Офисное заднепровье
Нехватка качественных офисов позволила владельцам бизнес-центров, расположенных едва ли не в подвалах, взвинтить арендную плату. Прежде всего это затронуло центральные районы и левый берег Киева. Если центр всегда пользовался популярностью, то Дарница или Позняки стали хитами только сейчас. Причиной тому транспортные заторы, заставляющие предпринимателей осваивать офисы поближе к дому.
С января нынешнего года ставки на непрофессиональные офисы выросли в среднем на 5–30%. Более всего прибавили в цене самые дешевые помещения — площади в бывших НИИ и админзданиях. По словам начальника департамента коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Траектория" Валентина Вечерского, с начала года они подорожали на 30%. Меньше — на 5–10% — изменилась арендная плата в офисах, расположенных в новостройках на первых этажах, выведенных из жилого фонда. "В конце прошлого года стоимость аренды этих помещений несколько снизилась, но сегодня она вернулась на сентябрьский уровень. В отдаленных от центра районах ставки достигли $20–40 за кв. м, а в центре — $40–100 за кв. м без учета коммунальных платежей", — отметил г-н Вечерский.
В остальных сегментах рынка непрофессиональных бизнес-помещений — в квартирах, сдаваемых под офисы, и подвалах — арендные ставки остались на прежнем уровне, что связано с большим выбором подобных объектов.
Наибольшим спросом пользуются первые этажи жилых зданий в центре и приближенных к нему районах. Как сказал генеральный директор АН "Киевтрансферт" Игорь Бабец, самый высокий интерес со стороны арендаторов вызывают помещения с фасадом, выходящим на улицу, и отдельным входом. Их стоимость может достигать $70–100 за кв. м, то есть уровня офисов в составе профессионального БЦ класса А. На цену, по словам эксперта, влияют и размер помещения (дороже от 100 кв. м), и уровень ремонта. Менее презентабельные и небольшие по площади объекты предлагаются сегодня в центре столицы и прилегающих улицах по $40–70 за кв. м.
Основные арендаторы таких офисов — это всевозможные агентства: рекламные, туристические, недвижимости, консалтинговые фирмы, а также финансовые учреждения, строительные и инвестиционные компании, девелоперские структуры и пр.
Далее по популярности у арендаторов следуют помещения в новостройках, прежде всего на левом берегу. По словам генерального директора АН "Альянс-Брок" Андрея Сокура, резко выросший рейтинг таких объектов связан с ухудшающейся транспортной ситуацией и постоянными пробками на мостах, из-за чего все больше мелких и средних предпринимателей выбирают для ведения своего бизнеса офис поближе к дому. К тому же левобережные новостройки уже стали местом компактного проживания среднего класса. Тенденцию к миграции предпринимателей на левый берег подтверждает и инвестконсультант компании "Диалог Классик" Артем Новиков. Проведенное его фирмой исследование показывает, что все полупрофессиональные помещения на левом берегу (цокольные этажи жилых домов с возможной парковкой и удобной транспортной доступностью) заполнены на 94–95%. Наиболее популярный метраж — 100–150 кв. м. На правом берегу в отдаленных от центра районах заполненность подобных объектов значительно ниже и составляет в некоторых микрорайонах (например, на Нижнем Печерске, Нивках, Сырце) всего 70–75%.
По данным г-на Сокура, стоимость левобережных офисов колеблется от $20 до $40 кв. м/мес., что вполне доступно для среднего бизнеса. А в переоборудованных под офисные центры НИИ на Броварском проспекте и улице Марии Расковой арендная плата достигает и $3,5–4 кв. м/мес. Снимают эти помещения прежде всего представительства агентств авиакомпаний, стоматологические кабинеты, расчетные центры финансовых структур и пр.
Наименее востребованными непрофессиональными офисами, по мнению риэлторов, оказались ранее весьма популярные помещения во всевозможных НИИ на правом берегу, а также традиционный аутсайдер спроса — офисы в квартирах. Из них в этом году съехали, по утверждениям маклеров, частные нотариусы, мелкие туристические компании и рекламные агентства, подобравшие себе более пристойные помещения. Как считают торговцы недвижимостью, подыскать квартиру под такой объект стоимостью порядка $800–1,2 тыс. в месяц сегодня не составляет труда. Квартиры и маловостребованные помещения в НИИ на правом берегу сейчас, по словам представителей АН "Траектория", потихоньку занимают мелкие полиграфические компании, представительства бэк-офисов торговых структур и компании, переехавшие в столицу из Киевской и других областей.
Риэлторы признают, что им нечем порадовать предпринимателей — арендные ставки будут расти и дальше. Эксперты утверждают, что весеннее оживление деловой активности в столице уже привело к резкому уменьшению предложения. Если зимой в городе насчитывалось порядка 5 тыс. свободных непрофессиональных офисных помещений, то в первые дни марта их количество снизилось до 2–2,5 тыс.
Резкое сокращение предложения, по словам риэлторов, уже в ближайшем будущем станет причиной дальнейшего роста арендных ставок на непрофессиональные офисы. По их прогнозам, в первом полугодии они повысятся на 1,9–2,8% в месяц.
