Обесценившаяся столица. Иностранные фонды скупают в Киеве участки под коммерческое строительство
Земельные участки под возведение коммерческих объектов в Киеве практически перестали интересовать местных застройщиков и девелоперов, сосредоточивших свои усилия на "доведении до ума" уже начатых строек и реализации ранее разработанных проектов. Спрос с их стороны не оживила даже привлекательная цена "золотых соток", упавшая за последний год в среднем на 50%. Рыночной конъюнктурой воспользовались лишь непрофильные инвесторы и иностранные фонды, скупающие наделы для перепродажи после завершения финансового кризиса.
Подешевевшие гектары
По данным экспертов земельного рынка, ныне в столице к продаже предлагаются крупные земельные наделы общей площадью около 1 тыс. га, расположенные в черте города и предназначенные для строительства жилого многоэтажного дома, многофункционального комплекса, торгового, торгово-развлекательного или офисного центра. Около 90% этих участков продаются в пакете с готовым проектом или его концепцией, причем в большинстве случаев потенциальному покупателю предлагают переоформить корпоративные права на фирму, являющуюся владельцем или арендатором земли и проектной документации. "До начала финансового кризиса в этом сегменте рынка на продажу выставлялось на 7-12% наделов меньше, чем сейчас, то есть его емкость практически не изменилась. С одной стороны, предложение земли коммерческого назначения за последний год серьезно пополнилось участками, собственники которых осознали, что не осилят реализацию намеченных на нем проектов. С другой — многие владельцы земли, не испытывающие финансовых трудностей, сняли свои предложения с продажи из-за их низкой рыночной стоимости. Они намерены реализовать эти наделы через три-четыре года, когда повысятся как спрос, так и цена", — рассказывает генеральный директор группы компаний "Траектория" Сергей Клименко.
Действительно, по информации консалтинговой компании SV Development, за последние год-полтора стоимость столичных наделов под коммерческую застройку упала на 30-40%, а в отдельных случаях — более чем на 50%. Например, сейчас в открытых базах продаж находится участок площадью 48 соток под строительство бизнес-центра, расположенный недалеко от Верховной Рады. Если осенью 2008 г. владелец хотел получить за него $100 млн, то сейчас готов довольствоваться $40 млн. Крупный надел в 8 га под многофункциональный комплекс (жилье, офисный и торговый центры) на Позняках, который до кризиса выставлялся за $10 млн, сегодня предлагается уже за $4,8 млн. Причем большинство продавцов, по словам ведущего специалиста отдела маркетинга SV Development Сергея Костецкого, при появлении реального покупателя дополнительно готовы уступать до трети указанной цены. "Главной причиной падения стоимости столь дефицитных ранее участков стала стагнация коммерческого и жилищного сегментов строительного рынка, на которых в два раза снизились цены продажи и существенно просели арендные ставки. С учетом практически не изменившейся стоимости строительных работ это повлекло уменьшение доходности проектов и увеличение сроков возврата капиталовложений. Традиционно наделы в разной стадии оформления документации (от концепции до рабочей документации, когда уже завтра можно рыть котлован) оценивались в 10-20% стоимости конечного объекта, который можно на них построить. Цена объектов упала, пропорционально подешевела и земля", — объясняет г-н Костецкий.
Как сказал директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов, самым дорогим участком, реализующимся сейчас в столице, является расположенный в Печерском районе надел под сооружение гостинично-развлекательного комплекса ($50 млн), а самым дешевым — под офисно-развлекательный центр на Харьковском массиве ($200 тыс.). Определить среднюю стоимость сотки под коммерческое строительство в Киеве эксперты затрудняются, т. к. она зависит от места расположения, степени готовности строительной документации и возможностей по возведению высотных или крупных объектов на участке. Но, по наблюдениям ведущего аналитика компании Red Ярослава Цуканова, на окраинах города, где предлагаются весьма обширные наделы, продавцы, как правило, отталкиваются от цены в $30-40 тыс. за сотку земли, предназначенной для строительства торговых и офисных центров, и $40 тыс./сотка — для сооружения жилья и многофункциональных комплексов. До кризиса их стоимость стартовала с $60 и $80 тыс. за сотку соответственно.
По словам участника рынка, пожелавшего остаться неназванным, значительное снижение стоимости привело к стремительному сокращению числа теневых сделок, проводимых при пособничестве властных структур. Прежде всего это касается Киеврады, за решение депутатов которой о выделении земли под застройку на "бесплатной основе" (посредством передачи в аренду) ранее коммерческие структуры платили от $300 тыс. до $1 млн в зависимости от размера и местонахождения участка. Теперь желающих играть в рискованные игры с властью и тратить на это средства практически нет. По утверждению экспертов, в течение последнего полугодия столичная земля раздается не бизнес-структурам, готовым за нее щедро платить, а исключительно чиновникам разных рангов для дальнейшей перепродажи или реализации их собственных бизнес-проектов. Размеры вознаграждений за подобные щедроты эксперты назвать затрудняются.
