Свободная касса! Желающих заполучить торговые площади в Днепропетровске все меньше, несмотря на готовность их собственников снижать цены
Высокий уровень безработицы и падение платежеспособности работающего населения делают Днепропетровск, который еще в прошлом году считался торговой Меккой страны, все менее интересным для продавцов различных товаров. Как следствие торговые площади в городе стремительно теряют арендаторов и покупателей, а их владельцы, чтобы заработать хоть что-нибудь, вынуждены уменьшать свои аппетиты. Большая часть городской недвижимости уже подешевела в 1,5–2 раза, и это далеко не предел.
Торговцы сворачивают бизнес
Днепропетровские помещения, которые еще год назад местные и заезжие предприниматели расхватывали, словно горячие пирожки, сейчас простаивают в ожидании арендаторов. По данным Украинской Торговой Гильдии, из ста местных компаний, которые в середине прошлого года заявляли о намерении расширять бизнес, запросы на поиск дополнительных торговых площадей сделали не более десяти. О снижении спроса как на покупку, так и на аренду зданий говорит и президент группы девелоперских компаний "Магистр" Маргарита Урицкая, по словам которой многие фешенебельные магазины, которые до недавнего времени снимали помещения на "красной линии" — центральном проспекте Карла Маркса — попросту не выдержали испытания кризисом и закрылись. Днепропетровск отличается одним из самых высоких уровней безработицы в стране. По официальным данным, в городе не менее 7% жителей живут на пособие, а тех, кто находится в неоплачиваемых отпусках или нерегулярно получает зарплату, как минимум вдвое больше. Поэтому оборот большинства торговых предприятий с начала года упал в 1,5–2 раза, и шансов на его восстановление в обозримом будущем немного. Как следствие новые арендаторы не спешат занимать освободившиеся места. Сейчас в центральном торговом ряду областного центра, где еще год назад арендные ставки достигали $150/кв. м, а купить помещение, несмотря на высокие цены (до $30 тыс./кв. м), можно было лишь по знакомству, пустует не менее 20% площадей. Особенно сложно найти постояльцев собственникам помещений в 100 кв. м и более, так как обедневшие торговцы скрупулезно подсчитывают расходы и не готовы оплачивать лишние квадраты. "Сейчас наиболее востребованными являются небольшие помещения в 30–40 кв. м. Просторные магазины простаивают, даже если их собственники готовы снижать арендные ставки", — утверждает г-жа Урицкая.
Владелец АН "Проспект" Юрий Алексеенко отмечает, что потенциальные покупатели торговой недвижимости разделились на две группы. Те, кто ранее планировал приобрести помещение за кредитные средства, отложил сделку до лучших времен. Зато заметно активизировались предприниматели, располагающие свободными деньгами. "Если появляется хороший вариант по сходной цене, он уходит в считанные дни. Некоторые фирмы, ранее арендовавшие магазины, сегодня, пользуясь снижением цен на недвижимость, хотят купить помещение. Другое дело, что хороших предложений на рынке не так много: собственники не спешат продавать еще недавно "золотые" квадратные метры, рассчитывая на рост цен в будущем", — констатирует он.
Тем не менее обедневшие торговцы не торопятся расселяться по окраинам. В спальных районах пользуются спросом только места в раскрученных торговых центрах. Отдельные же здания или площади в жилых домах востребованы лишь торговцами продуктами питания, стройматериалами и пр. "Большинство продавцов по-прежнему обращают внимание на такие показатели, как соотношение арендной ставки и потока платежеспособной публики, на которые может рассчитывать магазин. Как показывает практика, более-менее эффективными являются торговые точки в центре и приближенных к нему районах, тогда как окраины, несмотря на дешевизну площадей, остаются убыточными", — говорит Маргарита Урицкая.
