Торговля в формате "мини". Львовские ритейлоры пытаются сократить издержки, отчаянно экономя на торговых и складских помещениях
Хотя официальная статистика торговли во Львове выглядит вполне оптимистично, местные продавцы не устают жаловаться на снижение рентабельности бизнеса. В надежде сэкономить они затеяли очередное массовое переселение на более скромные площади и в менее статусные районы. Риск растерять постояльцев сделал владельцев торговых объектов более сговорчивыми, что может привести к дальнейшему уменьшению арендных ставок.
Вынужденная скромность
Львовские продавцы выдержали натиск кризиса. По данным начальника отдела торговли и тендерных закупок департамента экономической политики мэрии Галины Заяц, товарооборот городских магазинов за последний год вырос более чем на 2 млрд грн.: с 5, 5 млрд до 7,7 млрд грн. Увеличилось и общее число торговых площадей. Если в минувшем году под магазины в областном центре было занято около 240 тыс. кв. м, то в нынешнем — 252 тыс. кв. м, причем, как показывает статистика, компании наращивают сети вне зависимости от специфики товара, которым они торгуют. За последний год почти на 10 тыс. увеличились площади под продовольственные магазины (до 96 тыс. кв. м), на 6 тыс. кв. м — под супермаркеты, на 5 тыс. кв. м — под промтоварные торговые точки. Впрочем, подобные результаты не радуют крупных ритейлоров, поскольку объясняются главным образом увеличением числа предпринимателей, ударившихся в торговлю. За последний год число продавцов выросло как минимум на 10%. В основном в этот бизнес пришли частники, массово открывающие небольшие продовольственные, одежные и обувные магазины. Повышение конкуренции на рынке усугубило положение старожилов, которые жалуются на снижение рентабельности.
Чтобы сократить издержки, многие фирмы предприняли очередную попытку ужаться в площадях. Сейчас в городе наблюдается вторая волна миграции торговцев, ищущих способ сэкономить на помещениях под магазины. По словам местных риэлторов, с начала осени спрос на аренду торговых объектов вырос как минимум на 15%. Заместитель директора львовского агентства недвижимости "Фаворит-Захід" Руслан Швагуляк говорит, что основную массу заказов обеспечивают бизнесмены, желающие переехать с больших площадей на меньшие или сменить прописку в центре города на менее статусную в спальных микрорайонах. Наиболее ходовыми сегодня являются помещения в 30-50 кв. м, тогда как до кризиса излюбленный размер львовских торговцев был 50-100 кв. м. Многие предприниматели готовы ютиться и в "углах" площадью от 15 кв. м. Те, кто в силу специфики товара не может позволить себе пойти на столь радикальное уменьшение площадей (к примеру, продавцы бытовой техники, стройматериалов), попросту сокращают сети, закрывая наименее рентабельные торговые точки. Освобожденные ими объекты зачастую простаивают. Руслан Швагуляк считает, что найти желающего занять большое помещение (порядка 1 тыс. кв. м) практически невозможно.
Директор агентства "Золотая арка" Ирина Яремко отмечает, что все чаще торговцы рассматривают и варианты размещения магазина вне центра города. Если ранее большинство уважающих себя бизнесменов пытались заполучить торговую точку на одном из центральных проспектов (Свободы, Шевченко), то сейчас идет активное освоение более отдаленных микрорайонов. Один из самых популярных — Сыховский район. За последние два года там появились новые многоэтажные дома и объекты инфраструктуры, что обеспечивает торговцам нужный поток потенциальных клиентов. Охотно селятся арендаторы и в прилегающем к центру, но гораздо более дешевом Шевченковском районе, особенно вблизи больших рынков и супермаркетов. Причем если ранее спальные районы были готовы осваивать преимущественно продавцы продуктов питания, то сегодня за ними потянулись и торговцы промышленной продукцией, в частности из центра активно бегут одежные и обувные магазины.
Причины, вынуждающие ритейлоров срываться с насиженных мест, лежат на поверхности: на фоне резкого снижения покупательской способности населения даже изрядно подешевевшие с начала кризиса объекты в центре Львова становятся им не по карману. Понятно, что об арендных ставках (100 евро/кв. м), которые еще год назад фигурировали в предложении, речь уже не идет. Они упали до 200-300 грн./кв. м, но уменьшать их дальше собственники явно не расположены, тогда как для потенциальных арендаторов и эта сумма нередко является неподъемной. Тем более что уже в прилегающих к центру районах помещение можно снять в два-три раза дешевле — там ставки стартуют с 90 грн./кв. м, а в более отдаленных спальных районах и вовсе с 50 грн. "Более того, владельцы объектов в небойких местах не только готовы хорошо уступать конкретному клиенту, но при длительном отсутствии такового просят риэлторов найти постояльца, который будет оплачивать хотя бы коммунальные расходы", — добавляют в АН "Олимпекс".
