Квартира за $10 тыс. В традиционно депрессивных Херсонской и Николаевской областях жилье можно купить по ценам пятилетней давности
В Херсоне и Николаеве, где жилые квадраты и ранее были не столь дорогие, как в промышленно развитых регионах страны, с начала года потеряли в цене еще как минимум 10%. Поскольку платежеспособных покупателей практически нет, владельцы жилья готовы уступать до $7 тыс., тогда как до кризиса скидки не превышали $2 тыс. с объекта. В результате рынок вернулся к уже порядком подзабытым цифрам пятилетней давности: гостинку можно приобрести за $10-12 тыс. Причем не исключено, что весной будет еще дешевле.
Не верь ценнику
Херсонские риэлторы напрасно ждали оживления на рынке. По словам директора местного агентства недвижимости "Навигатор" Александра Соломоненко, по сравнению с прошлым кризисным годом нынешней зимой количество сделок упало в разы. С начала января даже наиболее востребованные нотариальные конторы, расположенные в центре города, оформили не более одного-двух договоров купли-продажи. "Причем речь шла о приобретении наиболее дешевого жилья — одно-двухкомнатных квартир на вторичке", — говорит ведущий специалист Херсонского центра недвижимости Юрий Стешенко. Эксперты поясняют инертность потенциальных покупателей тем, что экономическая ситуация в их традиционно считающемся депрессивным регионе сейчас настолько сложная, что у местного населения совершенно нет средств на покупку недвижимости.
Предложение же, наоборот, растет. С начала года база данных херсонских АН увеличилась на 5-7%, и на сегодняшний день выставленного на продажу жилья в городе в два-три раза больше, чем возможных покупателей. Причем продавцы настолько стеснены в средствах, что готовы существенно снижать цены. "К примеру, если стандартная "единичка" изначально выставляется за $27 тыс., то ее вполне реально выторговать за $20 тыс.", — говорит Александр Соломоненко. По его словам, в прошлом году скидки обычно не превышали $2 тыс., а сейчас хозяева сбрасывают $5-7 тыс. на квартире средней ценовой категории (до $30 тыс.). В случае с более дорогими объектами продавцы могут уступить и до $10 тыс. То есть заявленная стоимость "единички" в $22-27 тыс. на практике означает сумму в $18-24 тыс. Минимальная же цена однокомнатной квартиры снизилась до $12-14 тыс. За такие деньги в Херсоне можно приобрести полногабаритное жилье (30 кв. м) на окраинах города. "Двушки", выставляемые по $32 тыс., на практике продаются за $25-28 тыс., "трешки" реально стоят $35-40 тыс. вместо обозначенных в риэлторских базах $45 тыс. К весне, если рынок так и не оживится, к чему, впрочем, нет никаких предпосылок, цены могут уменьшиться еще на 10%.
На рынке новостроек ситуация не отличается. Застройщики не могут распродать даже имеющиеся в городе единичные новые объекты (высотки есть в центре Херсона, районе хлопчатобумажного комбината, Таврическом микрорайоне), хотя и снизили цены примерно на 20% — до 4-5 тыс. грн./кв. м. К примеру, квартира в достроенном новом доме в центре города площадью 60 кв. м предлагается за $50 тыс., на ХБК апартаменты в 56 кв. м можно приобрести за $38 тыс., в Таврическом "единичку" в 37 кв. м — за $28 тыс. Поскольку покупателей все равно практически нет, некоторые застройщики даже согласны кредитовать их за свой счет, что, впрочем, пока не изменило ситуации.
