Покупателей испугала инфляция. Жители Ивано-Франковска уверовали в незыблемость роста рынка недвижимости, провоцируя дальнейшее подорожание квартир
Стремительное подорожание жилья не остановило жителей Ивано-Франковска — квартиры там расходятся как горячие пирожки. "Заробитчане" настолько уверовали в доходность недвижимости, что вкладывают в нее все свои накопления. Как следствие, несмотря на то что город входит в национальную тройку лидеров по объемам жилищного строительства, квартир на всех желающих по-прежнему не хватает, что провоцирует дальнейшее повышение цен.
Все в очередь!
На ивано-франковском рынке жилой недвижимости наблюдается необычайное оживление. По оценкам местных риэлторов, с начала года спрос на квартиры вырос, по меньшей мере, на треть и продолжает увеличиваться. Директор агентства "Тонус" Николай Тарасюк связывает данную тенденцию с высокими инфляционными ожиданиями горожан, которые пытаются максимально эффективно вложить имеющиеся у них сбережения. Ажиотаж достиг небывалых масштабов. По словам г-на Тарасюка, практически вся находящаяся в базах агентства вторичка буквально разметена вошедшими в раж покупателями. "Спрос превышает предложение в разы, и на сегодняшний день нам практически нечего предложить своим клиентам", — добавляет директор АН "Квадратный метр" Александр Лахтионов. Продавцы уже отреагировали на увеличение спроса: с января цены на б/у жилье выросли в среднем на 15–20% и стартуют с $1 тыс./кв. м. Самую скромную однокомнатную квартиру в Ивано-Франковске можно купить за $30 тыс., тогда как еще год назад она стоила $20–22 тыс.
Традиционно наиболее ликвидными остаются 1–2-комнатные квартиры, однако дефицит заставил потенциальных покупателей быть менее привередливыми в выборе месторасположения дома. На сегодняшний день ценовая граница между жильем, расположенным в разных микрорайонах города, практически стерлась. Отчасти этому способствовал и тот факт, что некоторые из них, еще в прошлом году считавшиеся наиболее популярными, утратили свое конкурентное преимущество. Речь идет, например, о модном пару лет назад массиве Пасечном, где квартиры стоили на 10–15% дороже, чем в других спальных районах. "Его соединяет с центром всего один мост, которому все сложнее выдерживать увеличившуюся транспортную нагрузку. Все чаще возникают пробки, что отталкивает потенциальных покупателей. В итоге цены там теперь такие же, как и в других районах", — рассказывает Николай Тарасюк. Исключение составляет центр города (ул. Независимости, Сечевых Стрельцов, Грушевского и пр.), где цены на 15–20% выше, чем на остальной территории города. Даже наименее ликвидное жилье (хрущевки, польские дома с удобствами на этаже) там расходится по $1,3–1,4 тыс./кв. м. Если же речь идет о более привлекательных предложениях, стоимость квадратного метра близится к $2 тыс./кв. м.
По словам Александра Лахтионова, состоятельные горожане отдают предпочтение так называемым польским люксам — домам, построенным 100–150 лет назад и отличающимся большой площадью квартир (от 100 кв. м) и удачной планировкой. На сегодняшний день в городе сохранилось порядка 15 таких зданий, и практически все они расположены в центре. В базы агентств подобные предложения поступают крайне редко, поскольку продаются "по знакомству".
Николай Тарасюк добавляет, что высоким спросом пользуются и дома улучшенной планировки, расположенные в тихом центре (в парке Шевченко, ул. Тарнавского и Матейко), — хозяева некоторых квартир в этом году также впервые выставили цену в $2 тыс./кв. м, и покупатели не заставили себя долго ждать. Риэлторы сходятся во мнении, что дефицит жилья на рынке будет и в дальнейшем способствовать его удорожанию. По их прогнозам, в ближайшие месяцы квартиры разного уровня могут вырасти в цене как минимум еще на 10%.
Европейские деньги вкладывают в новостройки
На первый взгляд, подобный ажиотаж на рынке вторичного жилья в Ивано-Франковске выглядит довольно странно. Ведь в городе уже несколько лет подряд ежегодно вводится в эксплуатацию порядка 100 тыс. кв. м жилья. На сегодняшний день на разных этапах готовности находятся не менее 50 домов. Наиболее активно, по данным сотрудницы агентства недвижимости "Полярис" Ольги Романик, застраиваются районы Пасечный и Каскад. Потенциал центра города инвесторы практически исчерпали: найти там свободный участок весьма проблематично, а те, что изредка достаются застройщикам, из-за малой площади (до 20 соток) не подходят для масштабного строительства. Поэтому в последнее время в центре Ивано-Франковска строят разве что небольшие дома на три-четыре квартиры. Правда, в конце нынешнего года подрядчики начнут осваивать большую территорию (около 20 га) возле парка Шевченко, ранее принадлежавшую военной части. Планируется, что на этом месте вырастет новый микрорайон из нескольких десятков жилых домов и объектов инфраструктуры. Подробности проекта эксперты не сообщают, отмечая, что сейчас он находится на стадии согласования.
