Крутое пике. За три месяца стоимость киевских квартир просела на 25%

Раскачивание рынка жилой недвижимости, которое предприняли ряд застройщиков, девелоперов и риэлторских агентств, не дало ожидаемого результата — спрос, а вместе с ним и цена столичных апартаментов продолжают снижаться. По сравнению с январем в марте средняя стоимость квартир, заявленных в базах данных агентств, уменьшилась на четверть. Причем продавцы все активнее идут навстречу редким покупателям и готовы сбрасывать в процессе торга значительные суммы.

Покупатели ищут подешевле

Весна не принесла оживления на киевский рынок вторичной жилой недвижимости. По словам начальника отдела продаж АН "Капитал-К Риелт" Ланы Максименко, по сравнению с началом года в марте количество сделок по продаже квартир не уменьшилось, но и не выросло. "При выборе жилья покупатели стали более требовательными. Если в прошлом году решение о приобретении той или иной квартиры принималось, как правило, через две недели просмотров различных вариантов, то сейчас — через несколько месяцев", — рассказывает она. Старший аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает, что число продаж продолжает снижаться. "По сравнению с февралем в марте зафиксировано на четверть меньше сделок. Если же сравнивать с аналогичным периодом 2008 г., то в январе–феврале продажи сократились на 95%, а в марте — на 97–98%", — говорит он, поясняя, что большинство потенциальных покупателей не могут забрать свои депозиты из банков, а имеющихся на руках средств для приобретения недвижимости недостаточно.

По словам генерального директора АН "С.I.Т" Эдуарда Бразаса, если ранее жилье на правом берегу Киева было более предпочтительно для покупателей, то сегодня главным критерием их выбора стала низкая стоимость, в результате чего они рассматривают все районы города. "Если в прошлом году только на цену ориентировалось небольшое количество клиентов, то сейчас — большинство", — констатирует он. Относительным спросом пользуются лишь одно- и двухкомнатные квартиры, тогда как трех- и четырехкомнатные апартаменты за редким исключением (когда стоимость 1 кв. м составляет менее $1 тыс.) стали недостижимой мечтой.

На рост числа сделок не повлияло и введение некоторыми финучреждениями новых программ, предлагающих обменять депозит на квартиру. Как рассказали "ДС" в банее "Надра", интерес к этой услуге постоянно повышается. "Однако оценить количество сделок трудно, поскольку многие из них находятся в стадии оформления", — пояснили в финансовом учреждении. Сергей Костецкий утверждает, что реальных покупателей подобного жилья немного, так как большинство граждан не размещали на депозитах в одном финучреждении суммы, достаточные для приобретения квартиры. Не наблюдается активности и в сегменте размена. Как говорит г-жа Максименко, число желающих поменять жилье постоянно растет, однако до реальных сделок очень часто не доходит, так как размен нередко подразумевает доплату одной из сторон.

Цены тают на глазах

Отсутствие спроса обусловило дальнейшее падение цен на киевскую жилую недвижимость, которые снизились по сравнению с январем примерно на 25%. По словам Ланы Максименко, появилось много предложений однокомнатных квартир по $40 тыс., тогда как еще в январе за них просили $50–55 тыс. "За эти деньги сейчас можно приобрести малогабаритную квартиру на Борщаговке, Оболони или левом берегу", — говорит она. К примеру, гостинка общей площадью 27 кв. м (кухня 5 кв. м) на Борщаговке с хорошим ремонтом, мебелью и бытовой техникой была продана именно за такую сумму. Однокомнатную хрущевку площадью 35–36 кв. м (кухня 6 кв. м) на Сырце, Нивках или Куреневке реально купить за $45 тыс., а в приближенных к центру районах стоимость подобного жилья начинается с $55 тыс. Цена двухкомнатной хрущевки площадью 40–47 кв. м (кухня 6 кв. м) на Куреневке или Сырце стартует с $50 тыс., тогда как еще два месяца назад за такую квартиру просили $75 тыс. А двухкомнатные сталинки и хрущевки, расположенные, к примеру, в районе станции метро "Дружбы Народов", подешевели со $100 до $60–70 тыс.

