В предчувствии распродажи. Через пару лет дорогие торговые площади в Днепропетровске начнут снижаться в цене
За нынешний год торговые помещения в Днепропетровске выросли в цене как минимум на треть. По прогнозам ритейлоров, данная тенденция сохранится в 2008 г. Из-за дороговизны небольшие магазины уже готовы переселяться на более дешевую периферию, но крупные объекты ритейла пока еще предпочитают центр города. Однако если в областном центре реализуют все заявленные девелоперами проекты, то к 2010 г. местный рынок будет близок к насыщению торговыми площадями, что может привести к снижению арендных ставок.
Продавцы становятся умнее
По оценкам днепропетровских риэлторов, спрос на помещения под магазины в городе за последний год вырос, по меньшей мере, на треть. "К продуктовым и одежным сетям, продавцам стройматериалов и бытовой техники, которые являются наиболее активными претендентами на торговые площади в течение последних двух-трех лет, в нынешнем сезоне добавились банки и страховые компании", — комментирует генеральный директор АН "Атланта" Альбина Корнева. Последние отличаются особой всеядностью, соглашаясь буквально на любой район и тип помещения, будь то отдельный объект, квартира в жилом доме или угол в ТЦ. Специалисты не исключают, что именно банкиры и страховщики подлили масла в огонь торгового ажиотажа в Днепропетровске, — ведь они являются наиболее "агрессивными" арендаторами.
Эксперт отдела коммерческой недвижимости компании "РиэлНэст" Алла Маневская информирует, что чаще всего их клиенты ищут помещение площадью до 100 кв. м в центре города, в районе вокзала, а также возле крупных рынков, обеспечивающих продавцам нужный поток потенциальных клиентов (Центральный, Воронцовский, Калининский, на Победе, Коммунаровский). "Но наиболее жесткая борьба ведется за доступ на так называемую "красную линию", куда выходят основные магистральные улицы областного центра (просп. К. Маркса, Чкалова, Чернышевского). Причем все хотят найти уже готовое помещение с ремонтом, хотя таких предложений на рынке мало. Если говорить о продаже, то варианты вообще встречаются крайне редко, ведь стоимость площадей постоянно растет, и владельцы не спешат с ними расставаться", — отмечает директор АН "Проспект" Юрий Алексеенко.
Директор МСК "Украина-Канада" Вячеслав Брагинский сообщил, что все чаще продавцы пытаются заполучить площади по 50–100 кв. м и в торговых центрах, при этом помещения от 150 кв. м остаются невостребованными и долгое время простаивают. "Ритейлоры стали более осознанно подходить к выбору недвижимости и ориентируются уже не только на расположение и цену, но и на соответствие помещения позиционированию магазина. К примеру, дорогие бутики предпочитают здания с отдельным входом на "красной линии", в торговые центры идут продавцы более демократичных ТМ, тогда как продуктовые сети и реализаторы стройматериалов осваивают окраины", — подытожил г-н Алексеенко.
Золотые квадраты
По словам г-на Брагинского, на сегодняшний день на тысячу жителей Днепропетровска приходится более 120 тыс. кв. м торговых площадей, что является одним из самых высоких показателей в стране. Но пока дефицит помещений составляет не менее 20–40% на вторичке и 40–50% в сегменте ТЦ. Альбина Корнева отмечает, что наибольшей популярностью пользуется нежилой фонд в сталинках, расположенных в центре города, а также отдельно стоящие здания, которые массово возводились восемь–десять лет назад под казино и рестораны. Сейчас они не только сдаются в аренду по $60–80/кв. м, но и довольно часто выставляются на продажу. Правда, по мнению риэлторов, стоимость таких объектов явно завышена и достигает $2 млн.
По словам г-жи Корневой, именно на центр Днепропетровска пришелся основной ценовой удар — за последний год площади здесь подорожали на 50%, тогда как в остальных районах динамика не превысила 30%. На сегодняшний день квадратный метр в зданиях на "красной линии" стал поистине золотым — его стоимость стартует от $5 тыс., а за наиболее ликвидные объекты просят и $25 тыс./кв. м. На прилегающих к центру улицах Комсомольской и Харьковской тарифы чуть ниже — $7–10 тыс./кв. м. Арендные ставки тоже впечатляют: в центре они колеблются от $50 до $100/кв. м, что вдвое больше, чем в прошлом году.
Заоблачные цены на недвижимость уже сказались на рентабельности бизнеса торговцев. Некоторые товары, в том числе недорогие одежда и обувь, книги, продукты питания явно не вытягивают высоких арендных ставок, в связи с чем продавцы вынуждены искать более доступное пристанище. По словам Юрия Алексеенко, в текущем году есть стабильный спрос на торговые площади практически во всех микрорайонах, что уже повлекло за собой стирание граней между стоимостью зданий в центре и на периферии. "Если еще в начале нынешнего года в городе можно было найти площади по $35/кв. м, то сейчас даже на окраинах арендные ставки стартуют с $40/кв. м, а стоимость продажи — с $2,5 тыс./кв. м", — говорит он.
