• USD 39
  • EUR 42.2
  • GBP 49.2
Спецпроекты

Несгибаемые продавцы. Игнорируя снижение покупательской активности, луганские владельцы жилья и застройщики удерживают цены

Реклама на dsnews.ua

Прошлогодние прогнозы луганских риэлторов, ожидавших увеличения темпов жилищного строительства в регионе и замедления динамики удорожания квартир, не оправдались. Как и ранее, строят в городе крайне мало, что позволяет владельцам квадратных метров неплохо себя чувствовать даже на фоне проблем с ипотечным кредитованием. А луганчанам, желающим улучшить свои жилищные условия, не остается другого выхода, как самостоятельно осваивать перманентно растущие в цене земельные участки.

Деньги нашли без банкиров

Проблемы с ипотечным кредитованием притормозили динамичный рост цен на луганскую недвижимость. Директор местного риэлторского агентства "Гривна плюс" Татьяна Давыдова утверждает, что в течение последнего месяца количество сделок купли-продажи жилья снизилось на 40%, что поясняется массовыми отказами финучреждений в выдаче ссуд. "Растет также количество случаев, когда банки выдают клиентам меньшую сумму, чем они запрашивают, в результате чего сделки срываются", — говорит эксперт. С коллегой согласен и соучредитель АН "Эксперт — Киев" Михаил Демьяненко, по словам которого практически полностью свернули кредитные программы те банки, которые ранее относились к заемщикам наиболее лояльно и не требовали большого официально подтвержденного дохода. "Как следствие, поток потенциальных покупателей остался прежним, но вот число реальных сделок снизилось на треть", — констатирует он.

Стагнация на рынке притормозила рост цен, наблюдавшийся с начала года. По словам г-на Демьяненко, с января по март стоимость квартир в городе увеличилась в среднем на 10%. Больше всего подорожала недвижимость в Восточном районе Луганска (15%). Такая тенденция поясняется активным развитием инфраструктуры, что множит количество желающих там поселиться. Квартиры в Южном районе выросли в цене на 12–13%, в центре — на 7–8%. По сравнению же с прошлым годом динамика удорожания жилья превысила 30%. К примеру, если в минувшем сезоне, по данным замдиректора АН "Квартал" Татьяны Прониной, однокомнатная квартира стоила порядка $31–32 тыс., то сейчас за нее просят до $45 тыс. "Двушка" обойдется теперь в $57–60 тыс. против прошлогодних $40–42 тыс.

Местные риэлторы говорят, что хотя рост цен и приостановился, но предоставлять потенциальным покупателям скидки владельцы квадратов не намерены. Отчасти это поясняется увеличением доли сделок за "живые" деньги. Михаил Демьяненко отмечает, что если в прошлом году доля покупателей, готовых обходиться без помощи банкиров, не превышала 30%, то в начале нынешнего сезона она выросла до 50%. Эксперт поясняет это заинтересованностью в инвестициях в луганскую недвижимость частных предпринимателей из других населенных пунктов области. Особенно хорошо за "живые" деньги продаются элитные сталинки в центре Луганска. Наиболее престижными считаются дома, расположенные на территории так называемого "дворянского гнезда" (ул. Советская, 15-я, 16-я линии). Стоимость квадратного метра жилья там стартует от $1,5 тыс. и, в зависимости от качества ремонта, может достигать $2,5–3 тыс. При этом спрос на элитные сталинки превышает предложение как минимум вдвое, ведь в свободную продажу такие варианты попадают нечасто. "Если цена и снизится, то несущественно — максимум на 5%", — считает Михаил Демьяненко. Причем если в ближайшее время кредитный вопрос решится, то уступок со стороны продавцов вообще не будет. Не исключено, что жилье продолжит дорожать, прибавив к концу нынешнего года еще 10%.

Татьяна Давыдова уверена, что наименее ликвидные квадраты подешевеют примерно на 10%. Речь в первую очередь идет о хрущевках, сосредоточенных в Октябрьском микрорайоне города. Степень изношенности таких домов очень высока, что отталкивает покупателей.

Сговор застройщиков

Реклама на dsnews.ua

Эксперты сходятся во мнении, что высокий уровень цен на вторичку обусловлен крайне низкими темпами строительства в Луганске нового жилья. Ежегодно в эксплуатацию вводятся не более пяти домов, да и те выставляют по явно завышенным ценам, что делает их недоступными для большинства потенциальных покупателей. "В этом году стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 10–15% — до $1–1,5 тыс. Это очень дорого для нашего региона, особенно если учесть, что строят с размахом — площадь 1–2-комнатных квартир доходит до 70–100 кв. м. Покупатели же ищут квартиры по 40–60 кв. м", — говорит Татьяна Пронина. Такие промахи застройщиков привели к тому, что жилье на первичке покупают не очень охотно. В любом уже сданном в эксплуатацию доме риэлторы могут предложить широкий выбор квартир. Помимо дороговизны местных жителей смущают и другие нюансы: уже сданные в эксплуатацию объекты до сих пор не могут решить проблему, кто же будет их обслуживать.

