Дачные участки ушли на отдых
Сделки по дачным участкам, расположенным в черте Киева и ближайших к столице пригородах, практически замерли. По мнению риэлторов, это произошло как из-за жадности собственников наделов, цены на которые достигли космических высот, так и благодаря массе подводных камней, с которыми сталкиваются покупатели при оформлении прав собственности и строительстве домов. Активность на этом рынке пока наблюдается только на дальних подступах к столице, где садовые наделы самые дешевые.
Дачники разбогатели
Высокий спрос на расположенные в Киеве и области земельные наделы под строительство индивидуального жилья затронул и сегмент дачных участков. Как отмечают риэлторы, на протяжении последних двух лет эти земли начали пользоваться высокой популярностью среди покупателей, что в первую очередь объясняется их относительно низкой стоимостью. Вице-президент ассоциации "Земельный союз Украины" Руслан Вдовенко утверждает, что на дачном участке можно построить такой же дом, как и на земле с целевым назначением под жилую застройку, поэтому их стали использовать не только как место для летнего отдыха, но и для проживания круглый год. "Единственная проблема в том, что садовые товарищества не имеют статуса населенного пункта, а значит, получить прописку в них невозможно. Этим и объясняется более низкая цена соток, которая на 10–40% дешевле, нежели в расположенном по соседству коттеджном городке", — объясняет он. Подтверждает это и директор инвестиционной компании "УКР. РЕСУРСЫ" Виктор Дубас, по словам которого надел в дачном кооперативе, расположенном в 12 км от Киева по обуховскому направлению, стоит $7 тыс. за сотку, а под застройку в той же зоне — $12–15 тыс. Руслан Вдовенко приводит пример поселка Гавриловка (Вышгородский р-н Киевской обл.), где в самом населенном пункте земля стоит $4 тыс./с., а в садовом товариществе по соседству — $3 тыс. "Цены могут и сравняться, если в каком-либо районе предложение невелико", — отметил он.
В специализированных агентствах недвижимости добавляют, что интерес к дачам рос пропорционально увеличению цен на обычные земельные участки. Ведь средняя величина наделов под индивидуальное строительство варьируется в пределах 10–25 соток, тогда как в садовых кооперативах составляет, как правило, шесть соток, что делает их более доступными. "Например, в населенном пункте, расположенном в 30 км от Киева, 0,2 га сейчас стоит не менее $100 тыс., что для большинства клиентов является неподъемной суммой. Но меньших наделов там попросту нет. Зато в расположенном по соседству дачном кооперативе даже при одинаковой стоимости сотки площадь под застройку можно купить за $30 тыс.", — говорит старший риэлтор АН "Белгравия" Андрей Несен.
Эксперты также отмечают, что росту популярности дач способствовало и то, что большая часть садовых товариществ расположены в живописных местах (возле лесов, по соседству с водоемами) и имеют хотя бы минимальную инфраструктуру — подъездные дороги и электроснабжение. А вот многие предлагаемые к продаже участки под индивидуальное строительство, распаеванные в последние годы и позиционируемые продавцами как наделы в коттеджных городках, на деле представляют собой бывшие сельхозугодия, имеющие коммуникации лишь в воображении риэлторов.
Спрос упал
На сегодняшний день в столице и ее пригородах насчитываются более 80 дачных и садовых товариществ, из которых около 30 расположены в черте Киева. Суммарно они занимают порядка 3,5 тыс. га, из чего можно сделать вывод, что на этих землях расположено примерно 50–60 тыс. участков. По оценкам риэлторов, доля таких наделов в общем объеме предложения на рынке земли под жилую застройку достигает сегодня 20–25%, а разброс цен составляет от $700 до $40 тыс. за сотку, в зависимости от удаленности от Киева и популярности места. "Например, дачные наделы в Боярке стоят $8–10 тыс. за сотку, в Белогородке — $10–12 тыс. Но на аналогичном расстоянии от столицы есть предложение и по $6 тыс.", — говорит директор агентства недвижимости "Спарта" Владимир Михайленко. В то же время участники рынка констатируют, что с нынешнего лета рост стоимости наделов, расположенных в Киеве, приостановился и активность покупателей резко упала. По словам председателя дачного кооператива на Осокорках, если в 2006–2007 гг. к нему стояла очередь покупателей, которые буквально упрашивали найти продавца, то сейчас ситуация изменилась с точностью до наоборот. "Сегодня у меня есть несколько пенсионеров, которые готовы продать свои шесть соток, но нет желающих их приобрести", — отмечает он. Не лучше ситуация и у садоводов в непосредственной близости от столицы. "Стоимость наделов как под дачи, так и под индивидуальное строительство достигла своего апогея. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию", — считает Виктор Дубас.
