Замершие офисы. Насыщение столицы офисными площадями переносится на неопределенный срок
Из-за кризиса ликвидности у инвесторов и сокращения объемов кредитования сроки реализации порядка 50% заявленных проектов в сфере офисной недвижимости будут перенесены на неопределенный срок. Эксперты говорят, что из-за этого киевский рынок офисов останется ненасыщенным еще как минимум несколько лет. В то же время дальнейший рост арендных ставок маловероятен, т. к. арендаторы уже не в состоянии оплачивать даже ныне существующие.
Ожидания не оправдались
Вопреки ожиданиям специалистов, в нынешнем году столичный рынок офисной недвижимости продемонстрировал весьма умеренные темпы развития. По данным компании Colliers International (Украина), в первом полугодии 2008 г. объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей составил около 95 тыс. кв. м, что практически сопоставимо с показателями за аналогичный период прошлого года. "Среди новых бизнес-центров около 13% составят офисы класса А, порядка 68% — класса В и почти 9% — класса С", — сообщил "ДС" управляющий директор компании Александр Носаченко. По его словам, распределение долей на рынке между классами А и В существенно не изменилось, составляя 16 и 70% соответственно. В компании Jones Lang LaSalle добавили, что большинство высококлассных офисных помещений по-прежнему расположено на правом берегу, хотя в ближайшие пару лет их количество на левом должно вырасти с нынешних 6 до 14%.
В начале 2008 г. участники рынка заявляли, что в течение года в Киеве сдадут в эксплуатацию около 30 объектов, общая площадь офисных площадей которых составит порядка 300 тыс. кв. м. "Теперь же очевидно, что завершение как минимум половины из них переносится на более поздний срок. В первую очередь не стоит ожидать появления на рынке высококлассных офисов, так как реализация практически всех заявленных проектов бизнес-центров класса А либо отстает от графика, либо заморожена. По нашим оценкам, общий прирост офисных площадей в 2008 г. может составить примерно 160 тыс. кв. м", — сокрушается заместитель генерального директора консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" Виталий Бойко.
По мнению экспертов, главной причиной переноса сроков строительства являются проблемы с финансированием проектов, которые усугубляются недостатком опыта у отдельных девелоперов. "Если у девелопера есть деньги на реализацию проекта, тогда можно диктовать свои условия подрядчикам, ускорить процесс оформления разрешительной документации и т. п. Если денег нет и опыта маловато, то проблемы наслаиваются одна на одну как снежный ком", — пояснил директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов. Даже если все заявленные ныне проекты реализуют, он считает, что Киев по-прежнему будет отставать от других европейских столиц по насыщенности этими помещениями. "К примеру, в сравнении с московским рынок офисной недвижимости Киева отстает по степени своего развития на 2–2,5 года, а в сравнении с Будапештом — на пять-шесть лет", — информирует г-н Тумасов.
Арендные ставки обогнали спрос
По итогам первого полугодия нынешнего года арендные ставки на офисные помещения в столице показали колоссальный рост. По данным Украинской Торговой Гильдии, вместо ожидаемых 20% за год средняя арендная ставка за полгода подскочила на 23% и преодолела психологический барьер в $100/кв. м. Для сравнения: за весь прошлый год удорожание аренды составило 18–20%. "Такой скачок обоснован увеличением разрыва между спросом и предложением", — пояснил г-н Тумасов. Это подтверждают и другие эксперты, по оценкам которых ежегодно потенциальный спрос на помещения в бизнес-центрах растет на 70% за счет как появления новых предприятий, так и увеличения средней площади арендуемых офисов. О неудовлетворенном спросе свидетельствует и высокий уровень заполняемости бизнес-центров. По данным Jones Lang LaSalle, по итогам второго квартала 2008 г. доля свободных офисных площадей в Киеве составила всего 3,3%. "Заполняемость практически всех БЦ класса А находится на уровне, близком к 100%. Такие же высокие показатели и у БЦ класса В — не менее 95%", — говорит Виталий Бойко. По его словам, к моменту сдачи новых объектов их владельцы, как правило, уже имеют предварительные договоренности с будущими арендаторами, которые готовы занять 90% площадей. Сергей Тумасов добавил, что определенную роль в росте арендных ставок сыграли и колебания курса доллара. "Некоторые операторы рынка перевели арендные ставки в евро или гривню, но по выгодному для них курсу", — отметил он.
