Цеха пустуют. В традиционных промышленных регионах страны массово освобождаются заводские помещения
В крупнейших промышленных центрах страны — Днепропетровске и Запорожье — пустеют все больше заводских площадей. Потенциальных покупателей не привлекают даже падающие цены. За последний год средняя стоимость промышленных объектов снизилась как минимум на 60-65%, причем собственники готовы к дальнейшему торгу, в процессе которого реально сбить цену еще на 15-20%. В свое время многие помещения были приобретены за кредитные средства, и сейчас владельцы выставляют их по цене залогового остатка. Если до кризиса стандартная стоимость квадратного метра составляла порядка $600, то сейчас все чаще встречаются предложения по $250/кв. м. Тем не менее потенциальных покупателей практически нет.
Производственники уплотняются
Хоть какое-то движение на днепропетровском рынке промышленных площадей поддерживается разве что за счет арендаторов. В конце прошлого — начале нынешнего года в городе началась вторая волна массовых перемещений мелких и средних производственников, ищущих способ сэкономить на цехах. Они переезжают либо в меньшие, либо в более дешевые помещения. К примеру, если ранее наиболее востребованными были производственные объекты площадью 3-4 тыс. кв. м, то сейчас самыми ходовыми являются цеха по 0,5-1,5 тыс. кв. м. Причем большинство клиентов не готовы платить за них более 20 грн./кв. м в месяц даже при условии идеального состояния объекта (до кризиса цена превышала 40 грн./кв. м). По наблюдениям руководителя департамента оценки агентства "Риэлнест" Марины Холодной, чаще всего "уплотняются" пищевики, а также изготовители металлоконструкций и металлопластиковых окон. Мебельщики, которых в Днепропетровске было традиционно много, не просто отказываются от лишних площадей, но и закрывают цеха: за последние полгода прекратили деятельность как минимум пять-шесть небольших фирм. Среди новых клиентов, открывших собственное производство в кризисное время, эксперты называют разве что компании, специализирующиеся на выпуске удобрений и средств защиты растений.
Список же выставленных на продажу и в аренду цехов расширяется едва ли не ежедневно. Базу активно пополняют крупные предприятия, которые, снизив объемы производства, пытаются сдать в аренду ставшие ненужными объекты. К примеру, территорию Днепропетровского комбайнового завода площадью 120 тыс. кв. м, которая в свое время была раскуплена сторонними арендаторами, вновь выставили на продажу и в аренду. До сих пор риэлторам так и не удалось пристроить помещения в 30 тыс. и 40 тыс. кв. м. Сейчас собственники рассматривают возможность перепрофилирования их под склады, интерес к которым все же выше, чем к производственным площадкам. В "Риэлнесте" говорят, что предложение сдающихся и выставленных на продажу объектов превышает спрос как минимум впятеро. Больше всего пустующих помещений в промзонах: на улицах Героев Сталинграда (12-й микрорайон), Березинской, на Левом берегу. Львиная доля таких объектов предполагает размещение в них металлопроизводств, тогда как, к примеру, площадей, пригодных для оборудования фармацевтического цеха, в городе практически нет, хотя за последние полгода ими интересовались до десятка потенциальных покупателей и арендаторов.
Переизбыток предложения стандартных помещений (старая постройка, наличие минимального погрузочного оборудования и коммуникаций) способствует их дальнейшему удешевлению. "Цены и арендные ставки ежемесячно опускаются на 2-3%. Поскольку оживление производства в обозримом будущем под большим вопросом, снижение цен, скорее всего, продолжится. К весне объекты станут дешевле еще на 5-7%", — прогнозирует г-жа Холодная.
Еда вместо металла
Простаивает и запорожский рынок промышленных помещений. По словам директора агентства "Мастерская бизнеса" Андрея Филиппенкова, потенциальные покупатели готовы рассматривать лишь предложения, которые в три-четыре раза дешевле среднерыночных. Но даже в этом случае общая стоимость объекта будет ограничена суммой в $250 тыс. вне зависимости от его площади и качества. "К примеру, помещение в 0,2-1 тыс. кв. м с хорошим ремонтом и наличием коммуникаций реально продать по $150-200/кв. м, а такое же, но размером в 5 тыс. кв. м, практически невозможно реализовать и по $50/кв. м", — говорит эксперт. По его сведениям, иногородних инвесторов, готовых развивать производство в Запорожской области, сейчас практически нет, рынок варится в собственном соку, что и обуславливает сравнительно невысокие финансовые возможности предпринимателей. Тем не менее объектов, владельцы которых готовы отдавать их по цене до $200/кв. м, в базах риэлторов не более 5%. Большинство же рассчитывает продать свою собственность дороже — по $300-500/кв. м (до кризиса стоимость составляла $600/кв. м), что автоматически делает подобные предложения неинтересными для потенциальных покупателей, ведь сегодня за такие деньги в областном центре можно приобрести традиционно более востребованные и коммерчески выгодные офисные и торговые помещения.
Ситуация в сегменте аренды более оживленная. По данным г-на Филиппенкова, относительно активны сейчас пищевики (переработка мясной продукции, пекарни, выпуск кондитерских изделий и полуфабрикатов). Местные специализированные сайты пестрят объявлениями о покупке действующих цехов по мясопереработке, производству кондитерских изделий. Потенциальные покупатели готовы платить за них от $50 тыс. до $250 тыс. в зависимости от площади и состояния.
Однако проблема в том, что помещений, приспособленных под пищевое производство, в Запорожье не так много. Традиционно городские промышленные объекты ориентированы на изготовление металлоконструкций (такие цеха сосредоточены в Заводском р-не), запчастей для автомобилей (Ленинский и Коммунаровский р-ны), на чем до кризиса и специализировались большинство местных предприятий. Поэтому неожиданно оживившиеся пищевики вынуждены арендовать помещения предприятий общепита, которые дешевле всего приспособить под нужды небольшого производства, а более крупные компании рассматривают возможность аренды цехов в области (Мелитополь, Орехов и др.), где выбор таких объектов несколько шире. "Запорожские же помещения простаивают несмотря на снижающиеся арендные ставки. За последний год тарифы уменьшились более чем в два раза и сейчас стартуют с 7 грн./кв. м. Некоторые владельцы готовы пускать постояльцев бесплатно при условии, что они будут погашать коммунальные расходы и платить налог на землю. Особенно много таких предложений поступает от крупных предприятий, которые пытаются пристроить хотя бы часть своих громоздких производственных корпусов, ставших на волне кризиса лишними. Но даже на таких условиях заполнить пустующие цеха крайне сложно, так как их количество превышает спрос впятеро", — рассказывает директор АН "Арсенал" Алексей Разумович.
Данные тенденции, скорее всего, выльются в очередное снижение цен, в частности, на промышленные объекты. Андрей Филиппенков отмечает, что вопрос лишь в том, будет ли удешевление помещений происходить точечно или же рынок ждет массовый обвал цен. "Все зависит от того, как скоро в регионе начнут восстанавливаться хотя бы отдельные сегменты производства", — говорит он.