Участники рынка говорят, что сейчас наблюдается явный дисбаланс спроса и предложения. "В этом году только в Ирпене людям выделяли земли больше, чем за последние пять лет", — признается риэлтор агентства недвижимости "Ани". Количество объявлений о продаже участков под застройку в Киевской области на сайтах и в прессе уже исчисляется тысячами, и нужен не один год, чтобы кто-то все это купил и застроил. Именно поэтому они прогнозируют, что в скором времени рынок может "просесть", правда, никто не берется судить — насколько. "Собственники уже перестали выставлять космические цены", — делится наблюдением Виктор Дубас.
По словам Руслана Вдовенко, интерес покупателей не ослабевает лишь в отношении дач, расположенных на дальних подступах к столице, где они дешевле. Скажем, на расстоянии до 50 км от Киева вполне приличный надел можно купить всего за $20 тыс. Тем, у кого имеется на руках меньшая сумма, риэлторы советуют искать в еще более удаленных районах, иногда — на границе с соседними областями. "Однако активный спрос сразу же порождает рост цен. Поэтому можно предположить, что подорожание здесь начнется в ближайшем будущем", — прогнозирует г-н Вдовенко.
Подводные камни
Еще одной причиной охлаждения покупателей к сегменту дачных участков стало то, что значительная доля этого рынка находится в тени. Многие из кооперативов попросту не имеют на руках решений соответствующих местных советов о выделении им земли, хотя иногда фактически пользуются ею более 20 лет. "Не было решения Киеврады о выделении нам надела — значит, он считается самовольно захваченным", — говорит председатель кооператива на Осокорках. Помимо отсутствия почтового адреса и регистрации в БТИ, собственник, приобретя такой надел, получает лишь членство в дачном кооперативе, но не саму землю. А получение от местной власти документа на право собственности, особенно для дачников в черте Киева, сопряжено с большими усилиями и значительными финансовыми затратами. "Мне известен случай, когда один из дачных кооперативов собрал со своих членов 0,5 млн грн. на изготовление проектной документации, но документы были забракованы", — жалуется собеседник "ДС".
Правда, риэлторы говорят, что в последнее время владельцы дач, расположенных в непосредственной близи от поселков, сел и городов, договариваются с местными советами о включении своих наделов в границы населенного пункта, что автоматически решает вышеназванные проблемы и повышает их стоимость на 30–40%. "Особенно это актуально для тех, чей участок попадает в 30-километровую зону возле Киева", — считает директор агентства недвижимости "Валион" Артур Пилипчук. Процедура ввода дачной земли в пределы населенных пунктов, по его словам, занимает не менее 1,5 лет. На условиях анонимности риэлторы признаются, что за неофициальную плату в размере $500–1000 с каждой сотки можно сократить этот срок до полугода. Но, по словам г-на Пилипчука, иногда это приводит к тому, что в границы населенного пункта включается земля, непригодная под строительство жилья, например из-за высокого уровня грунтовых вод.
Также в неофициальных беседах участники рынка признаются, что приобретение дачного надела, находящегося за границами населенного пункта, сопряжено с проблемами при подведении к нему коммуникаций — газовых, водяных и электросетей. Кроме того, зачастую продавцы не предоставляют покупателям исчерпывающей информации о целевом назначении или искажают ее. "Земля с целевым назначением "под дачное строительство" может использоваться под возведение дома. Но участок с назначением "Садоводство" не является строительной зоной, и на его территории разрешается только разбивка сада", — предупреждает Виктор Дубас.