Земельные участки еще более резко обвалились в цене. По сравнению с докризисными временами они подешевели в два-три раза, однако найти покупателя, как и прежде, довольно сложно. "К примеру, если в конце 2008 года сотка в центре города стоила $10 тыс., то сейчас за нее просят $5 тыс., но желающие хотя бы рассмотреть это предложение появляются лишь при снижении цены до $2 тыс.", — утверждают в АН "Навигатор". По данным Херсонского центра недвижимости, на окраинах населенного пункта и в радиусе 2 км от городской черты сотку можно приобрести за $1 тыс., в радиусе 10 км — за $500. В близлежащих районах цены еще ниже. Например, если до кризиса 10 соток в Скадовске отдавали за $10 тыс., то сейчас за такой же участок просят $2 тыс. При этом потенциальные покупатели не спешат заключать сделки, поскольку рынок переполнен недостроенными коттеджами, которые можно купить за $50-60 тыс. (площадь до 200 кв. м, готовность 80%, 20 соток земли). Массово выставляется на продажу и "курортная" недвижимость, которую в последние годы активно скупали приезжие. Скажем, домик на Арабатской стрелке (Геническ, побережье Азовского моря) площадью 40 кв. м с участком в 8 соток можно приобрести за $35 тыс., что втрое дешевле, чем до кризиса. В Скадовске дом с наделом в 25 соток продается за $20 тыс., в Лазурном — коттедж и 15 соток земли за $35 тыс. Но поскольку этими объектами сейчас никто даже не интересуется, риэлторы не исключают, что весной продавцы снизят цены еще на 10-15%.
Николаев заморожен
В спящем состоянии находится и николаевский рынок жилья. В местном отделении Ассоциации специалистов по недвижимости отмечают, что сделок заключается крайне мало, даже несмотря на существенное удешевление квартир. За прошлый год они потеряли в цене более 40%, и сегодня "единичку" можно приобрести за $23-28 тыс., а тесную гостинку — от $10 тыс. Цены на наиболее доступное жилье, так называемые "жилкопы" (частный сектор барачного типа в старом центре города), уже снизились до $8-9 тыс., что вдвое меньше, чем в начале 2009 г. "Двушки" выставляются по $33-35 тыс., "трешки" — до $40 тыс. На окраинах Николаева, например в Варваровке, двух-трехкомнатные квартиры предлагают за $20-24 тыс. Причем, как и в Херсоне, в реальных сделках фигурируют совсем другие цифры. Как говорит менеджер местного АН "Ирвин" Алеся Минакова, практически все продавцы готовы уступать не менее 10% от заявленной стоимости объекта, а в случае срочной продажи скидка может вырасти до 15%.
Замороженным оказался и сегмент нового жилья. Реализацию большинства проектов девелоперы отложили до лучших времен, поэтому приобретать квадратные метры в них горожане не спешат. Работы ведутся на трех-четырех объектах (в центре города, микрорайоне Северный), где квартиры продаются по 4,5-5 тыс. грн./кв. м. Но потенциальные покупатели предпочитают вторичку, опасаясь, что если новостройки и введут в эксплуатацию, то с большим опозданием. На вторичном рынке достаточно много предложений квартир в домах, сданных в течение последних трех-пяти лет, однако цены на них достаточно высокие. К примеру, за "единичку" просят до $40 тыс., что равноценно стоимости "трешки" в менее презентабельном доме. Да и особой щедростью при торге собственники "вторичной первички" не отличаются, поскольку многие приобретали данное жилье в кредит и не могут позволить себе отдать его по бросовым ценам.
Зато не скупятся владельцы земельных участков и домов. По словам Алеси Минаковой, если первоначальная цена за 10 соток в центре Николаева составляет $100 тыс., то реальный покупатель может выторговать надел за $50-70 тыс. Такие же участки на окраинах готовы отдавать по $10 тыс., что втрое дешевле, чем до кризиса. В пригороде расценки также снизились в 2,5-3 раза. Так, 10 соток в 3 км от Николаева по Одесской трассе, на берегу Южного Буга (пос. Весенний), продаются за $13 тыс. Надел в 5 км от городской черты, в поселке Мешково, реально купить за $20 тыс.
Тем не менее столь выгодные предложения никого не прельщают. Простаивают и десятки выставленных на продажу частных домов. Недострой площадью до 300 кв. м в пределах городской черты предлагается за $60 тыс., а с учетом торга стать его владельцем можно за $50 тыс., что в три-четыре раза дешевле, чем на конец 2008 г. К примеру, в элитном коттеджном поселке "Ракетная Роща" дом площадью 440 кв. м продается за $100 тыс. Какова реальная цена этих объектов, риэлторы определить не берутся, поскольку сделки сейчас практически не регистрируются. Если же весной у агентств все же появятся клиенты с деньгами, не исключено, что хозяева особняков вынуждены будут уступить им 7-10% от ныне заявленной стоимости. Ведь, по самым скромным оценкам, предложение продающихся коттеджей в четыре-пять раз превышает количество потенциальных покупателей.
