Жилье по выгодной цене

С начала осени у покупателей возник интерес к первичному жилью — застройщики зафиксировали цены в гривне и предлагают потенциальным покупателям всевозможные скидочные программы. В ближайшем будущем эксперты ожидают повышения стоимости новостроек и дефицита наиболее ходовых категорий квартир.

Деньги решают все

Ситуация в строительной отрасли по-прежнему оставляет желать лучшего — многие проекты заморожены, реализация других продвигается слишком медленно, а украинцы не торопятся расстаться с таким трудом вызволенным из банков капиталом.

Как известно, возведение жилья до наступления кризиса финансировалось за счет ипотечных кредитов, продажи квартир частным инвесторам и посредством поддержки строящегося объекта крупной компанией-инвестором. На последнюю категорию, правда, приходилось не более 10% всего возводящегося жилья как в Киеве, так и в регионах. Тем не менее после того, как все три упомянутых источника инвестирования практически исчерпали себя, многие застройщики оказались на грани банкротства.

По словам директора агентства недвижимости DEC Property Александра Тарченко, о позитивной динамике сейчас говорить не приходится. Прогнозы тоже малооптимистичные. Причины сложившейся ситуации очевидны: отсутствие ипотечного кредитования, низкая платежеспособность населения (отрицательная динамика по зарплатам), доминирование предложения над спросом. Наблюдается существенный отток потенциальных региональных покупателей. Кроме того, появились более выгодные и перспективные рынки — в частности, зарубежная недвижимость, которая значительно подешевела, а перспективы ее приобретения гораздо привлекательнее, чем местной.

Между тем руководитель департамента маркетинга жилищного комплекса "Паркове мiсто" Александр Немтырев отмечает, что на рынке недвижимости все же наблюдается небольшой подъем. По его оценке, покупательский интерес вырос примерно на 10%. Объясняется это прежде всего тем, что наши соотечественники, снявшие со счетов деньги, опасаются инфляции и потихоньку начинают вкладывать их в приобретение жилья. Кроме того, многие понимают, что цены уже достигли минимального уровня и, по всей видимости, будут только повышаться.

Эксперты сходятся во мнении, что сейчас перспективы есть лишь у тех компаний, которые располагают собственными оборотными средствами и кому удалось заинтересовать проектом солидного инвестора. У любого, даже процветающего, по сегодняшним меркам, застройщика существуют минимальные ежемесячные расходы на ведение проекта. Когда же их не хватает, приходится либо привлекать кредитные резервы, либо притормаживать работы. А поскольку сейчас банки не заинтересованы финансировать новостройки, застройщики стремятся в первую очередь закончить уже почти построенные дома, замораживая сооружение новых.

Фактор доверия

Эксперты отмечают, что ситуация с реализацией квартир у компаний разная. Покупатели стали гораздо избирательнее, чем раньше. Драматичная история с "Элита-Центром" заставила их с максимальной осторожностью выбирать застройщика. Соответственно, для подавляющего большинства клиентов основополагающее значение на данный момент имеет не цена, а степень доверия к компании, престижность брэнда.

Александр Немтырев констатирует, что сегодня сложно впечатлить потенциального покупателя строящимся объектом. Более того, имеют минимальные шансы на продажу практически полностью готовые, но еще не сданные в эксплуатацию дома. Учитывая нестабильную ситуацию, заказчики не желают идти даже на минимальные риски и рассматривают в качестве возможной покупки лишь сданное жилье. "Пока дом строится, заинтересовать клиентов в приобретении квартиры весьма сложно — не помогают ни реклама, ни выгодные ценовые условия. Зато как только он сдается в эксплуатацию, число потенциальных покупателей стремительно возрастает", — рассказывает г-н Немтырев.

Заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании "ТММ" Алексей Говорун убежден, что сегодня в наибольшей степени стимулируют спрос на первичное жилье темпы строительства, степень готовности здания и надежность застройщика. Эти показатели являются решающими при выборе объекта недвижимости.

Цены будут расти

По данным г-на Говоруна, после удешевления квартир в среднем в 1,5 раза в январе-марте 2009 г. в течение последних месяцев цены на новостройки стабилизировались. В настоящий момент в Киеве на первичке стоимость жилья социального класса составляет около 8-10 тыс. грн., эконом-класса на завершающих стадиях строительства — 10-14 тыс. грн., бизнес-класса — от 15 тыс. грн., премиум-класса — от 25 тыс. грн. за кв. м. По прогнозам, к началу 2010 г. уровень цен на столичном рынке первичной недвижимости по каждому из сегментов останется на этом же уровне с небольшим ростом в категориях бизнес и премиум.