Наиболее активно в этом году увеличивалась стоимость аренды площадей бизнес-центров класса А. По сообщению г-на Бойко, если в конце прошлого года они предлагались в среднем по $77–78 кв. м, то в середине нынешнего средняя ставка поднялась на 31% — до $102 за кв. м. В то же время средняя стоимость аренды офисных помещений класса В выросла незначительно — с $60,4 до $71,4 за кв. м. Впрочем, по словам директора департамента управления недвижимостью управляющей компании "Тико-Констракшен" Анны Скрипкиной, сегодня увеличение арендных ставок остановилось. В течение последнего месяца их уровень останется неизменным. "Девелоперы уже не могут идти на повышение расценок ввиду крайне низкого спроса на офисные квадраты. То есть можно утверждать, что на данный момент рост стоимости аренды обогнал уровень платежеспособного спроса", — считает она. Анна Скрипкина отметила, что это искусственное падение спроса. "К сожалению, сейчас кредитные ресурсы недоступны не только девелоперам, но и арендаторам. Не стоит забывать и о том, что многие иностранные компании, которые собирались открывать свои представительства в Украине, в связи с финансовым кризисом как в нашей стране, так и в мире отложили эти планы на неопределенный срок", — пояснила эксперт.
Аналогичная ситуация наблюдается и с продажей офисных площадей. По мнению директора компании по управлению активами "Финком Эссет Менеджмент" Павла Ружицкого, реализация данных объектов остановилась еще в конце весны. "Самыми ликвидными на сегодняшний день являются уже построенные бизнес-центры с набранными арендаторами. Но они не продаются. А покупать строящиеся проекты никто не хочет. Все очень взвешенно стали оценивать риски", — пояснила эксперт.
Призрачное будущее
Ярким примером будущего развития событий на рынке офисных площадей, как, впрочем, и на всем рынке столичной недвижимости, можно считать заморозку строительства многофункционального комплекса на Подоле Mirax Plaza, который реализует российская компания Mirax Group. Напомним, что проект Mirax Plaza включает в себя офисы класса А и апартаменты премиум-класса, жилой комплекс бизнес-класса, торгово-развлекательный и физкультурно-оздоровительный комплексы, а также крупнейший в Киеве многоуровневый зонированный паркинг на 2 тыс. машиномест. На текущий момент возведено 11 этажей первой башни, в которой планировались расположить офисы класса А. "Мы не будем брать ни одного кредита… Мы намерены закрыть стройку на 11 этаже, так как в настоящее время продаж практически нет. В уже построенной части здания компания сконцентрируется на проведении коммуникаций и отделочных работах. После этого мы предложим въехать в офисы", — сообщил глава корпорации Сергей Полонский, добавив, что туда же переедет и украинский филиал Mirax Group. Правда, как компания собирается сдать недостроенный объект в эксплуатацию и пройти госэкспертизу, остается загадкой.
Похожие заявления о заморозке, продаже или переносе сроков реализации своих проектов на прошлой неделе сделали и некоторые другие компании. Как утверждают отечественные эксперты, фин-учреждения продолжают кредитовать проекты офисной недвижимости. Поэтому большинство объектов, на которых уже начато строительство, все же достроят, если, конечно, у застройщика нет других обязательств, а банк жестко контролирует целевое использование денежных средств. "Процентные ставки по кредитам достаточно высокие, около 15% в долларах и 24% годовых в гривне. Но офисные проекты банки кредитуют охотнее, чем, например, жилую недвижимость", — делится с "ДС" г-н Ружицкий.
А вот судьба проектов, где еще не начаты строительные работы, весьма туманна. По данным аналитиков Украинской Торговой Гильдии, сроки реализации 50% ныне только заявленных проектов, предусматривающих ввод в эксплуатацию объектов в 2010–2012 гг., перенесены на неопределенное время из-за проблем с финансированием. Повлияло это и на сроки окупаемости офисных проектов, которые существенно увеличились. По словам президента девелоперской компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, с начала года ставка капитализации в сегменте офисной недвижимости упала с 14 до 11–12%. "В условиях острой нехватки денег для реализации офисных проектов насыщения рынка дефицитными квадратными метрами до 2010 г. не произойдет. Часть проектов либо заморозят до лучших времен, либо продадут", — утверждает г-жа Скрипкина. Она прогнозирует, что если сложности с финансированием удастся преодолеть в течение года, то арендные ставки сохранят годовой темп прироста в пределах 25–30% еще на протяжении двух лет. Впрочем, другие учасники рынка считают, что уровень ставок аренды достиг своего апогея. "Многие компании отказываются от офисов с хорошим месторасположением в пользу менее престижных, потому что уже не могут платить по таким ценам. Это становится нерентабельно", — сокрушается предприниматель Василий Деревянчук.
