Арендаторы стали мельчать. Почти четверть площадей столичных складов пустуют

Спрос упал в два раза

Как рассказал "ДС" директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина) Аркадий Вершебнюк, за первые пять месяцев года спрос на склады в Киевской области сократился по сравнению с августом 2008 г. на 40–50%. "Многие зарубежные фирмы, ранее заявлявшие о намерении выйти на отечественный рынок, отложили реализацию своих планов до лучших времен", — говорит он. Подтверждает эти данные и управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине Сергей Сергиенко, добавляя, что если ранее потребность в складских помещениях росла во многом благодаря агрессивному развитию торговых компаний, то сейчас большинство из них либо заморозили планы по развитию, либо сокращают число своих оптовых подразделений и розничных точек. "Из-за нехватки оборотных средств сетевые ритейлоры пытаются оптимизировать бизнес и закрывают нерентабельные магазины, что приводит к сокращению товарооборота", — говорит он.

Не оправдались и ожидания экспертов, прогнозировавших рост спроса на логистические комплексы в черте Киева после введения запрета на въезд грузового транспорта в город до восьми вечера. Как пояснил исполнительный директор Real Estate Solutions Андрей Борщ, большинство предлагаемых в столице складов относятся к непрофессиональным объектам, которые размещены на территории фабрик и заводов и не пользуются спросом у ритейлоров и специализированных логистических компаний. "Перевозчики просто приспособились к новому графику работы", — отметил он.

Единственным сегментом, в котором по-прежнему наблюдается повышенный спрос, Аркадий Вершебнюк называет профессиональные склады со специальными условиями хранения (холодильники, морозильники), количество которых относительно небольшое. "Из-за падения реальных доходов покупателей продуктовые ритейлоры увеличили долю дешевых товаров, к которым, в частности, относятся продукты заморозки. Поэтому интерес к данным объектам не падает, а уровень вакантности в них по-прежнему минимален, тогда как в среднем по рынку он составляет 21%", — подчеркивает г-н Вершебнюк.

Требования изменились

Одной из главных тенденций нынешнего года стало сокращение арендуемых компаниями площадей. По словам Андрея Борща, предприятия, которые ранее снимали порядка 1 тыс. кв. м, сейчас занимают не более 200–300 кв. м, а крупные фирмы, занимавшие около 10 тыс. кв. м, уменьшили свои аппетиты до 2–4 тыс. кв. м. И если арендаторы не могут договориться с владельцем комплекса, они без проблем находят другой, т. к. предложение на рынке выросло. Именно на такие переезды, полагает г-н Борщ, сегодня приходится львиная доля сделок. "Импортеры одежды и обуви занялись сокращением съемных складских помещений еще в начале года, а сейчас аналогично поступают украинские производители, торговцы продуктами питания, стройматериалов", — отметил он.

Пытаясь сэкономить на транспортных расходах, клиенты при выборе логистических комплексов начали уделять повышенное внимание их месторасположению. Аркадий Вершебнюк говорит, что большинство арендаторов даже не рассматривают предложения далее 30 км от Киева. Причем, если ранее они предпочитали объекты на правом берегу Днепра, то сейчас часть компаний, ориентированных на поставки своего товара не только в столицу, но и в восточные регионы Украины, хотят хранить его на Левобережье. "Это связано с заторами на мостах через Днепр и на Окружной дороге", — пояснил он.

При этом стоимость аренды, по словам Андрея Борща, наоборот, снизилась. Если в прошлом году за квадратный метр в сооружении класса А необходимо было платить $8–9 в месяц, то сейчас — $4–5. Аренда площадей класса В подешевела с $7–8 до $3 за кв. м, С — с $4 до $1–2 в месяц. Снять помещение со специальными условиями хранения теперь можно за $12–15 за кв. м, тогда как в прошлом году это удовольствие стоило $18–20.

В погоне за клиентами владельцы комплексов готовы идти и на другие уступки. К примеру, многие из них соглашаются заключать договоры в национальной валюте, чего ранее не наблюдалось. При этом, как правило, прописывается условие, согласно которому при скачке курса доллара выше определенного уровня стоимость аренды повышается. А Андрей Борщ добавляет, что даже в случае заключения сделки в долларах или евро оплата производится в гривнях, причем не по коммерческому, а по официальному курсу НБУ. "Также многие готовы подписывать договоры без права пересмотра расценок", — отметил он.

До зимы ставки просядут

По данным Colliers International (Украина), на конец 2008 г. объем рынка складской недвижимости столичного региона составил 719 тыс. кв. м. В конце 2007 г., по словам Аркадия Вершебнюка, компания предполагала ввод в эксплуатацию в 2009 г. еще около 450 тыс. кв. м. "Мы принимали во внимание только те объекты, под строительство которых уже приобретен или выделен земельный участок, а у девелопера готов проект и есть вся необходимая документация", — говорит он. Однако сейчас компания пересмотрела свой прогноз: в нынешнем году в Киеве и области будет запущено не более 73 тыс. кв. м помещений, сооружение которых уже началось. Речь идет, в частности, о "БФ Склад" (около 39 тыс. кв. м), логистическом центре "ММК" (25 тыс. кв. м), Impeco (9 тыс. кв. м). "Оставшиеся проекты будут на время заморожены. Это связано с отсутствием финансирования, поскольку ранее большая часть складов возводилась за кредитные средства, а также высоким уровнем вакантности существующих объектов", — рассказал г-н Вершебнюк.

Прогнозируют эксперты и дальнейшее снижение арендных ставок. По их мнению, до конца нынешнего года они упадут как минимум на 20%. Впрочем, Андрей Борщ утверждает, что через год-полтора стоимость аренды может резко вырасти, т. к. улучшение финансового климата в стране приведет к притоку инвестиций и развитию бизнеса, а значит, и к дефициту складской недвижимости. "Те же торговые компании оперативно среагируют на изменение ситуации на рынке и рост спроса. А вот строительство нового логистического центра занимает не менее 18 месяцев", — пояснил он.