Одесситам не нужны квартиры. В городе наблюдается снижение спроса практически на все виды жилья
Ажиотаж, длившийся на одесском рынке жилой недвижимости в течение последних двух-трех лет и повлекший за собой резкое повышение цен, в нынешнем сезоне сменился застоем. Число сделок купли-продажи сократилось вдвое, что уже привело к снижению стоимости наименее ликвидного жилья на 10–15%. Новостройки пока не дешевеют, однако компаниям стоит немалых усилий заселить все пустующие квартиры. Негативные тенденции пока не коснулись только земельного рынка, цены на котором продолжают расти.
Квартирная распродажа
Одесситы все реже интересуются возможностью улучшить свои жилищные условия. Местные риэлторы констатируют: в этом году наблюдается снижение спроса практически во всех сегментах местного рынка недвижимости. По словам заместителя генерального директора АН "Домоград" Владимира Шульгина, нынешней осенью было заключено вдвое меньше сделок купли-продажи квартир, чем за аналогичный период прошлого года. Он поясняет пассивность покупателей несколькими факторами, среди которых выборы в ВР, которые заставили многих граждан занять выжидательную позицию, и ужесточение условий выдачи банковских кредитов. Но главное, стремительными темпами продолжает сокращаться доля спекулянтов. Если еще два-три года назад они составляли не менее 40–50% в общей базе покупателей одесского жилья, то сейчас эта цифра не превышает 5–10%.
Спад покупательской активности в первую очередь коснулся вторичного рынка. Еще в прошлом году одесские риэлторы прогнозировали, что наименее ликвидное жилье, в частности, хрущевки во всех районах города и так называемые квартиры нестандартной планировки, преобладающие в центре — на улицах Толстого, Арнаутской и Дерибасовской, начнут дешеветь. В нынешнем сезоне их слова подтвердились. По данным учредителя Одесского регионального агентства недвижимости Сергея Науменко, стоимость некоторых квартир снизилась как минимум на 15%. "К примеру, если в прошлом году двухкомнатная хрущевка стоила $75 тыс., то сейчас ее можно купить за $60–65 тыс.", — рассказывает он. В цене упали не только наименее ликвидные предложения, но и вполне приличные старые квартиры. Скажем, стоимость однокомнатной "чешки" снизилась с прошлогодних $60 тыс. до $45–50 тыс. В то же время нестандартные варианты в центре, которых называли едва ли не первыми кандидатами на удешевление, как и ранее, продаются по $2 тыс./кв. м, что Владимир Шульгин поясняет интересом к такому жилью со стороны местных фирм, которые покупают его под офисы и готовы платить за возможность поселиться в сердце города.
В то же время заместитель генерального директора АН "Президент" Людмила Соколова утверждает, что затишье на вторичном рынке, длившееся с начала 2007 г. до середины лета и ставшее причиной снижения цен на некоторое жилье до 20%, сейчас сменилось небольшим оживлением. Продажи на вторичке идут более активно, чем на первичном рынке: на долю первой приходится до 75% всех сделок, тогда как в прошлом году эта цифра не превышала 40–50%. Причины, по которым одесситы отдают преимущество вторичке, банальны: процентная ставка по таким кредитам на 3% ниже, чем по займам под новое жилье. "Кроме того, сказался тот факт, что многие застройщики не выдерживают сроков ввода домов в эксплуатацию", — отмечает г-жа Соколова. Поскольку большинство потенциальных покупателей для улучшения своих жилищных условий привлекают кредиты, список наиболее востребованных районов существенно изменился. Если ранее в первую очередь уходили квартиры в центре, то сейчас стремительно растет спрос на жилье в спальных районах, в том числе таких непрестижных, как поселки Таирова, Котовского, Черемушки. Дело в том, что банки охотнее кредитуют покупку квадратов в относительно новых домах, построенных в 80-х годах прошлого века, которые сосредоточены в этих районах. А вот на приобретение старого фонда даже в центре Одессы финансисты деньги дают неохотно. Кроме того, в последнее время в спальных районах активно развивается инфраструктура, улучшилось транспортное сообщение, что является дополнительным плюсом для потенциальных покупателей.
Застройщики не спят
Доля первички в общей структуре квартирных продаж в Одессе, по словам Людмилы Соколовой, снизилась с прошлогодних 50 до 5%. Многие застройщики испытывают сложности при поиске желающих вложить средства в новостройки. Тем не менее этот факт пока не сказался ни на ценах, ни на темпах жилищного строительства в городе. Строительные компании не только не снизили, а наоборот, этой осенью повысили цены в среднем на $50–100/кв. м, что объясняется подорожанием строительных материалов и общей инфляцией в стране. Таким образом, стоимость квадратного метра в одесской новостройке на сегодняшний день колеблется от $1,1 тыс. (в пос. Котовского) до $3 тыс. (в центре).