Еще хуже обстоят дела с продажей торговых помещений. Даже предприниматели, располагающие свободными деньгами, не спешат заключать сделки и пока лишь регулярно проводят мониторинг рынка в надежде выхватить объект по бросовой цене. "Большинство собственников, в памяти которых еще свежи воспоминания о докризисной стоимости квадратного метра торговых площадей в $10-15 тыс., снизили цену в долларах до $5-5,5 тыс./кв. м, то есть, по сути, гривневый эквивалент этой суммы изменился незначительно. Потенциальные же покупатели готовы обсуждать возможность сделки при стартовой стоимости квадратного метра не выше $4 тыс.", — информирует Ирина Яремко. При больших площадях им оказывается не по карману и эта цена. Эксперты "Олимпекса" рассказывают, что с прошлого года не могут продать большой магазин в центре города, который еще до кризиса был выставлен по цене $17 тыс./кв. м. Сегодня собственник готов отдать его по $4 тыс./кв. м, но желающих не наблюдается: потенциальные клиенты ждут еще большего падения цен. Как следствие, непроданные помещения массово перекочевали на рынок аренды, что увеличило предложение сдающихся объектов в 1,5 раза и способствует дальнейшему снижению ставок.
Девелоперы забыли о прежних доходах
В профессиональных объектах ритейла миграция постояльцев менее активна, чем в сегменте отдельных помещений. По словам экспертов, средняя заполненность торговых комплексов в центре Львова превышает 90%, на окраинах — 60%. Руслан Швагуляк считает, что удержать арендаторов центра удалось лишь за счет резкого уменьшения ставок. Если до кризиса они стартовали с $20-40/кв. м в месяц, порой превышая в центре города $100, то сейчас площади можно снять по 45 грн./кв. м в отдаленных районах и 100 грн./кв. м в историческом центре.
Неплохую загрузку владельцам ТЦ обеспечивает и сравнительно небольшое количество таких объектов во Львове. На сегодняшний день в городе функционируют несколько десятков торговых центров, но большинство из них представляют собой реконструированные старые универсамы и промышленные здания ("Магнус", сети "Арсен", "Вам", "Скрыня", "Привокзальный", "Лемберг"). Общая площадь подобных объектов оценивается примерно в 100 тыс. кв. м. Среди относительно новых можно назвать ТРЦ King Cross Leopoli, "Леополис". В начале декабря начнет работу и новый ТЦ (ул. Мазепы, Шевченковский р-н) общей площадью 1,5 тыс. кв. м. По сообщению девелоперов, им удалось сдать практически все площади по 90-110 грн./кв. м в месяц. Застройщики анонсировали и строительство в начале следующего года ТЦ на улице Джерельной в том же Шевченковском районе. Но насколько оперативно сдадут новый объект, неизвестно. На стадии проектирования во Львове находятся еще с десяток ТЦ, под которые уже отведены земельные участки. Так что опасаться существенного усиления конкуренции в обозримом будущем хозяевам существующих торговых центров не стоит.
Тем не менее на рынке уже замечены попытки владельцев доходной в прошлом недвижимости избавиться от балласта. По словам Руслана Швагуляка, сейчас на продажу выставлены, по крайней мере, два торговых комплекса по цене $650-750/кв. м (докризисная цена — до $2 тыс./кв. м). Как удалось выяснить "ДС", продается и местный ТЦ "Марк" общей площадью более 9 тыс. кв. м. Его собственник хочет выручить за объект $8 млн, обещая потенциальному покупателю, что в 2009 г. его прибыль составит не менее $1,8 млн. Но местные риэлторы считают данную сумму, как и стоимость самого ТЦ, явно завышенной.
Склады будут дешеветь
Еще больше львовские предприниматели экономят на складах. Несмотря на то что за последние полгода арендные ставки на хранилища упали с 40 грн. до 25 грн./кв. м в месяц, потенциальные постояльцы перебирают предложениями и активно торгуются за каждую гривню. Многим это удается. К примеру, риэлторы припоминают недавние случаи, когда склады на улице Городоцкой были сданы по 18 грн./кв. м, а аналогичный объект в 20 км от города по Киевской трассе — и вовсе по 10 грн./кв. м.
В АН "Фаворит-Захід" также отмечают и желание компаний уместить свой товар на как можно меньших площадях. Но экономить на качестве они при этом не хотят. Наи-более ходовыми являются хранилища площадью 100-200 кв. м, оборудованные погрузочной техникой, рампой, имеющие офисные помещения и необходимые коммуникации. Такие объекты охотно снимают продавцы продуктов питания, одежды и лекарств, которые сейчас являются наиболее активными клиентами риэлторов. А склады, площадь которых превышает 500 кв. м, как правило, пустуют.
Но на фоне кажущегося перенасыщения рынка действительно хороших логистических объектов в областном центре не так много. Из комплексов класса А можно назвать разве что помещение общей площадью 50 тыс. кв. м в селе Городок (14 км от Львова). Хранилища европейского уровня имеют также несколько местных производителей, однако сторонних арендаторов на свою территорию они пока не пускают. Основная масса общедоступных складов сосредоточена в бывших промышленных зонах (Скниловская, Городоцкая). Они представляют собой слегка реконструированные помещения или заброшенные промышленные цеха. И если условия хранения товара в таких объектах еще как-то выдерживаются, то с организацией оперативной погрузки и разгрузки дела обстоят намного хуже. "К примеру, если на складской комплекс площадью 5-6 тыс. кв. м нужна рампа на 60-70 машин, то во Львове большинство объектов рассчитаны лишь на одновременную разгрузку 12-15 авто", — говорит Руслан Швагуляк. Понятно, что переплачивать за подобные условия клиенты не хотят. Тем более что на рынке зависло несколько десятков непроданных объектов, владельцы которых готовы сдавать их в аренду за минимальные деньги. Поэтому, как прогнозируют риэлторы, арендные ставки на склады могут просесть еще больше — до 6-8 грн./кв. м.
