И кто так строит? Кабмин готовит масштабный пиар-проект по санации строительной отрасли
В минувший четверг правительство и застройщики раздумывали, как помочь друг другу пережить кризис. Чтобы реанимировать остановленные стройки, премьер согласилась удовлетворить все пожелания строителей — от расширения доступа к кредитным ресурсам до снижения налоговой нагрузки. Они тоже не остались в долгу, пообещав своим благодетелям не так нагло наживаться на покупателях новостроек. На такие жертвы власть и бизнес согласились ради святой цели — помочь простым украинцам задорого обзавестись собственными квадратными метрами.
Строительная отрасль одна из первых и острее других прочувствовала на себе финансовый кризис. Согласно официально озвучиваемой застройщиками информации сейчас в столице работы прекращены примерно на 20% всех возводимых объектов, еще на таком же количестве активность сведена к минимуму. В неофициальных же беседах строители признают, что жизнь едва теплится практически на всех стройплощадках Киева и регионов, и винят во всем отсутствие финансирования.
По данным аналитического агентства "Медиагностика", еще летом отдельные стройкомпании недовыполнили планы по привлечению инвестиций на 60–70% из-за масштабного сокращения ипотечного кредитования и усложнения доступа к кредитным ресурсам. "Сегодня ситуация сложилась следующая: скажем, компания построила три-четыре этажа и продала 10–15% квартир. Население покупать недвижимость не может: на руках таких средств у людей нет, а кредиты дорогие. Поэтому продажи на первичке сейчас практически нулевые. Застройщика же банк если и готов кредитовать, то под 20–27% годовых в гривне. Если учесть, что проект жилого комплекса реализуется в среднем за 3–3,5 года, то при аналогичном сроке кредитования и, скажем, кредите под 25% годовых на обслуживание основного долга необходимо до 75–80% от суммы займа. И эти затраты уже нельзя включить в цену квартиры, потому что рынок стагнирует и застройщики не могут повысить цены. У компании должна быть колоссальная рентабельность бизнеса, чтобы согласиться на такие кабальные условия", — говорит управляющий партнер консалтинговой компании "Диалог классик" Артем Новиков.
По словам руководителя отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимира Германова, на сегодняшний день рентабельность строительства жилья бизнес-класса в среднем по рынку составляет 100% (т. е. около 33% в год), эконом-класса — до 60% (порядка 15–20% в год). Однако нужно учитывать, что эти расчеты сделаны с учетом возможного повышения цен на стройматериалы (которые сейчас только дешевеют) и увеличения других расходов компании. Поэтому, как считают эксперты, чтобы поддержать спрос на жилье, застройщики могли бы совершенно безболезненно снизить цены на квартиры на 15–20%. Однако стройкомпании не желают мириться с тем, что этот вид бизнеса в нынешних рыночных реалиях становится уже не таким прибыльным, как ранее. Поэтому активно искали поддержки в высоких кабинетах.
На минувшей неделе на правительственном совещании по проблемным вопросам отрасли представители Украинской строительной ассоциации озвучили длинный список своих пожеланий к Кабинету Министров Юлии Тимошенко: предоставление государственной помощи в достройке всех объектов со степенью готовности от 40%, создание специальных условий для покупки населением квартир стоимостью $100–
150 тыс., введение временного моратория на повышение ипотечных ставок по ранее выданным кредитам, снижение нагрузки на строительные компании до ввода объектов в эксплуатацию и многое другое. Все это, по мнению ходоков в Кабмин, позволит вывести отрасль из кризиса, а главное — поддержит платежеспособный спрос на жилье, выставляемое на продажу по завышенным ценам.
Жалобы строителей нашли отклик в сердцах правительственных чиновников. Министр регионального развития и строительства Василий Куйбида заявил, что по итогам совещания было одобрено предложение Минфина: при доработке проекта бюджета на будущий год рассмотреть вопрос о возможности расходования средств Стабилизационного фонда для поддержки строительства доступного жилья, удешевления кредитования строительной отрасли и на поддержку ипотеки. Пока же Министерство финансов пообещало, заручившись поддержкой НБУ, уговорить банкиров перенести сроки погашения кредитов, привлеченных застройщиками. Сами финансисты к этой идее отнеслись скептически: в условиях кризиса ликвидности ни один банк не пойдет на это добровольно. Регулятор же к такому решению вынудить своих подопечных не может, как и влить в финучреждения дополнительные средства под замороженные строительные кредиты (по оценкам финансистов, общий объем привлеченных строителями кредитов составляет $30–40 млрд).
Как считают эксперты, озвученные на мероприятии предложения не выдерживают никакой критики. Взять хотя бы идею снижения отчислений со строительных компаний до ввода объекта в эксплуатацию. В соответствии с недавно вступившим в силу законом о содействии строительству (№509-VI) доля отчислений при возведении нежилых зданий и необходимых инженерных сетей и/или сооружений уменьшена до 10% общей стоимости строительства объекта, при возведении жилья, объектов культуры и медицины — до 5%. Однако сами застройщики признают, что параллельно с уменьшением официальных платежей тут же выросли неофициальные расходы — на поддержание расположения чиновников, курирующих процесс возведения и сдачи объекта в эксплуатацию. "Снижение официальных расходов строительных компаний инициируют и больше всех ратуют за это те, к кому заносятся взятки или задействованные в этой цепочке", — уверил "ДС" один из киевских застройщиков.
Далеким от реалий показалось экспертам и предложение г-на Куйбиды о пересмотре органами местного самоуправления своих решений о выделении земельных наделов, которые не используются два-три года, с тем, чтобы передать их компаниям, способным организовать строительство. По оценкам наблюдателей, сейчас около 80% пустующих участков принадлежит или находится в аренде у мелких компаний, приближенных к местным властям, которые в свое время получили их решениями местных советов и держали для последующей выгодной перепродажи. Теперь они выставляются на продажу на 40–50% дешевле, чем год назад, но даже это не всегда позволяет найти реального покупателя. Организовать же массовый отъем таких земельных участков не удастся из-за сопротивления мотивированных чиновников, которые уже давным-давно освоили "благодарственные".
Тем не менее наблюдатели не сомневаются, что отдельные строительные компании, к чьим просьбам правительство отнесется особенно трепетно, могут получить спонсорскую помощь от государства. В обмен на это застройщики даже пообещали на период кризиса ограничить рентабельность 15%. Впрочем, названная ими цифра могла бы быть любой. Ведь у государства нет ни малейшей возможности проконтролировать, насколько исправно компании выполняют свои обещания.
Окончательные итоги достигнутых между правительством и строителями договоренностей станут известны уже на этой неделе. По словам Юлии Тимошенко, к этому сроку Кабмин внесет в Верховную Раду пакет законопроектов, призванных поддержать строительную отрасль.
