Бойкая торговля. Одесские предприниматели охотно раскупают магазины, но продолжают экономить на офисах
Торговые помещения в Одессе вновь стали ликвидным товаром, их готовы приобретать не только профессиональные ритейлоры, но и спекулянты. Уловив повышение спроса, собственники массово снимают объекты с продажи или же просят за них явно завышенные по нынешнем временам суммы. А вот сегмент офисной недвижимости подъем спроса обошел стороной. Поэтому владельцы кабинетов, наоборот, вынуждены идти на уступки потенциальным арендаторам и покупателям.
Магазины открывают даже букинисты и антиквары
В Одессе вновь начали активно открываться новые магазины, что привело в движение местный рынок коммерческой недвижимости. "Если с начала кризиса и вплоть до конца прошлого лета заказы на аренду и покупку помещений были редкими, то с сентября они стали на поток", — говорит соучредитель агентства "Первая риэлторская компания" Дмитрий Грабина. По самым скромным оценкам, количество желающих приобрести или снять торговые площади за последние три-четыре месяца выросло на треть. Среди наиболее активных претендентов на одесские помещения г-н Грабина называет продавцов продуктов питания (динамично расширяются, в частности, местные сети "Робин Бобин", "Виртус"), а также одежды и обуви. В конце прошлого года в Одессе начали вести бизнес несколько киевских, днепропетровских и харьковских компаний, торгующих промтоварной продукцией. Эксперты сходятся во мнении, что иногородних предпринимателей привлекает сравнительно высокая покупательская способность одесситов, по кошелькам которых кризис ударил гораздо меньше, чем в промышленных регионах страны.
Среди "новичков", готовых тратиться на открытие новых торговых точек, риэлторы называют также продавцов книг и антиквариата. Первые сейчас ищут помещения в проходных местах спальных районов, вторые готовы скупать фасадные площади в центре Одессы. А главными аутсайдерами рынка оказались продавцы бытовой техники и строительных материалов, которые, наоборот, массово освобождают занимаемые площади. Генеральный директор компании Partner Estates Ольга Архипова говорит, что одними из претендентов на их места являются сети общественного питания, которые в последнее время находятся в постоянном поиске больших помещений (от 150 кв. м) в разных районах города.
Эксперт также отмечает увеличение числа желающих приобрести площади в собственность. Если на волне кризиса торговцы могли наскрести денег лишь на аренду, то сейчас по меньшей мере половина заказчиков изъявляет желание приобрести объект. Управляющий филиалом агентства "Премьер-Одесса" Феликс Дернов отмечает, что если ранее бизнесмены предпочитали зарабатывать, перепродавая объекты, то сегодня довольствуются небольшой, но стабильной прибылью, сдавая помещения в аренду. В Первой риэлторской компании добавляют, что в коммерческую недвижимость сейчас инвестируют средства те, кто не рискует доверять сбережения банкам и готов довольствоваться прибылью в 0,8–1% в месяц, которую обеспечивает аренда.
По словам Феликса Дернова, наибольшим спросом как среди арендаторов, так и среди покупателей пользуются небольшие помещения в 40–100 кв. м. Причем если ранее большинство торговцев пытались заполучить место в центре Одессы, то сейчас они охотятся за площадями на проходных улицах микрорайонов (просп. Шевченко, ул. Академика Королева на Таирова, Академика Филатова на Черемушках).
Дешево и не было
В агентстве "Премьер-Одесса" отмечают, что впервые с начала кризиса спрос на торговую недвижимость в городе превысил предложение. Сейчас на каждые 10 заявок от потенциальных арендаторов приходится восемь-девять сдающихся внаем объектов, а у покупателей выбор и того меньше: всего пять-шесть помещений на десяток претендентов. Данная тенденция поясняется тем, что, уловив оживление спроса и ожидая повышения цен, многие собственники снимают площади с продажи. В особом дефиците отдельно стоящие здания в спальных районах Одессы, где улицы застроены однотипными жилыми домами и торговых площадей в принципе немного, тогда как спрос на них, наоборот, динамично растет.
Те, кто готов продавать, выставляют свою собственность по явно завышенным ценам. "С осени среднестатистические объекты стоимостью в $50–100 тыс. прибавили в цене не менее $10–15 тыс.", — говорит Феликс Дернов. С коллегой согласна и Ольга Архипова, которая заметила, что, к примеру, один из их клиентов выставил на продажу помещение в центре Одессы по $3,74 тыс./кв. м, хотя здание нуждается в капитальной реконструкции. "По нашим расчетам, реальная цена объекта — не выше $3 тыс. за квадрат, но уступать продавец не намерен", — рассказывает эксперт.
