В заложниках у доллара
Наблюдаемое с начала мая укрепление курса гривни привело к массовому расторжению договоров задатка на рынке недвижимости. Каждая вторая сделка оказалась проблемной, поскольку продавцы и покупатели не могут прийти к единому мнению относительно курса доллара. Следствием нынешней неразберихи, скорее всего, станет отказ участников рынка от привязки к нестабильной валюте.
Продавцы потерялись
Ревальвация гривни привела к неразберихе на киевском рынке недвижимости. Как сказал директор АН "C.I.T." Эдуард Бразас, за последний месяц сорвалось до 70% сделок по продаже жилья. "Договоры расторгаются даже после того, как покупатель внес задаток", — отмечает он. О схожей ситуации рассказывает и представитель агентства недвижимости "Ваш дом" Светлана Хоменко, по словам которой в мае количество сделок упало на 50% по сравнению с апрелем, а каждая вторая покупка квартиры является конфликтной.
По мнению г-на Бразаса, проблема заключается в том, что после падения курса доллара многие продавцы захотели получить оплату в национальной валюте в привязке к долларовому эквиваленту, но по прежнему курсу — 5,05 грн./$. "Большинство покупателей хранят сбережения в долларах и сдать их сейчас могут только по курсу 4,7 грн./$. Такая вилка не устроила тех, кто не захотел переплачивать", — говорят в АН "C.I.T.". По данным аналитика агентства недвижимости "Планета Оболонь" Владимира Коломийко, после многократных переводов из гривни в доллар и обратно стоимость жилья значительно возрастает. "К примеру, если апартаменты предлагались по $100 тыс., то на этапе покупки из-за разницы курсов они дорожают до $105–106 тыс. Это не устраивало большинство покупателей, и они отказывались от них", — рассказывает Владимир Коломийко. Специалисты утверждают, что на падение количества сделок влияет и то, что большинство продаж связаны с разменом квартиры. "Как правило, их владельцы сразу же приобретают другое жилье. Поэтому если одна сделка разрывается, то это ставит под сомнение несколько последующих", — отмечают в "Планете Оболонь".
Впрочем, различные сегменты рынка по-разному отреагировали на валютные колебания. Больше всех пострадали обладатели хрущевок, спрос на которые за последние два месяца снизился на 15–20%. В результате они не рискуют повышать цены и вынуждены соглашаться на установленный Нацбанком курс, благодаря чему стоимость в гривневом эквиваленте упала на 5–7%. К примеру, малогабаритная однокомнатная квартира общей площадью 28 кв. м (жилая — порядка 12 кв. м и кухня — 5 кв. м) на Борщаговке, Воскресенке и в Старой Дарнице стоит около $80 тыс. Двухкомнатная хрущевка общей площадью 40 кв. м в этих же районах, как и раньше, обходится покупателю в $120 тыс., однако в гривнях продавец получает значительно меньше.
Упал спрос и на элитное жилье, где стоимость квадратного метра стартует от $5 тыс. "Сейчас довольно сложно продать такую квартиру", — говорит Светлана Хоменко.
Генеральный директор АН "Альянс Брок" Андрей Сокур прогнозирует стабилизацию ситуации к концу июня. "Сейчас все чаще стали заключать договоры с приложениями, в которых покупатель указывает стоимость жилья в гривне. В ближайшие недели эта практика станет массовой", — рассказывает он. Светлана Хоменко из АН "Ваш дом" добавляет, что уже сейчас до 10% от предлагаемых квартир (порядка 10 тыс.) выставляется в гривнях или евро.
Цены не повышались и на строящееся жилье. Как сказал руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании "Київ Житло-Інвест" Владимир Германов, в среднем квартиры эконом-класса в мае в гривневом эквиваленте подешевели на 0,8%, бизнес-класса — на 1,3%, а премиум-категории — на 3,2%. Начальник управления инвестиций треста "Киевгорстрой-1" им. Загороднего" Тарас Зябкин сообщает, что спрос на их жилье за последний месяц не менялся, а стоимость и так была установлена в гривне.
Завидный аппетит
Уменьшение количества сделок практически не затронуло наиболее популярный сегмент однокомнатных квартир, что позволило их владельцам даже несколько поднять цены.
По словам Андрея Сокура, ходовыми являются "единички" в панельных домах площадью от 40 кв. м. "Если еще два месяца назад квартира на улице Драгоманова стоила $120 тыс., то сейчас подорожала до $135 тыс., а подобное жилье на Оболоне подскочило со $125 тыс. до $140 тыс. с учетом снижения курса доллара", — отмечает он.
Падение продаж не наблюдается и на "вторичной первичке". "Большинство наших клиентов хотят жить в новых домах, однако опасаются вкладывать средства в строительство на этапе котлована", — считают в "Альянс Броке". Самыми популярными в этой категории являются трехкомнатные квартиры, цены на которые выросли на 15–17%. Если еще два-три месяца назад такое жилье в районе станции метро "Левобережная" обходилось покупателю в $230 тыс., то сейчас повысилось до $265 тыс. Чуть меньше — на 14–15% — подорожали "единички" площадью от 45 кв. м.
По мнению аналитиков, до начала осени ситуация не изменится. Помимо колебания курса доллара одной из главных причин снижения количества сделок является проблема с получением кредита. В апреле большинство украинских банков не прекращали рассмотрение документов заемщиков, однако реальных средств из-за дефицита ресурсов не выдавали. Эта ситуация, по прогнозам экспертов, продлится как минимум до конца осени. В результате спрос может упасть и на пользующееся сейчас популярностью жилье, что, скорее всего, заставит его владельцев снизить цены.
