Офисные окраины. У львовских компаний остается все меньше возможностей заполучить модный офис в центре города
Ближайшие два года могут стать для Львова рекордными по количеству введенных в эксплуатацию офисных центров. Но даже реализация нескольких десятков заявленных проектов вряд ли разрядит напряжение на рынке, ведь большинство объектов построят на окраинах, тогда как компании предпочитают селиться в центре города. Единственным преимуществом насыщения офисного сегмента станет снижение цен, хотя наиболее ликвидных площадей данная тенденция вряд ли коснется.
Престиж — прежде всего
По оценкам местных риэлторов, за минувший год спрос на покупку и аренду помещений во Львове со стороны корпоративных заказчиков увеличился, по меньшей мере, на 20%. Ожидается, что в 2008 г. этот показатель превысит 30%. Главная причина данной тенденции — рост числа компаний, стремящихся обосноваться в городе. В прошлом году наиболее активными были финансовые учреждения, торговые и строительные предприятия, IT-фирмы, доля которых в клиентской базе львовских АН превышает 50%. В ближайшие годы этот список обещает расшириться за счет компаний, предоставляющих информационные и консалтинговые услуги, в том числе call-центров, аудиторских контор и пр. Эксперты прогнозируют, что город станет площадкой и для западных фирм, осваивающих украинский рынок.
По словам главы Львовского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, директора АН "Истейт Эксклюзив" Евгения Мищанчука, большинство заказчиков стремятся приобрести офисы в центре города. Среди наиболее популярных районов он называет площадь Рынок, улицу Ивана Франко, начало улиц Личаковской, Городоцкой, Коперника, проспект Свободы и др. Ради престижного расположения компании готовы мириться даже с теснотой. Максимальные офисные площади, которые можно найти в центре, не превышают 100 кв. м, тогда как изначально многие клиенты хотят арендовать 150–200 кв. м. Впрочем, аналитик ЗАО "Технопарк ЛЗТА" Владимир Самусенко говорит, что среди претендентов на львовские офисы достаточно много и местных начинающих предпринимателей, готовых довольствоваться помещениями в 20–30 кв. м. Но и в этом случае пожелание центрального расположения остается одним из главных, несмотря на то что бизнесменам приходится платить в 1,5–2 раза больше, чем при размещении офиса на окраине города.
Директор АН "Галицька нерухомість" Роман Юськив отмечает, что в последнее время компании ужесточили требования и к качеству офисных площадей. "Большинство арендаторов хотят снять помещение с хорошим ремонтом, охраной, несколькими телефонными линиями и пр. Отдельным преимуществом является наличие парковки, поскольку в городе застройка настолько плотная, что мест для машин катастрофически не хватает", — поясняет г-н Юськив.
Золотая "клетка"
В центральной части Львова из нежилого фонда уже выведены практически все квартиры на первых этажах домов, причем владельцы таких площадей не спешат выставлять их на продажу, предпочитая зарабатывать на аренде. Как следствие растут и цены. К примеру, в конце прошлого года в базах агентств недвижимости впервые появились офисы в жилых домах, стоимость которых достигала $10 тыс./кв. м, что превышает показатели 2006 г. как минимум на 50%. Для сравнения, цены на жилье во Львове стартуют с $1,5 тыс./кв. м. Но поскольку даже столь дорогие варианты встречаются крайне редко, долго искать покупателя не приходится. Бьют рекорды и арендные ставки, размер которых, по словам Евгения Мищанчука, за прошедший год тоже удвоился — до $30/кв. м.
Ситуацию усугубляет и тот факт, что бизнес-центров во Львове не так много, а их состояние оставляет желать лучшего. Директор по стратегическому развитию и маркетингу компании "XXI Век" Максим Белоус отмечает, что на конец 2007 г. общий объем офисных помещений всех типов в городе составлял порядка 300 тыс. кв. м, из них всего 10 тыс. расположено на территории профессиональных офисных центров. По данным Владимира Самусенко, на сегодняшний день функционирует чуть более 20 офисных комплексов. Среди них только один можно отнести к классу А, еще шесть — к В. Остальные принадлежат к классу С и базируются на площадях бывших научно-исследовательских институтов и административных зданий, состояние которых оставляет желать лучшего. Но поскольку подобные здания, как правило, находятся в приближенных к центру районах, недостатка в арендаторах они не испытывают. Более того, престижное место расположения позволяет владельцам выставлять достаточно высокие ставки, достигающие $20/кв. м в месяц. За такие же деньги можно снять помещение в БЦ класса В в одном из спальных районов.