Стоит отметить, что одесская торговая недвижимость минимально подешевела даже в разгар кризиса. Если в других городах-миллионниках помещения упали в цене в два-три раза, то здесь всего на 30–50%. Причем переводили расценки в гривни по курсу 5,0 грн./$ одесситы лишь в самом начале кризиса, уже к лету 2009 г. вернувшись к ценам в валюте по коммерческому курсу. В итоге стоимость площадей в гривне не только не снизилась, но на особо ликвидные объекты даже выросла на 10–15%. "Хотя желающих купить помещение за такие деньги было немного, собственники не шли на уступки", — отмечает Дмитрий Грабина. Сегодня цена торговых площадей в микрорайонах города составляет порядка $2 тыс./кв. м, в центре — до $4 тыс./кв. м, а на улицах, по которым проходит одесская торговая "красная линия" (Дерибасовская, Екатерининская), все чаще появляются предложения по $7– 7,5 тыс./кв. м.
Растут и арендные ставки. С осени они увеличились на 10% и составляют $30–50/кв. м в месяц в спальных районах и $60–70 в центре города. На Дерибасовской уже выставляются помещения по 65 евро/кв. м, но желающих снять их пока немного. В местных ТЦ расценки не повышались и составляют $30–50/кв. м в месяц. "Хотя практически все центры заполнены, арендаторы пока не готовы платить больше, что сдерживает аппетиты собственников объектов", — поясняет г-н Грабина. Пересмотреть арендные ставки в начале нового сезона деловой активности одесским ТЦ не позволило и введение в эксплуатацию нового комплекса "Ривьера" площадью свыше 80 тыс. кв. м (якорные арендаторы Real, OBI) — в этот центр ушли многие торговцы, не сумевшие договориться с прежними арендодателями. Но в этом году сюрпризов для владельцев ТЦ не будет, поскольку ввода новых торговых объектов в эксплуатацию не предвидится. Поэтому, по прогнозам экспертов, если спрос останется столь же высоким, то арендные ставки, скорее всего, увеличатся на 5–10%.
Стабильны только профессионалы
На одесском рынке офисной недвижимости наблюдаются обратные тенденции: спрос со стороны как потенциальных арендаторов, так и покупателей остается достаточно вялым. Риэлторы отмечают, что массовая миграция компаний, которые в начале кризиса меняли офисы на более дешевые, закончилась к лету 2009 г., и новых переездов в обозримом будущем не предвидится. Небольшому всплеску на этом рынке в начале осени способствовал приход в город нескольких компаний из других регионов, которые параллельно с торговыми точками открывали в Одессе и офисы, но к ноябрю активность новых клиентов сошла на нет. Предложение же, наоборот, бьет все рекорды. По самым скромным оценкам, выставленных в аренду и на продажу офисов в Одессе сейчас в 2–2,5 раза больше, чем претендентов на них. Достаточно много продается, в частности, квартир в спальных районах, переведенных из жилого фонда еще в докризисные времена, когда изменение статуса апартаментов позволяло владельцу продать их в 1,5–2 раза дороже. Поскольку сейчас очереди желающих приобрести офис на периферии не наблюдается, такие объекты выставляются вдвое дешевле, чем год назад. К примеру, "двушка" под офис площадью 52 кв. м в Суворовском районе продается за $67 тыс., помещение в 63 кв. м в Малиновском районе можно купить за $70 тыс. При этом владельцы готовы уступать до 10% от заявленной стоимости. По данным Partner Estates, офисные помещения в Киевском районе за последние полгода подешевели с $1,65 тыс. до $1,1 тыс., в Малиновском — с $1,66 до $1 тыс., в Приморском — с $1,9 до $1,3 тыс., в Суворовском — с $1,3 до $0,87 тыс./кв. м. По словам Дмитрия Грабины, на 10% снизились и арендные ставки на офисы в отдельных зданиях. Если в начале осени собственники пытались сдавать их по $15, то сейчас охотно отдают по $12/кв. м в месяц.
А вот площади в профессиональных бизнес-центрах, вопреки ожиданиям, не дешевеют. В центре такие помещения сдаются по $25, в приближенных к центру районах — по $18–20/кв. м в месяц. Данная тенденция поясняется престижностью размещения в БЦ, а также наличием в последних парковок, что недоступно постояльцам, снимающим офисы в жилом фонде или отдельно стоящих зданиях в центре Одессы. Обширные парковки позволили без особых сложностей заполучить арендаторов и владельцам новых бизнес-центров "Престиж" (класс В, на ул. Балковской) и "Морской" (класс А, в районе порта). Хотя ставки там не опускаются ниже $20–25/кв. м, заполнено не менее 75% площадей. В прошлом году был достроен, но пока официально не открыт и БЦ "Риэлто" на улице Греческой. Тем не менее предварительное заключение договоров с постояльцами, готовыми платить до $25/кв. м, идет достаточно активно. Эксперты считают, что относительно высокий спрос на помещения в БЦ позволит их владельцам держать стабильно высокие расценки и в 2010 г., тогда как офисы в жилом фонде, наоборот, имеют все шансы подешеветь еще на 10–15%.