Причем г-н Костецкий отмечает, что в процессе торгов продавцы готовы идти и на более серьезные уступки, в результате чего реальная стоимость квартир может значительно отличаться от заявленной. К примеру, в середине марта однокомнатная хрущевка на улице Краснопольской, за которую просили $37,9 тыс., ушла за $26,2 тыс., а аналогичное жилье на улице Ветряные горы при стартовой цене в $31 тыс. было продано за $24,6 тыс. "Полноценная однокомнатная квартира на Милославской реализована за $33 тыс. (начальная стоимость $41 тыс.), на Багговутовской — за $51 тыс. ($57 тыс.)", — констатирует он.

Подтверждают эту тенденцию и в других агентствах, представители которых также готовы привести много примеров. По словам риэлторов, цена "двушки" в 9-этажном доме на улице Озерной была снижена в процессе торгов с $55 тыс. до $48 тыс., аналогичной квартиры на Новомостицкой — с $53 до $41 тыс., а двухкомнатной хрущевки на улице Академика Грекова — с $47 до $38 тыс.

Правда, если киевский рынок аренды жилья практически полностью переориентировался на гривню, то в сегменте продаж сделки по-прежнему проводятся только в долларах или евро. "Некоторые продавцы соглашаются на оплату в национальной валюте, но конечная сумма устанавливается исходя из курса доллара в обменниках в день подписания предварительного договора", — сообщает г-жа Максименко. Также риэлторы утверждают, что меняется и потрет покупателей. Если в 2008 г. квартиры приобретали молодые люди в возрасте до 30 лет, то теперь средний возраст покупателей — граждане около 40 лет, у которых есть семьи и которые ранее собирали средства для уплаты первоначального взноса для получения ипотечного кредита. "Сейчас такой суммы стало достаточно для покупки жилья", — говорят в агентствах.

Рынок стабилизируется осенью

Несмотря на заявления ряда застройщиков, девелоперов и риэлторских агентств, утверждающих, что стоимость квартир скоро начнет расти, а рынок оживает, независимые эксперты считают, что цены еще не достигли дна и в ближайшее время будут падать. По мнению Сергея Костецкого, до конца третьего квартала жилая недвижимость подешевеет еще на 25%, после чего рынок стабилизируется. Хотя количество выставленных на продажу квартир на протяжении последних двух месяцев уже не росло, способствовать этому процессу должно увеличение числа залогового жилья, которое банки вынуждены забирать у неплатежеспособных заемщиков. "Если в конце марта прошлого года их количество составляло не более 2–3% от общего числа предложения, то сейчас — 7–12%", — констатирует начальник отдела продаж квартир АН "Траектория" Александра Онищук.

Представители финучреждений говорят, что они не заинтересованы в обвале рынка жилой недвижимости. По информации "ДС", пока они выставляют залоговые квартиры в небольшом количестве и по относительно высокой цене. "Чтобы облегчить кредитную нагрузку клиентов, мы предоставляем им различные возможности. К примеру, перевод валютных кредитов в гривню по курсу от 6,5 грн./$, покупку валюты на аукционе НБУ и пр.", — рассказывают в банке "Надра". Аналогичного мнения придерживается и заместитель председателя правления БГ Банка Сергей Телегин, по словам которого финучреждения готовы идти на уступки заемщикам: изменить сроки кредитов, суммы обязательных платежей, предоставить налоговые каникулы. "Продавать залоговое имущество по бросовым ценам банки не будут", — утверждает он. Впрочем, скептики считают, что если финучреждения не получат ожидаемого рефинансирования от НБУ, то массовая продажа залоговой недвижимости по низким ценам может стать для многих из них единственным спасением.