Гиганты по экспресс-программе
Если необходимо построить в кратчайшие сроки крупный торговый, складской или промышленный комплекс, единственно правильным решением является выбор технологии быстромонтируемых зданий. В последнее время данный метод получает все большее распространение в сегменте коммерческой недвижимости.
БМЗ — объект комплектной поставки, сроки проектирования, изготовления и монтажа которого четко определены и соблюдаются с минимальными отклонениями. К основным признакам, позволяющим отнести здание к категории быстровозводимого, относятся унифицированное проектное решение, адаптированное под технологию предприятия — изготовителя конструкций; максимальная заводская готовность отдельных конструктивных элементов; отработанные методы монтажа.
Как отмечает начальник отдела подготовки тендерных предложений ОАО "Укрстальконструкция" Антон Захарченко, сфера применения быстровозводимых зданий охватывает жилую (например, за рубежом), а также все виды коммерческой недвижимости — корпуса промышленных предприятий, складские и логистические сооружения, торговые комплексы (супермаркеты, автосалоны и т. п.), спортивные и зрелищные объекты и др.
По словам директора по маркетингу ИСК "Каркас" Марины Доровской, при использовании данной технологии здание производится и монтируется в сжатые сроки, финансовые затраты на строительство на 30–40% ниже, чем при возведении железобетонного или кирпичного аналога, а транспортные расходы сокращаются в два-три раза. Монтажная бригада состоит из небольшого количества людей, что позволяет одной фирме вести работы сразу на нескольких объектах. Низкий вес конструкций БМЗ существенно снижает транспортные расходы и затраты на фундамент. Быстромонтируемая технология позволяет возводить здания индивидуально под бизнес заказчика. Они отличаются высокой ремонтопригодностью (несложно заменить панели в случае возникновения механических повреждений в процессе эксплуатации).
Широкое применение технологии БМЗ обусловлено тем, что использование унифицированных конструктивных элементов, которые могут быть поставлены на стройплощадку в сжатые сроки, гарантирует высокую скорость монтажа и быструю оборачиваемость средств, вкладываемых в реализацию проекта. Альтернативным, по сути, является только традиционное строительство из кирпича или железобетона, которое в сегменте коммерческой недвижимости не применяется — как по причине экономической нецелесообразности, так и в связи с невозможностью реализовывать соответствующие планировочные решения.
При этом технология каркасного БМЗ позволяет создавать объекты со следующими характеристиками: площадь здания достигает сотен тысяч квадратных метров, высота помещений — 10–12 м. Большие внутренние пространства можно обустраивать без опор и колонн, поддерживающих потолок, что играет важную роль при строительстве торговых центров, развлекательных комплексов, а также складской и выставочной недвижимости, ангаров для авиационной и другой крупногабаритной техники без несущих конструкций.
Промышленные здания чаще возводятся на основе металлического каркаса, а при сооружении гражданских объектов выбор технологии зависит от их назначения, требований и предпочтений заказчика. С применением БМЗ строить можно в два-три раза быстрее, чем по традиционной технологии (используя в качестве несущих железобетон или кирпич). Специалисты утверждают, что даже небольшой бригаде монтажников по силам за три-четыре месяца возвести с нуля здание площадью 4 тыс. кв. м. На сооружение комплекса площадью 6 тыс. кв. м команде из 10 человек потребуется от трех до пяти месяцев. Ну а мини-проекты вроде небольших складов или магазинов на 1000–1500 кв. м появляются за две-четыре недели.
При этом снижение затрат на строительство составляет 30–40% по сравнению с аналогичным зданием в кирпиче или бетоне. Кроме того, можно сэкономить на транспортировке конструкций и материалов.
Технология каркасных БМЗ имеет и ряд других преимуществ. В частности, монтаж сооружения возможен в любое время года без риска нанести ущерб качеству недвижимости. Некоторые виды быстровозводимых зданий в случае необходимости несложно разобрать и перевезти в другое место. Легкость и небольшие габариты комплектующих позволяют доставлять их с помощью вертолетной техники в труднодоступные места, вроде горных районов, а конструктивные особенности делают БМЗ востребованными в потенциально сейсмоопасных зонах.
Лидируют логисты
По данным компании "Руукки Украина", объем рынка БМЗ в 2007 г. составил приблизительно EUR88 млн. За прошлый год было возведено около 1,2–1,4 млн кв. м. При этом основную долю строительства заняли складские помещения, торгово-развлекательные центры, автосалоны, логистические комплексы, объекты промышленного назначения.