Сезон скидок
Снижение спроса на помещения уже сказалось и на аппетитах их владельцев. "Сейчас удержать арендатора могут лишь собственники, готовые идти на уступки: ежеквартально пересматривающие ставки, фиксирующие их в гривне, а не в долларах, не требующие оплаты наперед и пр.", — считает г-н Алексеенко. Наиболее существенно просели цены на проспекте Карла Маркса. "Если в прошлом году площади тут сдавались по $80–150/кв. м, то сегодня есть предложения по 250–300 грн./кв. м. Хозяева, которые пытаются пристроить квадраты хотя бы по 400 грн./кв. м, рискуют искать арендатора не одну неделю", — отмечает
г-жа Урицкая. В приближенных к центру районах и на окраинах ставки упали на 20–30% и стартуют соответственно с 200 грн. и 80–100 грн./кв. м. Впрочем, по словам Юрия Алексеенко, некоторые владельцы все еще не могут примириться с суровой действительностью и готовы ждать клиентов, которые снимут у них угол по старым ценам, месяцами. Как следствие на местном рынке наблюдается достаточно широкий разброс цен, к примеру, есть варианты в центре, за которые собственники по-прежнему хотят получить $40–200/кв. м по коммерческому курсу.
Торговые площади, выставленные на продажу, в целом по городу подешевели на 20–25% и в два-три раза — в центре. Сегодня помещение на "красной линии" можно купить за $10 тыс./кв. м, правда, чтобы заполучить такой вариант, придется побегать, так как в свободной базе данных они не залеживаются. В то же время в спальных районах на продажу выставлены десятки пустующих зданий по $2–3 тыс./кв. м. И это далеко не предел. Местные риэлторы полагают, что если ситуация в стране не стабилизируется, то возможно дальнейшее падение цен — летом стоимость квадратных метров может снизиться еще на 15–20%.
ТЦ расширяются по инерции
В торговых центрах ситуация менее напряженная. По данным УТГ, средний уровень занятости площадей в них составляет 80–90%, что, конечно, далеко от прошлогодних идеальных показателей в 98–100%, но с учетом кризиса все же относительно неплохо. При этом наиболее раскрученные ТЦ ("Мост-Сити", "Гранд-Плаза", "Даффи", "Материк" и пр.) по-прежнему не жалуются на дефицит арендаторов, утверждают эксперты Украинской Торговой Гильдии, отмечая, что для того, чтобы удержать постояльцев, центрам пришлось-таки пойти на уступки и почти вдвое снизить цены: на сегодняшний день они стартуют с $30/кв. м. Однако наиболее проходные места в ТЦ практически не подешевели, и, как и год назад, их стоимость может достигать $200/кв. м.
Еще летом прошлого года эксперты отмечали, что, несмотря на достаточно высокие темпы строительства в Днепропетровске торговых центров, спрос на них вдвое превышает предложение. Сейчас подобного дисбаланса нет, но сравнительно небольшое предложение современных торговых площадей в городе позволяет рассчитывать на свою долю постояльцев как существующим, так и строящимся объектам. Невзирая на кризисные времена, большинство проектов, которые начали реализовываться в 2007–2008 гг., достраиваются. В этом году планируется сдать в эксплуатацию вторую линию ТЦ "Караван", центр "Приозерный" и "Аполло". Причем, несмотря на их отнюдь не центральное месторасположение (выезд из города в харьковском направлении, ул. Титова, Макарова в конце проспекта Кирова), арендные ставки достаточно высокие ($30–40/кв. м).
Впрочем, по словам экспертов, решение строиться в кризисные времена приняли лишь инвесторы, которые на этот момент уже начали работы. Многие объекты, которые планировалось ввести в эксплуатацию в 2010–2012 гг., отложены до лучших времен. По данным девелоперской компании Build&Live Development, на этот период было намечено открытие, по меньшей мере, трех крупных объектов: ТРК "Парус" (16,6 тыс. кв. м) на Днепровской набережной, "Даффи" (83 тыс. кв. м) и ТРЦ "Брама" (13,6 тыс. кв. м) в центре города. По мнению девелоперов, сроки сдачи данных ТЦ, учитывая кризис, будут отложены как минимум на год-два.
Как предполагают в Украинской Торговой Гильдии, именно новые центры рискуют остаться без клиентов. Не исключено также, что для того, чтобы заполучить арендаторов, они будут вынуждены демпинговать, что заставит снизить ставки и владельцев других ТЦ. Эксперты уверены, что уже к осени у торговцев появится возможность арендовать квадраты в днепропетровских торговых центрах и за $20/кв. м.
