Шило на мыло. На столичный рынок недвижимости возвращается некогда популярный обмен квартир
С начала нынешнего года на киевском рынке недвижимости возобновилась практика обмена жилья: в базах столичных агентств в общей сложности насчитывается порядка 200 предложений обмена, и их число постоянно растет. Главной причиной этого роста риэлторы считают катастрофическое падение количества сделок купли-продажи жилья. Если в прошлом году квартиру по адекватной цене можно было продать в течение двух-трех недель, то сейчас найти покупателя в относительно сжатые сроки практически нереально. По словам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, относительной популярностью пользуются лишь "единички" по цене $1–1,1 за кв. м и ниже. "Для продавцов двух- и трехкомнатных квартир, а также для тех, кто оценивает свое жилье дороже среднерыночных цен, обмен становится практически единственным вариантом", — утверждает эксперт. Если в докризисное время разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирой была существенна и могла достигать $100 тыс., то сейчас этот разрыв уменьшился и, как правило, не превышает $20–30 тыс. Поэтому для многих киевлян вариант обмена стал вполне доступным способом расширения жилплощади. По оценкам директора АН "Альянс-Брок" Андрея Сокура, на этот сегмент уже приходится около 2% общего числа сделок на столичном рынке недвижимости. Учитывая, что порядка 75–80% сделок купли-продажи и ранее совершались или для улучшения жилищных условий, или для получения определенной суммы, обусловленной разницей в цене, несомненно, что сегмент обмена квартир будет и далее активно развиваться.
Сейчас большая часть предложений по обмену поступает от киевлян, желающих уменьшить занимаемую жилплощадь. "Как правило, наши клиенты хотят поменять трехкомнатную квартиру на "двушку" или "единичку", — отмечает коммерческий директор АН "Ситикон" Эдуард Бразас. Он считает, что на этот шаг владельцев недвижимости толкает большая кредитная нагрузка на фоне падения реальных доходов. Это мнение разделяет первый заместитель председателя правления Проминвестбанка Вячеслав Юткин, по данным которого действительно растет количество случаев, когда заемщик идет на обмен квартиры, чтобы снизить долговую нагрузку. "В этом случае банки, как правило, не препятствуют действиям своего клиента, поскольку это позволяет уменьшить количество проблемных кредитов. Ведь небольшая квартира является более ликвидным залоговым имуществом, а часть ипотечного кредита погашается за счет средств, полученных при обмене", — пояснил он.
Другой вариант подобных сделок — обмен на аналогичную по площади квартиру, которая расположена в лучшем или, наоборот, худшем районе города. Наименее же популярным, по словам Эдуарда Бразаса, считается обмен автомобиля, земельного участка или загородного дома на квартиру в Киеве. "Специалисты нашей компании сразу отсеивают такие предложения, поскольку провести данную сделку слишком сложно. С одной стороны, это связано с относительно небольшим количеством желающих, с другой — с проблемами, возникающими при оценке данного имущества", — рассказывает он. Ведь если стоимость квартиры можно оценить путем сравнения с ценой аналогичных квартир в базах агентств, то вычислить, к примеру, реальную рыночную стоимость автомобиля или земельного участка для специалистов по недвижимости очень сложно.
Риэлторы прогнозируют, что в течение ближайшего года сегмент обмена квартир будет активно развиваться. Они связывают это с дальнейшим сокращением числа сделок купли-продажи, тогда как из-за углубления экономического кризиса в стране база предложения, скорее всего, будет только расти. Но после стабилизации экономической ситуации и возобновления ипотечного кредитования данный сегмент опять станет невостребованным. В первую очередь это связано с позицией АН, которые не заинтересованы в дальнейшем развитии обмена. "Эта услуга предполагает приложение больших по сравнению с продажей жилья усилий, тогда как размер гонорара риэлтора намного меньший. Даже сейчас некоторые специалисты стараются убедить своих клиентов отказаться от обмена и попытаться продать свое жилье", — признает Андрей Борщ. Но сложившаяся ситуация может оказаться на руку агентствам-новичкам, специализацией которых станет исключительно обмен жилья. Если компании с подобным профилем деятельности появятся, они смогут заполучить "разочаровавшихся" клиентов тех агентств, которые по старинке не привыкли уделять должного внимания продавцам и покупателям и продолжают попытки спекулировать на рынке недвижимости.