Сейчас в городе работают порядка 40 застройщиков, у каждого из которых в процессе реализации находится как минимум один объект. Единственной реакцией строителей на рыночные тенденции стал их массовый поход в спальные районы — вслед за потенциальными покупателями. Если ранее большинство новых домов сооружалось в центре, то сейчас, по словам Владимира Шульгина, не менее 50% всех проектов реализуется в микрорайонах — прежде всего в поселках Котовского и Таирова. К примеру, строятся жилищные комплексы из трех-четырех домов на улицах Балтовской (между Молдаванкой и пос. Котовского), Высоцкого, Бочарова, в Слободке и пр. Большинство объектов позиционируются как эконом-класс.
Жилья среднего класса возводится значительно меньше (например, комплекс на ул. Посмитного, $1600/кв. м). Что касается бизнес-класса, то, по прогнозам экспертов, в ближайшее время девелоперы начнут более активно осваивать данный сегмент, поскольку уже получили для этого необходимый "полигон". На земельных аукционах, которые проводили местные власти, строительные компании выкупили несколько весьма привлекательных участков площадью порядка 10 га в районе площади Толбухина, которая находится на стыке спальных районов Черемушки и Таирова и отличается удобной транспортной развязкой, а также сравнительно небольшим расстоянием до центра города. Растут элитные высотки в районе Аркадии и на прилегающих к ней территориях. Но эксперты сходятся во мнении, что постепенно бум VIP-строительства сойдет на нет как по причине ограниченного спроса, так и из-за скромного выбора подходящих свободных земельных участков.
Несмотря на переизбыток на рынке нового жилья, риэлторы не прогнозируют его удешевления. Более того, они ожидают, что уже в следующем году спрос стабилизируется, так как потенциальные покупатели ведут активные переговоры с банками о более лояльных условиях кредитования.
Земля всегда в цене
Меньше всего снижение покупательской активности коснулось сегмента земельных участков и домов. По словам Сергея Науменко, спрос на эти объекты хоть и не вырос по сравнению с прошлым годом, но все же остается стабильным. В немалой степени данная тенденция объясняется большим присутствием на земельном рынке спекулянтов. Поскольку участки дорожают как минимум на 20–30% в год, данный вид недвижимости, в отличие от жилой первички и вторички, им интересен. Самой ликвидной традиционно считается земля в районе Фонтана и Аркадии, стоимость которой в нынешнем году достигла $100 тыс./сотка, однако подобные предложения в базе риэлторов встречаются нечасто, как, впрочем, и расположенные здесь дома, цены на которые также бьют все рекорды, зачастую превышая $1 млн.
Среди доступных для покупателя среднего класса вариантов наиболее популярным, по оценкам Людмилы Соколовой, является морское побережье — Овидиопольский, Коминтерновский районы и Ильичевск. Здесь годовая динамика цен на участки превысила 50% (от $20 тыс./сотка и более). Не спадает интерес и к Совиньону, где сотка стоит как минимум $17–18 тыс. Более приемлемые цены в Фонтанке (возле пос. Котовского, $8–9 тыс./сотка), Дофиновке ($6 тыс.), Александровке, Светлом ($3 тыс.). Среди самых доступных предложений Сергей Науменко называет поселок Свердлово, расположенный в 10 км от Котовского по Николаевской трассе. Стоимость участков здесь стартует с $1,5 тыс./сотка, несмотря на то что поселок имеет выход к лиману. Невысокие цены г-н Науменко поясняет тем, что из-за часто меняющейся в Свердлово власти земли там были распаеваны только в нынешнем году и пока продаются из первых рук.
Риэлторы отмечают, что потенциальные покупатели часто интересуются и возможностью приобретения частного дома, однако на сегодняшний день таких предложений немного. Строительство коттеджных городков в Одессе идет достаточно вяло (в Совиньоне, Дофиновке), а частные застройщики, выкупающие участки и сооружающие на продажу по два-три дома, не справляются со спросом. Коттеджи площадью 220–240 кв. м в пригороде продаются по $300–350 тыс., что сравнимо со стоимостью элитной квартиры в центре Одессы. Поэтому в ближайшее время эксперты прогнозируют увеличение спроса на сравнительно недорогие дома, что, вероятно, уже в следующем году приведет к их удорожанию на 10–15%.
