателей составляют компании и частные лица, подыскивающие места под СТО, автомойки и прочие сервисные автослужбы и автопредприятия. "Таких клиентов в каждом крупном агентстве недвижимости насчитывается несколько десятков. Рынок только сейчас отреагировал на автобум в Киеве, и найти помещение, которое подходило бы под автослужбы, сегодня, мягко говоря, непросто", — рассказывает г-н Столитный.
Киев опять проигрывает пригороду
Учитывая скачок цен и возникший дефицит помещений, производственные компании активизировались в пригороде столицы, на что рынок тут же отреагировал. В городах-спутниках средняя цена промышленной недвижимости под снос составляет сейчас $500–700 за кв. м, под реконструкцию — $1,3–1,4 тыс. Дешевле подобные объекты можно купить только в отдаленных районах (Белая Церковь, Кагарлык, Узин), а также помещения с проблемными документами.
По словам Владимира Столитного, даже за пределами столицы предложение крайне ограничено. "Пригород не менее популярен у производственников, в то же время на пять предложений в Киеве приходится всего одно в городах-сателлитах", — информирует г-н Столитный. Правда, в отличие от столицы в области основной спрос создают не девелоперы и ритейлоры, а настоящие промышленники. Ярослав Цуканов считает, что сюда их привлекают более низкие налоги, прежде всего на землю, наличие дешевой рабочей силы и меньший бюрократизм властей.
Наиболее популярными, по мнению г-на Цуканова, сегодня являются Бровары и Вышгород, в которых расположены крупные промышленные зоны. За ними следуют Ирпень, Украинка, Вишневое, Обухов, Борисполь. Наименьшим спросом пользуются объекты либо в наиболее отдаленных районах, либо в селах. "В городах-сателлитах более развиты коммуникации. Их обустройство и восстановление требуют на порядок меньше средств, чем в депрессивных окраинах области. Кроме того, в большинстве этих населенных пунктов налажена хорошая транспортная связь с Киевом", — говорит Эдуард Бразас.
Наибольший спрос сегодня наблюдается на помещения в 100–200 кв. м, расположенные на территории предприятий, а также более крупные, отдельно стоящие имущественные комплексы. Спрос формируют компании по производству мебели, окон, пошиву одежды и обуви, также фирмы, занимающиеся сборкой электронной техники. Главными требованиями промышленников являются наличие всего пакета правоустанавливающих документов, присутствие в помещениях электричества и прочих коммуникаций, а также хорошее транспортное сообщение.
Интересно, что эксперты практически единодушны в том, что объекты, пригодные для производства, в области будут дорожать более высокими темпами, чем аналогичные помещения в столице. Если в Киеве среднегодовой рост цены может составить до 15–20%, то в пригороде уже в ближайший год стоимость промышленной недвижимости увеличится на 60–70%. Риэлторы считают, что большая ее часть до сих пор недооценена.