"В структуре заказов компании "Укрстальконструкция" большинство составляют торговые и торгово-развлекательные сооружения (около 42%), затем складские и логистические (примерно 35%). На долю зданий промышленного назначения приходится порядка 20%. Фактически площадь вводимых в эксплуатацию промышленных построек последние три года увеличивается незначительно, особенно по сравнению с сегментами торговой и складской недвижимости, которые уже традиционно демонстрируют быстрый рост", — рассказывает исполнительный директор ОАО "Укрстальконструкция" Владимир Адамкович.
Несколько лет подряд (это относится преимущественно к 2005– 2006 гг.) основной удельный вес в структуре рынка БМЗ занимали торговые комплексы. Складских площадей в тот период было возведено немного (потенциальные инвесторы выжидали или решали земельные вопросы), а промышленные объекты часто имеют небольшую территорию. Кроме того, значительное количество новых производственных мощностей запускается в переоборудованных цехах предприятий, построенных еще в советское время.
Сегодня наблюдается тенденция перераспределения рынка с усилением сектора логистической и складской недвижимости. Учитывая большое количество логистических комплексов, которые находятся сейчас на стадии проектирования или строительства, очевидно, что в ближайшие два-три года удельный вес сооружений такой категории будет расти. Важным фактором, который влияет на увеличение этого сегмента в структуре рынка БМЗ, являются размеры объектов — большинство возводимых сегодня складских и логистических помещений имеют площадь от 50 до 100 тыс. кв. м.
Между тем достаточно большой остается и доля заказов из торговой сферы. Постоянно реализуются новые проекты сетевых компаний-ритейлоров, которые активно увеличивают количество магазинов: Metro Cash&Carry, Billа, "Фуршет", "Фоззи", "Ритейл Групп" (сеть "Велика Кишеня"), "Амстор", "Дафи", операторы рынка DIY ("Новая Линия", "Эпицентр"). Также за 2007 г. — в ответ на возросший спрос на автомобили — было построено достаточно много автосалонов. Помимо ритейлоров, значительный удельный вес среди заказчиков торговых объектов составляют компании — инвесторы ТРЦ, многие из которых тоже являются сетевыми ("Квадрат", "Магеллан").
Очевидно, что после формирования достаточного уровня предложения складской недвижимости в районе столицы строительство логистических центров будет смещаться в регионы. Исходя из количества объектов, запланированных к возведению в Киевской области, а также тех, работы по которым уже ведутся, экспансии в регионы можно ожидать не ранее 2009 г.
Прогнозируя динамику сегмента торговой недвижимости, специалисты "Укрстальконструкции" предполагают, что на фоне активности операторов торговых сетей в областях стартует реализация новых, давно уже заявленных проектов. Продолжится сооружение ТЦ в городах с населением менее 200 тыс. чел. Учитывая существующую экономическую ситуацию в стране и нынешнее место Украины в мировом разделении труда, вряд ли можно ожидать значительного роста рынка промышленных быстровозводимых зданий.
По технологии БМЗ построено большинство новых объектов коммерческой недвижимости столицы, за исключением офисных центров (супермаркеты Billa, Меtrо, "Эпицентр", "Новая Линия", торговые центры "Квадрат", логистические комплексы в непосредственной близости от Окружной дороги и пр.).
Технологические тонкости
План строительства и эксплуатации сооружения должен учитывать множество деталей. Поэтому здание наиболее функционально с точки зрения ведения в нем бизнеса лишь тогда, когда совместно с заказчиком над проектом трудятся его разработчики и поставщики оборудования.
Специалисты предлагают коммерчески целесообразные решения, которые предполагается использовать при строительстве. Это инженерная и маркетинговая работа, основная цель которой — обеспечить высокую конкурентность проекта, наиболее эффективное использование земельного участка и возведенного объекта, его максимально долгую коммерческую актуальность.
Существуют два вида проектирования быстромонтируемых зданий: типовое и индивидуальное. Первые, как правило, ориентированы на определенную сферу бизнеса. Наиболее широко они применяются для торговых павильонов, автосервисов, АЗС, кафе и т. д. Приобретение полнокомплектного типового здания позволяет существенно сократить время и расходы на строительство за счет сведения этапа планирования до привязки проекта к местности, коротких сроков поставки и комплектации из уже готовых элементов. Типовой проект адаптируется к условиям заказчика. Варьироваться могут такие показатели, как размеры здания, тип и толщина утеплителя сандвич-панелей и т. д. При возведении более крупных объектов (более 1–2 тыс. кв. м) останавливать свой выбор на нем не имеет смысла, поскольку его использование требует серьезной привязки к местности (к примеру, необходимо принимать во внимание снеговые и ветровые нагрузки, тип грунта). Затраты на такие переделки иногда выше стоимости индивидуального проекта.