В дальнейшем же инвесторы будут застраивать окраины. Уже известно о планах возведения нескольких домов в селе Опришевцы, которое в прошлом году стало частью города. Весьма перспективными для застройщиков выглядят также Криховцы, Микитинцы, Угорцы, поскольку они тоже могут войти в городскую черту.
Ольга Романик утверждает, что спрос на новое жилье в Ивано-Франковске очень высок. Даже после того как в начале нынешнего года большинство застройщиков объявили о повышении цен на 15%, поясняя это удорожанием стройматериалов, поток желающих заполучить новую жилплощадь не иссяк. Николай Тарасюк говорит, что выбор свободных квартир в домах, которые сдаются в эксплуатацию в этом году, не так велик. "К примеру, трехкомнатных квартир, подходящих под запросы нашего клиента, мы смогли найти только две", — отмечает он. По словам эксперта, в городе нет перекоса в сторону элитного жилья, чем грешат застройщики во многих регионах страны. "Несколько лет назад у нас попробовали строить дома VIP-класса, но, поскольку продавались они не очень хорошо, эксперименты прекратились. Теперь большинство застройщиков предлагает жилье эконом-класса, которым интересуется большая часть потенциальных покупателей", — уверяет Николай Тарасюк.
Александр Лахтионов видит причины дефицита первички в том, что на рынке активизировались спекулянты, вкладывающие в недвижимость большую часть своих сбережений. Риэлторы оценивают долю таких покупателей более чем в 50%, отмечая, что большинство из них предпочитают рассчитываться наличными — в кредит оформляется не более 10–20% всех сделок. Поэтому ужесточение условий ипотеки, о котором заявили многие отечественные банки, вряд ли повлияет на ивано-франковский рынок жилья.
Александр Лахтионов считает, что в нынешнем году динамика спроса на первичку, а следовательно, и темпы ее удорожания, могут снизиться, поскольку "заробитчанам", составляющим большую часть покупателей новых квадратов, все сложнее угнаться за ценами. "Если ранее те, кто работает в Европе, могли накопить на квартиру за 1–2 года, то сейчас им нужно для этого не менее 3–4 лет, ведь жилье стремительно дорожает, а уровень оплаты таких специалистов остается прежним", — резюмирует эксперт.
Ликвидный пригород
Бьет рекорды и земельный рынок. По данным АН "Тонус", в течение последнего года цены на участки в городе и ближайшем пригороде выросли на 50–100%. В пределах Ивано-Франковска доступных для частных застройщиков наделов осталось крайне мало, что и объясняет заоблачные расценки. К примеру, сотка земли в центре города стоит $25–30 тыс., а некоторые владельцы ликвидной земли уже просят $38 тыс. Причем предлагаемые на продажу наделы невелики — не больше 4–5 соток, что, казалось бы, не очень интересно покупателю, желающему обзавестись коттеджем. Тем не менее подобные варианты раскупаются моментально. Земля в микрорайонах подешевле — $19–20 тыс./сотка.
Стремительно дорожают и участки в близлежащих селах. В Криховцах, Микитинцах, Угорниках за сотку просят до $10 тыс., что вдвое превышает прошлогодние показатели. Рекордная ценовая динамика в немалой степени связана с перспективой вхождения этих населенных пунктов в городскую черту. Ольга Романик поясняет дороговизну пригородных участков и тем фактом, что в перечисленных населенных пунктах проложены все необходимые коммуникации. По этой же причине весьма популярен поселок Демьянов Лаз, где в последнее время выросли коттеджи местной элиты. Участки там продаются по $7–10 тыс./сотка.
Села, расположенные на расстоянии более 5 км от города, пока менее интересны горожанам, что сказывается на ценах. К примеру, стоимость сотки в селе Лисец, расположенном всего в 2–3 км от весьма популярных Угорцев, не превышает $1,5–2 тыс. Та же ситуация с Драгомирчанами, Загвиздьям, которые находятся на противоположном от Микитинцев берегу: земля там стоит не дороже $2,5–3 тыс./сотка.
Николай Тарасюк уверен, что дороговизна участков в ближайшем пригороде заставит потенциальных покупателей осваивать более отдаленные районы. Уже в этом году будут востребованными территории, расположенные в радиусе 10 км от города, что приведет к очередному всплеску цен. Прогнозировать возможную динамику подорожания земли эксперты затрудняются, лишь отмечая, что ценовая планка до $10 тыс./сотка является для местного рынка вполне приемлемой, и пока большинство наделов ее не преодолеют, снижение спроса вряд ли произойдет.