Как отметила Альбина Корнева, наиболее активно ритейлоры осваивают правый берег — участок от набережной Днепра к центру, куда входят улицы Харьковская, Глинки, Коцюбинского. "В последние годы за ЦУМом расчистили от старых строений целые кварталы. На освободившемся месте возвели несколько ТЦ, в том числе "Мост-Сити центр", что сразу же сделало этот район весьма популярным среди потенциальных арендаторов", — считает она.
Модная прописка
В Днепропетровске работают более 50 ТЦ, при этом львиная доля их сосредоточена в центре и прилегающих к нему улицах, что объясняется длившейся вплоть до нынешнего года модой среди арендаторов на центральную "прописку". "Кроме того, большинство торговых центров позиционируются как объекты ритэйла для состоятельных покупателей — помимо брэндовых магазинов практически в каждом из них есть дорогой ресторан, отделение банка, боулинг или кинотеатр. Понятно, что ставка на денежную публику требует и соответствующего расположения", — поясняет Альбина Корнева.
Среди наиболее популярных торговых центров в МСК "Украина-Канада" называют комплексы "Европа" (отличается удачной концепцией и большим потоком покупателей), ТРЦ "Даффи" (правильный формат, отсутствие конкуренции в этом районе, активное продвижение), "Мост-Сити центр" (крупнейший ТРЦ). Ставки в них составляют от $50 до $200/кв. м, что как минимум на треть выше прошлогодних расценок.
Неслабый аппетит и у владельцев ТЦ, которые местные риэлторы внесли в список неудачных. Среди них — "Новый Континент" (отсутствие четкой концепции), "Гранд Плаза" (потерял посетителей из-за открытия неподалеку новых, более качественных ТЦ, не занимается продвижением, завышает арендные ставки), ТРЦ "Вавилон". Последний открыт только в этом году на жилмассиве Солнечный и задумывался как крупнейший центр левобережья (общая площадь здания — 25,5 тыс. кв. м, паркинг — 600 мест). Несмотря на то что ТЦ запустил бесплатные автобусы в центр города, посетители туда пока не спешат. Тем не менее с арендаторов требуют порядка $50/кв. м, что уже привело к частой смене торговых вывесок в комплексе. "Из стабильно работающих объектов можно назвать разве что продуктовый супермаркет, промтоварные магазины постоянно меняются, а часть площадей вообще пустует", — рассказывает г-жа Корнева.
Эксперты считают, что ошибку могло бы исправить усиление развлекательной части ТЦ. Скептики иллюстрируют этим примером утверждение о том, что пока крупные торгово-развлекательные комплексы не приживаются в отдалении от центра города. Судя по заявленным проектам, девелоперы не собираются в ближайшее время экспериментировать с освоением периферии. В следующем году введут в эксплуатацию ТЦ "Магнат" (3,4 тыс. кв. м) и "Сити-центр" (3,6 тыс. кв. м), расположенные в центре. Здесь же строится и масштабный комплекс "Брама" (112 тыс. кв. м), который откроется через несколько лет. В отдаленной перспективе — ввод в строй ТЦ "Гостиный двор" (35 тыс. кв. м) возле железнодорожного вокзала и рынка "Озерка". По слухам, планируется реконструкция и популярных у ритэйлоров "Детского мира" и ЦУМа.
Придется уступить
На окраины идут в основном продуктовые сети и продавцы стройматериалов. В этом году на левом берегу, на выезде из города, открылся "Эпицентр", а на жилищном массиве Тополь — "Новая Линия", активничают также местные и национальные продуктовые сети. В ближайшее время ожидается выход на днепропетровский рынок ТЦ "Караван" и IKEA. По словам Альбины Корневой, супермаркеты на периферии сдают в субаренду не более 5% площадей, поэтому в качестве торговой площадки продавцы промтоваров рассматривают их крайне редко.
Впрочем, дефицит земли в центре города уже в скором времени заставит девелоперов более пристально присмотреться к периферии — эксперты прогнозируют, что жилмассивы начнут застраиваться не только продуктовыми супермаркетами, но и торгово-развлекательными комплексами. Бум строительства ТЦ, по мнению Вячеслава Брагинского, приведет к насыщению рынка и усилению конкуренции за потенциального арендатора. "В этой ситуации безликие и не продвигающие себя ТЦ будут испытывать немалые сложности, что заставит их менять формат, а то и собственника. Ожидается, что в 2010 году показатели количества торговых площадей на тысячу жителей в Днепропетровске вдвое превысят сегодняшние цифры, что, возможно, повлечет за собой перенасыщение рынка и снижение арендных ставок", — предполагает г-н Брагинский.
Но в следующем году скидок еще не будет. Более того, риэлторы ожидают повышения арендных ставок на 10–15% и удорожания торговых площадей на 20–30%, отмечая, что наиболее привлекательные объекты в центре города могут вырасти в цене еще больше — до 50%.