Непрофильные покупатели
Если на протяжении года после начала кризиса спрос на коммерческую землю в Киеве стремился к нулю, то в последние месяцы, по мнению участников рынка, наблюдается тенденция повышения интереса покупателей к этим активам. "До конца 2008 года через нашу компанию продавалось порядка 300-400 га в месяц как в столице, так и в пригороде. С наступлением 2009 года объем сделок упал практически до нуля, а в последнее время вырос до 30-50 га в месяц, порядка 40% из которых расположены в границах города. То есть платежеспособный спрос на этом рынке начинает восстанавливаться", — рассказывает Сергей Костецкий. Подтверждают эту тенденцию и другие участники рынка, добавившие, что около 70% покупателей наделов под коммерческую застройку (включая и возведение многоквартирных домов) — иностранные фонды и компании, и только 30% — отечественные инвесторы, причем преимущественно те, для кого строительный и девелоперский бизнес является сопутствующим. "Например, в декабре столичная фармацевтическая фирма приобрела сразу несколько участков разной площади под сооружение офисных центров и многофункциональных комплексов. Наделами под многофункциональный комплекс и жилой микрорайон пополнила свои активы одна из сетей автозаправок. Понятно, что данные структуры не будут реализовывать проекты, не имеющие отношения к их основной деятельности. Они просто воспользовались нынешней конъюнктурой, решив таким образом вложить прибыль от успешного сегодня бизнеса, чтобы через три-четыре года приумножить ее", — объясняет один из комментаторов "ДС".
Иностранные же фонды приобретают землю в соответствии со своей специализацией: компании, работающие на рынке торговой недвижимости, покупают участки под возведение торговых и торгово-развлекательных центров, те, кто специализируется на логистике, — под строительство складов и т. п. Новой тенденцией последнего полугодия, по словам Сергея Клименко, стала покупка иностранными фондами земель (фирм, имеющих право собственности или договор аренды на участок и проектную документацию) под сооружение жилья и многофункциональных комплексов, в составе которых запланировано строительство жилых домов. "Иностранцы, которые ранее не могли зайти на этот рынок из-за огромных бюрократических преград, надеются либо самостоятельно освоить площадки, либо перепродать их через несколько лет, когда восстановится ипотечное кредитование и появится платежеспособный спрос", — говорит г-н Клименко.
Как сказал заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании ТММ Алексей Говорун, основным фактором, сдерживающим спрос на столичную землю, предназначенную под коммерческое строительство, со стороны реальных застройщиков является ограниченность их финансовых возможностей для последующей реализации проектов. "Возведение нового объекта для компании сопряжено с затратами и рисками, а бюджеты сейчас ограничены. Посему средства реальных строителей сегодня направлены в первую очередь на завершение объектов, находящихся в стадии строительства, а также на реализацию тех проектов, которые уже есть в портфеле. Соответственно, даже при наличии на рынке удачной площадки по привлекательной цене борьбы за нее может и не быть, так как для застройщиков расширение портфеля проектов ныне не является приоритетом", — отмечает он. Это подтверждает и Ярослав Цуканов, по словам которого потенциальных покупателей интересуют исключительно дешевые и удачно расположенные участки, на которые приходится не более 10-15% всего предложения на рынке. "Те, кто ставит среднерыночные цены, надеясь при появлении реального покупателя значительно уступить, проигрывают, поскольку инвесторы обращают внимание лишь на самые дешевые наделы с качественными проектами и максимально проработанной документацией", — добавил г-н Цуканов.
Впрочем, есть и исключения из правил. Особо привлекательными для потенциальных покупателей являются участки с расположенными на них строениями (вплоть до гаражей и складов), земля под которыми отведена в аренду для их эксплуатации. "Даже при смене государственной или городской власти такие наделы практически невозможно отобрать у застройщика, в то время как голые участки вполне могут быть изъяты следующим решением того же горсовета нового состава. Поэтому, как правило, земли со строениями выставляются по среднерыночной цене, а при торге собственники не уступают", — сообщил Сергей Клименко.
Несмотря на активизацию покупателей, участники рынка уверены, что на протяжении года стоимость коммерческой земли в Киеве будет падать: спрос по-прежнему в разы меньше предложения. Правда, в прогнозах величины снижения цен их мнения разошлись. Если одни утверждают, что участки подешевеют не более чем на 5-10%, то другие считают, что они могут просесть на 25- 30%, т. е. на размер нынешних скидок в процессе торга.
