Взяли ценой. Днепропетровские компании пристраивают товар на складах в соседней области
Изобилие свободных площадей на днепропетровском рынке складской недвижимости продлилось недолго. Активизировавшиеся с началом осени компании, которые даже в кризисные времена чувствуют себя неплохо, быстро разобрали лучшие хранилища. Те, кто не успел заполучить нужное помещение по сходной цене, устремились по накатанной еще до кризиса дороге — в Запорожье, где выбор пустующих логистических объектов просто огромен, а цены почти вдвое ниже, чем в Днепропетровске.
Фармацевты и пищевики оживились
В Днепропетровске растет спрос на складскую недвижимость. По словам владельца местного АН "Собственник" Александра Пономаренко, если в последние три-четыре месяца к ним поступали лишь разовые заказы на аренду или покупку хранилищ, то начиная с сентября число клиентов выросло до 15-20 в месяц. Об увеличении количества заявок на подбор складов говорит и риэлтор агентства "Проспект" Олег Райко. Он считает, что активизация арендаторов связана либо с расширением бизнеса, что наблюдается сейчас у продавцов продуктов питания и фармацевтов, либо с попыткой оптимизировать расходы на хранение товара и переехать в более дешевое помещение, чем активно занимаются продавцы стройматериалов, металлопроката, мебели. Фармацевты и пищевики ищут небольшие (до 300 кв. м), но хорошо оборудованные хранилища (наличие рампы, разгрузочной техники, отопления, вентиляции, офисного помещения, коммуникаций, удобных подъездных путей). Вторые в силу специфики товара вынуждены оплачивать обширные склады (от 1 тыс. кв. м), но экономят на качестве — у них в ходу неотапливаемые объекты, металлические ангары и открытые площадки. Несмотря на то что поток арендаторов значительно меньше докризисного, количество свободных площадей в современных комплексах ограничено. К примеру, большинство наиболее популярных среди местных бизнесменов складов в Северном, Индустриальном районах и микрорайоне 12-й квартал уже сданы. Катастрофически не хватает и комплексов для товаров, требующих специфических условий хранения, к примеру лекарств. Новые же практически не появляются. В этом году в эксплуатацию ввели только один логистический центр площадью порядка 8 тыс. кв. м на улице Яснопольской, недалеко от аэропорта.
Тем не менее арендные ставки на современные помещения остаются неизменными: 20-40 грн./кв. м, что в два-три раза ниже, чем до кризиса. Владельцы дефицитных объектов уже предпринимали попытку повысить цены на 10-15%, но предприниматели не готовы платить больше. Те, кто не смог найти нужный склад в Днепропетровске, пользуются накатанной схемой, апробированной в прошлые годы, когда дефицит логистической инфраструктуры в городе достиг апогея, — хранят товар в Запорожье. "Там выбор пустующих объектов значительно шире, чем в Днепропетровске, и, кроме того, есть возможность существенно сэкономить на аренде, поскольку цены могут быть ниже в 1,5-2 раза", — отмечает Олег Райко.
Предложений для непритязательных клиентов (ангаров, открытых площадок) в Днепропетровске пока достаточно. Арендные ставки официально стартуют с 10 грн./кв. м в месяц, но, так как пустующих складов много, владельцы готовы уступать. Александр Пономаренко припоминает случаи, когда арендатору удавалось сбить расценки вдвое: неотапливаемое помещение площадью 1,6 тыс. кв. м было сдано по 5 грн./кв. м.
Падение цен вызвало оживление и среди потенциальных покупателей хранилищ. "Если до кризиса минимальная стоимость квадратного метра логистического комплекса стартовала с 2,5 тыс. грн., то сейчас в нашей базе достаточно широкий выбор объектов по 1,3 тыс. грн./кв. м", — рассказывает Олег Райко, добавляя, что количество продающихся хранилищ хорошего качества за последний месяц заметно иссякло.
Запорожье простаивает
Если днепропетровский логистический рынок снова близок к дефициту, то в Запорожье, наоборот, увеличивается количество пустующих хранилищ. В местном риэлторском агентстве "Ялта-Сити-Запорожье" считают, что ожидаемого осенью всплеска активности со стороны потенциальных арендаторов и покупателей не произошло. Предложение превышает спрос по меньшей мере вдвое. Директор специализированного агентства "Мастерская бизнеса" Андрей Филиппенков отмечает, что если сразу после кризиса движение на рынке обеспечивали компании, переезжающие в более дешевые склады, то сейчас подобные миграции практически закончились. Немногочисленных постояльцев на всех не хватает, и хранилища в Запорожье массово простаивают. Особенно сложно собственникам больших помещений (от 1 тыс. кв. м). Им приходится искать клиентов месяцами, так как большинство заказчиков хотят заполучить объект площадью 100-200 кв. м. Причем главным критерием выбора для компаний является цена.
За последний год арендные ставки на запорожские склады упали втрое и сегодня стартуют с 8 грн./кв. м. За такие деньги можно снять вполне приличное помещение с отоплением и рампой. Комплексы класса А пускают постояльцев по 25 грн./кв. м в месяц. Если до кризиса таких предложений не хватало, то сегодня они в избытке. Излишки площади готовы отдавать сторонним арендаторам продуктовые компании и производители алкоголя, которые строили их для собственных нужд ("Айс", "Молис" и пр.).
Но очередей из желающих заполучить современное хранилище не наблюдается. Примечательно, что в Запорожье на складах экономят даже фармацевты, по бизнесу которых кризис ударил наименее существенно. В "Ялта-Сити-Запорожье" говорят, что многие посреднические компании, чтобы не тратиться на аренду специально оборудованных площадей для хранения лекарств, размещают товар в неприспособленных подсобных, а то и офисных помещениях. Старые, часто без отопления и элементарного оборудования, но зато дешевые (от 3-4 грн./кв. м в месяц) объекты более востребованы. Их снимают продавцы металлоконструкций и стройматериалов.
Потенциальные покупатели также интересуются лишь предложениями по бросовым ценам. Если до кризиса склады в городе продавали по 1,5-2 тыс. грн./кв. м, то сейчас встречаются комплексы по 650-800 грн./кв. м. Но даже в этом случае собственник имеет шансы продать помещение быстро лишь в том случае, если оно сравнительно небольшое, а общая сумма сделки не превышает 650-800 тыс. грн. Однако таких предложений в базе данных риэлторов крайне мало. Большинство собственников хотят получить за свое имущество хотя бы 1,5 млн грн., но подобные варианты потенциальные покупатели даже не рассматривают. Риэлторы считают, что 80% выставленных на продажу запорожских складов явно переоценены их хозяевами, поэтому остаются нереализованными уже в течение года и более. Тем не менее снижать на 10-20% их стоимость готовы лишь те, кто попал в затруднительное финансовое положение, тогда как остальные предпочитают ждать более выгодной для себя рыночной конъюнктуры, пополняя ряды арендодателей.