Неудивительно, что в первом во Львове офисном комплексе класса А компании "Iнтеграл-буд", открывшемся в прошлом году на площади Старый Рынок, цены, по местным меркам, очень высокие — до $50/кв. м в месяц. Но пустующих площадей в здании нет, что позволяет экспертам прогнозировать их дальнейшее подорожание. Ценовой ажиотаж подхлестнули и проволочки с введением в эксплуатацию двух крупных БЦ класса В+ — "Оптима-Плаза" на улице Научной и комплекса компании "Технопарк" на улице Тургенева, 72, общая площадь которых превышает 10 тыс. кв. м. Они тоже должны были начать работу еще в прошлом году, но открытие было перенесено на 2008 г.
По словам г-на Самусенко, на сегодняшний день львовские бизнес-центры заполнены на 95–97%, что является достаточно высоким показателем. Максим Белоус оценивает уровень их заполняемости на 100%, добавляя, что спрос на качественные офисные площади на данный момент как минимум вдвое превышает имеющееся предложение.
Среди наиболее излюбленных арендаторами объектов он называет расположенный на площади Петрушевича "НТОН", ($20–25/кв. м в месяц), "Комфорт" (ул. Сахарова, $23/кв. м), Lemberg (ул. Богдана Хмельницкого, $20/кв. м), комплекс "Технопарк ЛЗТА" ($20–25/кв. м в месяц). В то же время, как говорит Евгений Мищанчук, владельцам комплексов, которые находятся в спальных районах города, несмотря на умеренные расценки, с трудом удается набирать арендаторов. В результате подорожание таких помещений минимальное — за последний год рост арендных ставок не превысил 10%.
Застройщики усердствуют
Возможность подзаработать привлекает в сегмент офисной недвижимости все больше инвесторов. На сегодняшний день заявлено порядка 20 новых объектов, которые обещают ввести в эксплуатацию до 2010 г. Если планы застройщиков будут реализованы, город дополнительно получит свыше 100 кв. м офисных площадей.
Проблемы со свободной землей в центре Львова вынуждают девелоперов осваивать окраины. Из анонсированных бизнес-центров только "Европа" (около 20 тыс. кв. м) будет построена на приближенной к исторической части города улице Липинского, кроме того, компания "ХХI Век" приступила к реализации многофункционального комплекса, который включает в себя офисный и торгово-развлекательный центры "Квадрат", в одном из ближайших к центру Зализничном районе. Строительство планируется начать в 2008 г.
Остальные же офисные объекты появятся в менее престижных районах. К примеру, возведение пятиэтажного торгово-офисного центра планируется на территории бывшего завода "Полярон" (ул. Угорская). Новое офисное здание будет и на улице Гарматия в Шевченковском районе, оформляется участок под аналогичный объект площадью не менее 30 тыс. кв. м на улице Стрыйской.
Создается бизнес-городок на территории бывшего завода телеграфной аппаратуры. На сегодняшний день там реконструировано около 4,5 тыс. кв. м площадей, но в течение одного-двух лет объемы планируется увеличить до 10 тыс. кв. м.
В ближайшие годы выселение бизнеса на окраины продолжится. К тому же местные чиновники неоднократно заявляли, что офисам не место в центральной части Львова и даже предлагали создать в северо-восточной части города по улицам Линкольна, Замарстиновской и Промышленной деловой квартал. Уже разработан и проект такого комплекса, согласно которому на его территории будет порядка 15 объектов, включая офисные помещения, гостиницу и автосалоны. Правда, официальное решение о выделении земли пока не принято.
По данным Евгения Мищанчука, на выезде из города (ул. Стрыйская возле ипподрома, ул. Культпарковская и пр.) в ближайшие год-два построят и несколько ТРЦ, в структуре которых запланированы офисные площади. "На окраинах есть и другие участки, которые могут быть использованы под строительство офисных центров. И хотя пока информации о конкретных объектах, которые будут там возведены, нет, по нашим данным, несколько инвесторов уже ведут переговоры с городом", — говорит он.
В то же время эксперты сомневаются, что здания на окраинах будут пользоваться спросом у арендаторов. "Исходя из существующей практики, можно прогнозировать, что компании предпочтут переплачивать, но снимать офисы в центре. Особенно это касается фирм, завязанных на клиент-сервисе, для которых удачное расположение конторы является одной из составляющих деловой репутации", — говорит Евгений Мищанчук. Владимир Самусенко считает, что заявленное количество новых объектов может оказаться избыточным для Львова. Не исключено, что уже через пару лет предложение на рынке офисной недвижимости превысит спрос, что приведет к ужесточению борьбы за арендаторов и, возможно, к снижению стоимости наименее ликвидных помещений.