В строительных компаниях повышение расценок поясняют общей инфляцией в стране и удорожанием расходных материалов. Но в агентствах подозревают, что поддерживать высокие цены застройщикам позволяет невысокий уровень конкуренции. В регионе работают всего несколько местных фирм ("Рекод", "Микс-инвест"), которые имеют доступ к земельным участкам. "Чужаков" в город упорно не пускают. Эксперты рассказывают, что отдельные компании из других регионов предпринимали попытки начать строительство в Луганске, но так и не смогли договориться с чиновниками об отводе земли. В прошлом году местные власти широко рекламировали переговоры с турецким подрядчиком, который брался возвести жилищный массив. Риэлторы прогнозировали, что в случае реализации этого проекта цены на новостройки в городе если и не снизятся, то, по крайней мере, стабилизируются. Но дальше разговоров дело не пошло. На сегодняшний день в Луганске строится несколько домов в новом жилмассиве "Оксфорд" (Октябрьский р-н), элитный комплекс "Сенатор" в центре города и несколько зданий в Ленинском районе (возле военного училища) по программе государственного молодежного фонда. "Столь незначительные вливания в жилищный рынок позволят подрядчикам и в дальнейшем диктовать потенциальным покупателям свои условия", — резюмируют эксперты.

Золотые сотки

Проблемы с новостройками заставили луганчан, желающих улучшить свои жилищные условия, обратиться к частным строителям или же заняться возведением дома самостоятельно — за год спрос на коттеджи и земельные наделы вырос как минимум на треть. Цены уже отреагировали на очередную волну земельного бума, увеличившись с начала нынешнего сезона более чем на 20%. Всего же за последний год динамика удорожания домов и участков составила не менее 50%, что является наибольшим показателем среди всех сегментов жилой недвижимости в регионе.

Михаил Демьяненко говорит, что на рынок выходят все новые и новые частные бригады, сооружающие коттеджи на продажу. "Сейчас существует достаточно технологий, позволяющих построить дом из расчета $400/кв. м, а продать его можно по $800–1 тыс., что делает этот бизнес очень привлекательным", — поясняет эксперт. Высокие темпы удорожания земли привлекли в данный сегмент и спекулянтов, которые активно скупают участки.

По словам Татьяны Давыдовой, наиболее ликвидной остаются наделы в пределах городской черты. В районах, приближенных к центру (ул. Алексеева, Юных Пионеров, Оленева, Сосюры, Херсонская), за сотку просят не менее $10 тыс., а наиболее выигрышные по расположению участки выставляются по $15/с. и выше, причем в покупателях особого недостатка нет. Существенно ниже расценки на окраинах. К примеру, в поселке Видный (Восточный р-н) стоимость земли стартует с $1тыс./с. "Особенно престижными считаются участки возле конноспортивной школы, на выезде из города. В прошлом году 6 соток здесь можно было приобрести за $12 тыс., теперь же за них просят не менее $20 тыс. Коттеджи в этом районе стоят порядка $200 тыс.", — добавляет г-жа Давыдова. В то же время в городке Счастье, расположенном в том же Восточном районе, участок с домом относительно нестарой постройки можно купить за $60 тыс.

В поселке Вольный (Южный массив) цены чуть выше — за 10 соток просят $15 тыс., что на 50% выше, чем год назад. Причем не желают торговаться даже владельцы земельных наделов без коммуникаций, что поясняется высоким спросом, обусловленном большими перспективами: здесь сейчас строится новая окружная дорога, в связи с чем ожидается активное развитие транспортной и социальной инфраструктуры.

Поскольку свободной земли в самом Луганске с каждым днем становится все меньше, потенциальные покупатели активно осваивают пригород. По словам Михаила Демьяненко, только за последний год стоимость участков по большинству направлений удвоилась. Скажем, если в минувшем сезоне в близлежащей от города станице Луганской сотка оценивалась в $200, то сейчас за нее просят $500.

Приблизительно такой же уровень цен наблюдается в селах, расположенных в радиусе 20 км от города — Макарове, Тарасовке, Юрьевке. Риэлторы сходятся во мнении, что динамика удорожания земли в ближайшее время вряд ли снизится. Ожидается, что уже к концу нынешнего года участки как в самом городе, так и в прилегающих к нему поселках подорожают на 15–20%

    Реклама на dsnews.ua