По мнению Александра Немтырева, компании, достроившие объекты, вполне могут поднимать цены, не опасаясь отпугнуть покупателей. Главное — повышение должно быть разумным и четко мотивированным. Заказчик должен понимать, за что он платит. Эксперт полагает, что деньги у народа есть, и если человек изначально собирался приобретать определенную квартиру, то незначительное увеличение ее стоимости вряд ли его остановит — здравомыслящий клиент не клюнет на более дешевые, но сомнительные варианты. По словам г-на Немтырева, сейчас можно говорить лишь об отложенном спросе, и по мере активизации покупательского интереса цены будут расти. Так, в ближайшие полгода первичное жилье может подорожать на 5-15%.

Понимая, что удешевление недвижимости — явление временное, многие компании, имеющие такую возможность, замораживают объекты. Они выжидают, пока ситуация на рынке изменится и цены поднимутся. Это наверняка приведет к тому, что по окончании кризиса возникнет реальный дефицит жилья и как следствие — увеличится его стоимость. Поспособствует этому и уже наблюдающийся избыток гривневой массы, которая в самое ближайшее время пойдет на приобретение квартир. Поскольку их объем ограничен, застройщики опять-таки будут повышать цены.

Заманчивые предложения

Сейчас на рынке недвижимости можно найти весьма недорогое жилье, стоимость которого ниже средних показателей. Прежде всего на уменьшение цен идут застройщики, не имеющие оборотного капитала и обремененные кредитами. В некоторых случаях они предоставляют скидки до 30%, продавая квартиры практически по себестоимости строительства. Многие компании предлагают индивидуальные скидки, размер которых может достигать 5-30% в зависимости от площади, количества комнат, политики застройщика и т. п. Действуют разнообразные программы лояльности, покупка недвижимости в рассрочку, внутреннее кредитование, когда клиент получает заем в банке, сотрудничающем с компанией.

Падению цен способствовало и появление на рынке жилья, реализация которого проходит в принудительном порядке. Это касается неплательщиков ипотечных кредитов. Банки усиливают давление на должников вплоть до выселения из квартир, являющихся предметом залога. Появление такой недвижимости ведет к удешевлению жилья в целом.

Эксперты сходятся во мнении, что покупать квартиры стоит именно сейчас, когда есть наибольшая вероятность заключения сделки на максимально выгодных условиях. Между тем Алексей Говорун предупреждает, что при той цене, которая сегодня установилась на рынке первичной недвижимости, предоставление значительных скидок может означать повышенные риски реализации объекта.

Застройщики снижают себестоимость

В сегменте нового жилья основным определяющим фактором цены является себестоимость строительства. Компании не будут начинать новые объекты, если стоимость продажи готовой квартиры не будет превышать затраты на ее сооружение как минимум на 30-40%.

Как считает Алексей Говорун, зафиксировавшаяся на рынке первичной недвижимости цена находится на грани рентабельности реализации проекта. При этом ее уровень отличен для разных девелоперских компаний. "Там, где кто-то реализует жилье себе в убыток, ТММ, продавая по такой же цене, может получать прибыль — ввиду более низкой себестоимости при более высоком качестве. Снижение себестоимости достигается за счет вертикальной интеграции с задействованием собственных производственных мощностей и генподрядных строительных подразделений. Девелоперы, реализующие один-два объекта, не смогут выдержать конкуренцию в таком ценовом диапазоне", — поясняет эксперт.

Низкий уровень рентабельности позволяет им продолжать реализацию текущих проектов, но по большому счету эта цена на рынке первичной недвижимости не является инвестицонно привлекательной, соответственно, застройщик не имеет возможности начинать сооружение нового дома. Исходя из этого, можно прогнозировать, что в ближайшие годы предложение на рынке первичной недвижимости будет снижаться.

Во время кризиса существенного уменьшения себестоимости проектов не произошло. К примеру, по подсчетам компании "ТММ", если сегодня начинать возводить в Киеве новый объект эконом-класса, то по его завершении себестоимость реализации будет от $1200 за кв. м, и это при условии, что застройщика не обяжут проводить масштабные технические работы по подключению к внешним инженерным сетям. Соответственно, у компаний нет реальных возможностей снижать цену на готовое жилье или квартиры в объектах на стадии завершения строительства.

Как считают в компаниях, развитие рынка недвижимости во многом будет зависеть и от того, пойдет ли государство на уменьшение налогов, отчислений во всевозможные фонды. Ведь именно этими средствами можно реально снизить себестоимость объектов, львиную долю которой, по словам Александра Тарченко, составляют так называемые чиновничьи поборы — за выделение земли, подведение инженерных коммуникаций. По мнению эксперта, если оптимизировать эту статью расходов, застройщики смогут уменьшить стоимость квадратного метра в 2-2,5 раза.