По данным экспертов "Укрстальконструкции", в настоящее время в Европе, Соединенных Штатах, а также РФ большую часть рынка занимают типовые здания и конструкции (системы вроде "Батлер" в США или "Молодечно" в России). В Украине подобная тенденция пока не наблюдается. Все проекты индивидуальны и разрабатываются под конкретного заказчика и его задачи. Окончательное конструктивное решение зависит от разработчика и производителя конструкций, с которыми клиент взаимодействует в ходе реализации конкретного проекта. Типовые сооружения возводятся у нас только для сетевых операторов, которые строят много объектов, используя один план или его незначительные модификации.
Владимир Адамкович рассказывает, что 2007 г. ознаменовался не только высокими темпами роста рынка быстромонтируемых зданий, но и перераспределением заказов, особенно крупных, в пользу отечественных производителей. Импортеры предлагают лишь один тип конструкций, тогда как технологии наших компаний в этом отношении являются более гибкими. Украинские поставщики принимают самое активное участие в реализации смешанных решений каркасов (железобетонные колонны и металлические фермы или балки покрытия), получивших сейчас широкое распространение в логистике. Основным способом строительства складских и логистических объектов стала смешанная технология (железобетон + металл). Это позволяет заказчику избегать дорогостоящей противопожарной обработки и использовать преимущества металлоконструкций при устройстве покрытия.
Марина Доровская констатирует, что общемировая тенденция удорожания металла коснулась и сегмента БМЗ. Так, за прошедший год иностранный металл вырос в цене в среднем на 14%, что неизбежно повлекло за собой удорожание комплекта здания.
Эффективные партнеры
В настоящее время на рынке БМЗ Украины присутствуют как отечественные предприятия, так и зарубежные компании (дилеры и представительства крупных производителей). Ведущий отечественный производитель — ОАО "Укрстальконструкция". Компания занимается возведением быстромонтируемых зданий каркасного типа с выполнением полного комплекса работ под ключ. "Укрстальконструкция" управляет такими заводами-изготовителями, как ДП "Житомир Ворд Билдинг Системс Украина", ЭМЗ "Металлист", а также Запорожским и Днепропетровским заводами металлоконструкций. Среди крупных отечественных предприятий Житомирский завод ограждающих конструкций (изготовление металлоконструкций для БМЗ), ООО "Мастер-Профи" (специализируется на проектировании и производстве полнокомплектных быстровозводимых зданий и сооружений из легких металлоконструкций), "ПСМ-Профиль" (выпускает кровельные и фасадные материалы, а также предоставляет услуги по проектированию, производству и поставке БМЗ из металлоконструкций), ООО "Завод "Промстан" (изготовитель каркасных быстромонтируемых зданий относительно небольшой площади).
К зарубежным относится шведский Lindab, представительство которого имеется в Украине, кроме того, эту марку презентует ООО "Азби". ТМ Astron (Люксембург) представляют в нашей стране инженерно-строительная компания "Каркас" и ООО "Сакти Плюс", продукцию Llentab (Швеция) предлагает ООО "Ллентаб", USKON (Турция) — NCS Ukraine, дилером Zamil Steel (Саудовская Аравия) является IBT, Ruukki — ЗАО "Руукки Украина", представитель BORGA HALE — ООО Time is Money.
По словам Антона Захарченко, в этом году существенно увеличилась доля отечественных компаний. Именно к ним ушли почти все крупные заказы (более 1 тыс. т металлоконструкций, или свыше 20 тыс. кв. м). Популярность смешанных каркасов в логистике привела к тому, что к категории основных участников рынка стали относиться также строительно-монтажные и генподрядные организации, такие как "Максимус", МСБУД, "Современные технологии строительства", "Альтис-Холдинг" и другие, которые вместе с изготовителем металлоконструкций выступили как поставщики полнокомплектных БМЗ. При этом строительно-монтажные структуры и поставщики металлоконструкций из конкурентов превратились в партнеров, эффективное сотрудничество которых является залогом успешного завершения работ.
