Киевской торговле мало места

Нынешняя весна в Киеве ознаменовалась массовым открытием крупных подземных торговых центров, предложивших рынку более 40 тыс. кв. м торговых помещений. На очереди открытие следующих центров, работы по оборудованию которых идут полным ходом.

Подземный "взрыв"
Бум подземного торгового строительства, по мнению аналитиков рынка, вызван двумя факторами. Во-первых, данная ниша была пуста. Во-вторых, инвесторов впечатлил удачный опыт работы первых "Квадратов", открытых около полутора лет назад. Объясняя феномен "полного разрытия Киева", участники рынка говорят, что строительство подобных центров в мировой практике всегда считалось выгодным бизнесом, и столичный рынок рано или поздно отреагировал бы на их отсутствие. Тем более что на момент разработки концепции данных проектов инвесторам были доступны практически все центральные площадки города. Поэтому в текущем году сегмент площадей для торговли стал самым активным на рынке недвижимости, опередив по большинству показателей мобильно развивавшееся ранее строительство офисных помещений. Львиная доля столичного рынка крупных центров поделена между тремя компаниями. Это "Группа компаний ХХI век", первой начавшая осваивать столичное подземное пространство и владеющая на сегодняшний день семью подземными центрами под торговой маркой "Квадрат", компания "Метроград", открывшая весной этого года центр под улицей Красноармейской, и "Дилайт", вложившая деньги в строительство Globus I под главной площадью страны. "Бесспорно, сегодня мы имеем в секторе торговой недвижимости очевидный рост, который касается как количества вводимых в эксплуатацию квадратных метров, так и повышения качества того, что строится", — говорит маркетинг-менеджер компании Colliers International Эдуард Онуфриенко.

Однако поскольку инвесторы некоторых крупных центров, в частности на Севастопольской и Европейской площадях и железнодорожном вокзале, еще не определены, в ближайшем будущем на рынок могут прийти новые девелоперы.

Евростандарт приходит
По словам специалистов Colliers Inter-national, одновременное открытие нескольких торговых комплексов в центре столицы не привело к перенасыщению рынка. Однако чтобы стать конкурентоспособным и удовлетворить требования арендаторов, владельцы торговой недвижимости вынуждены кардинально менять подход к планировке площадей. Благодаря этому Киев дождался появления первого в Украине торгово-развлекательного комплекса международного класса. В открытом в конце мая под центральной площадью столицы Globus I разместятся 90 торговых точек, известные европейские и американские брэнды среднего и средневысокого ценового уровня, в том числе и те, которые до сих пор не были представлены на рынке Украины. "Сооружая Globus I, мы преследовали несколько целей — максимизировать доход владельца торгово-развлекательного центра, создать наиболее благоприятные условия для покупателей и арендаторов, поднять уровень украинской торговли до мировых стандартов", — говорит Эдуард Онуфриенко.

Кстати, во всех открытых на сегодняшний день центрах проводится очень строгая политика относительно арендаторов. Люди, торгующие на рынках, либо же обыкновенные "челноки" вряд ли смогут оформить договоры аренды с администрацией комплексов. Владельцы заинтересованы в привлечении солидных фирм с продуманной маркетинговой политикой, представляющих известные марки.

Не за горой вторая волна
Как отметил специалист Colliers Inter-national Юрий Нартов, украинский рынок торговли двинулся по западному пути развития. "Если раньше потребителей больше привлекали те места, где продавались дешевые товары, независимо от их качества, теперь большинство людей предпочитают делать покупки в приятной обстановке, где качество купленных товаров гарантировано. Кроме того, строящиеся сегодня в столице торговые центры имеют развитую инфраструктуру обслуживания и сопутствующего сервиса. В принципе, в большинстве из них вы можете провести практически целый день, — считает Юрий Нартов. — А поскольку сектор розничной торговли украинского рынка еще сравнительно молод, у него большой потенциал для быстрого развития".

Потенциал действительно высок. По оценкам Colliers International, общая площадь помещений для розничной продажи, которые будут сданы в эксплуатацию в Киеве только в этом году, превысит 70 тыс. кв. м, но даже это не приведет к перенасыщению рынка, поскольку в настоящее время столица испытывает дефицит качественных торговых точек. Таким образом, застройщики должны быть готовы к следующей волне, которая принесет еще больше гипермаркетов и центров. По словам Юрия Нартова, вторая волна строительства центров учтет ошибки первой. Торговые комплексы второго поколения предложат покупателям более высокий уровень сервиса. В принципе, ко второй волне строительства вполне можно отнести и сооружение торгово-развлекательного комплекса "Лыбедь Плаза", который планируется ввести в эксплуатацию в 2004 г. и финансирование которого будет осуществлять венгерский девелопер L. P. Magyarorszag Kft.

Рынок приходит к разнообразию
Аналитики отмечают, что, несмотря на явное тяготение новых комплексов к центру столицы, они по-разному позиционируются на рынке и имеют различную внутреннюю структуру. Например, собственники "Метрограда" выбрали организацию внутреннего пространства в виде отдельных "кварталов" разных промышленных групп, которая является привычной для нашего покупателя и была принята в традиционных советских универмагах.

Разработанные специалистами Colliers International концепции Globus и Mandarin Plaza рассчитаны на разных потребителей. Нестандартную нишу планируют занять в ближайшем будущем и известные киевлянам "Квадраты": в то время как другие осваивают подземное пространство города, мэтры рынка начинают обживать пространство наземное. По словам генерального директора СТЦ "Квадрат" Олега Малеваного, в этом году компания намерена открыть два наземных торговых центра, которые будут расположены возле станции метро "Лукьяновская" и на улице Г. Юры. Вместе они предложат рынку приблизительно 28 000 кв. м площадей. "Как бы хорошо не было под землей, тянет все-таки наверх, — говорит Олег Малеваный. — Выход "Квадратов" из-под земли связан с тем, что наземная торговля — это традиционно, кроме того, наземные центры имеют в своем распоряжении большое количество покупателей и, как показывают исследования наших специалистов, более посещаемы людьми с высоким уровнем дохода. Такое расположение центров дает возможность оборудовать удобную парковку, построить много торговых площадей гораздо лучшего качества и создать комфортные условия и для арендаторов, и для посетителей. В дальнейшем стратегическая цель нашей компании — строительство крупных центров по западному образцу в оживленных местах столицы, в том числе в жилых микрорайонах. И здесь мы тоже будем пионерами".

Кстати, аналитики предполагают, что уровень арендной платы в наземно-подземных центрах будет и в дальнейшем превышать соответствующий показатель в крупных торговых комплексах другого класса: больших универсальных магазинах (ЦУМ, "Украина", "Детский мир") и супермаркетах. Связано это с тем, что крупные универмаги, спроектированные в советские времена, зависят от развязок общественного транспорта и не имеют необходимого количества парковочных мест, среднего покупателя в них привлекают лишь большой размер и многообразие товарных групп.

Действующие и новые проекты      

Название

Расположение

Владелец

Общая площадь, м2

"Арендная ставка, грн/кв. м"

Ввод в экспл.

Характеристика