Иностранные компании в производстве БМЗ используют легкие металлы. Это понижает вес металлоконструкции, а значит, существенно экономит средства, затрачиваемые на транспорт и фундамент. Металл — прочный материал, однако нуждается в защите, поэтому несущие каркасы ведущих западных производителей полностью оцинкованы горячим способом. Эта дополнительная, очень мощная защита плавно проникает в структуру металла на молекулярном уровне. Даже самую качественную краску в процессе монтажа или эксплуатации здания можно повредить, со временем она начнет шелушиться. Соответственно, появляется возможность возникновения коррозии. Оцинкованный каркас обладает высокой прочностью и не подвергается негативным процессам.
В качестве стен и крыши для БМЗ используется сборный сандвич, наружный и внутренний слои которого чаще всего представляют собой оцинкованный профнастил, между ними уложены различные виды утеплителя (стекловолоконный или базальтовый, пенополистирольный). Толщина утепления зависит от ряда факторов и закладывается в процессе проектирования, но она не может быть меньше рекомендуемого уровня (определяется расчетным путем, зависит от региона и учитывает строительные нормы). Летом, благодаря теплоизоляции, здание нагревается меньше. Качественная изоляция позволяет тратить меньше энергии как на его обогрев, так и на охлаждение.
С развитием производства все чаще используются готовые сандвич-панели. Они гораздо быстрее в монтаже и качественнее полистовой сборки на стройплощадке и, соответственно, дороже. Сандвич-панели могут быть с различными утеплителями. Наибольшей популярностью в Украине пользуется минеральная вата из-за ее высокой пожаростойкости, однако панели с наполнителем из пенополиуретана легче, обладают лучшей теплоизоляцией и гораздо дешевле (на 20–25%). Идеальна комбинированная панель (2–3 см минеральной ваты плюс 8–16 см пенополиуретана), но у нас такие панели пока не изготавливаются.
Кроме самой теплоизоляции, применяются также деревянные прокладки в стенах, специальные резиновые прокладки на кровле. Все это помогает защитить здание от холода.
БМЗ украинского производства пока имеют не столь широкий ассортимент универсальных легких металлических профилей, как зарубежные. Но в последнее время отечественные предприятия закупают новое оборудование, внедряют прогрессивные технологии и начинают предлагать более качественную продукцию. Однако следует отметить, что существуют исключительно импортные материалы. Так, Антон Захарченко констатирует, что если говорить о сандвич-панелях, то используемый минераловатный утеплитель в нашей стране пока не выпускается, также часто применяется привозной оцинкованный лист. Зато доля отечественных производителей на рынке металлоконструкций (каркасы зданий) составляет около 75%. Используемые при возведении БМЗ ЖБК почти на 100% украинские. В целом же при строительстве БМЗ применяется не более 40% зарубежных материалов. Можно ожидать, что дальнейшее развитие отечественных компаний позволит внедрять автоматизированные линии, расширять производственные мощности и запускать новые ассортиментные позиции, что, в свою очередь, будет способствовать вытеснению импорта.
Большинство компаний работают либо на украинских, либо на зарубежных материалах. Между тем некоторые монтажные организации совмещают комплектующие от разных производителей. Например, используют отечественные металлоконструкции и импортные сандвич-панели, утеплители, гидроизоляционные мембраны, профилированный лист, крепеж.
Директор по маркетингу "Руукки Украина" Катерина Денисенко прогнозирует дальнейший рост рынка БМЗ как минимум на 30%. Основная задача возведения подобных объектов — это скорость. Поэтому особое значение приобретают комплексные решения в строительстве. 10 июня компания Ruukki презентует последние комплексные решения для сооружения одноэтажных БМЗ. Это мероприятие будет организовано на высоком корпоративном уровне. Новые решения значительно сократят сроки возведения зданий, снизят риски, связанные с разработкой и реализацией проектов, а также повысят безопасность и эффективность работ. Компания Ruukki предоставит клиентам полный пакет услуг: проектирование, производство и поставку всех составляющих для БМЗ, таких как фундамент, каркас, стены, кровля и др. собственного производства, а также контроль над монтажом. Таким образом, заказчики получают комплексное решение своих задач из одних рук, что значительно экономит время и предоставляет возможность раньше начать свой бизнес. Презентация услуги стала возможной благодаря последним масштабным инвестициям Ruukki в новые заводы в Румынии и Украине.
