Издержки индустриализации. Будущим летом аренда даже скромной дачи для многих днепропетровцев станет непозволительной роскошью
Жителям Днепропетровска, стремящимся провести лето поближе к природе, в этом году будет непросто снять дачу по карману. Большинство пригородных зон, пригодных для отдыха, застроены элитными коттеджами, которыми из-за дороговизны ($1,5–7 тыс. в месяц) интересуется ограниченное число клиентов агентств недвижимости. Доступных же вариантов (до 2,5 тыс. грн. в месяц) в предложении местных риэлторов становится все меньше, а уровень их комфорта оставляет желать лучшего.
Дачи для элиты
Прогнозы днепропетровских риэлторов о весеннем оживлении на рынке загородной недвижимости сбылись лишь наполовину. Потенциальных арендаторов, интересующихся возможностью выехать на несколько месяцев за пределы городской черты, действительно стало больше. По оценкам менеджера местного АН "Инфосервис" Валерии Юрасовой, количество таких клиентов по сравнению с прошлым сезоном увеличилось на 5–10%. Но вот число реальных сделок остается стабильно низким. Для горожан, рассчитывающих на скидки в связи со сложной экономической ситуацией в стране, ставки на аренду дач оказались неприятным сюрпризом: многие собственники выставляют их по докризисным ценам. Представитель АН Expert Estate Виктор Коршак говорит, что большинство потенциальных клиентов интересуются недорогими вариантами — до 2,5 тыс. грн. в месяц, предполагающими наличие хотя бы минимальных удобств и привлекательного ландшафта. В этом сегменте спрос по сравнению с минувшим годом вырос на 10%. Тех, кто готов платить больше — до 8 тыс. грн. в месяц и выше, в общей базе данных не более 1%. Причем претендентов на дорогие дома стало меньше, чем в прошлом году. Предложение же выглядит с точностью до наоборот: сдающихся на лето дорогих дач в базе данных местных агентств в десятки раз больше, чем домов эконом-класса.
По словам г-на Коршака, наиболее популярные дачные поселки в регионе расположены в населенных пунктах, считающихся экологически чистыми: Кировском, Самаровке, Обуховке, Песчаном (новомосковское направление), Новоалександровке (запорожское). Но в последние годы у большинства участков в местных садовых товариществах появились новые владельцы, и на месте скромных дачных домиков выросли современные коттеджи, которые сейчас сдаются в аренду по цене от $1 тыс. в месяц. По данным директора АН Elite Estate Андрея Цебратенко, наиболее дорогие предложения сосредоточены в Обуховке, которая считается элитным поселком (стоимость сотки земли там даже сейчас составляет порядка $4,5 тыс.). Аренда дачи площадью 140–150 кв. м, расположенной в непосредственной близости от реки и соснового леса, обойдется в $2,5 тыс. в месяц. Варианты с бассейном, собственным причалом, сауной сдаются по $5–7 тыс. Более доступные коттеджи в Самаровке — дом площадью 140 кв. м с собственным пляжем — стоят порядка $1,5 тыс. в месяц. Причем сбрасывать цены их собственники не намерены. Те, кому не удалось пристроить жилье на все лето, выставляет его в посуточную аренду (от 500 грн./день), рассчитывая на горожан, желающих провести за городом выходные.
Плата за воздух
Традиционные дачи старой постройки на шести сотках можно найти в районе поселка Мирный, расположенного в городской черте, или в Кировском, а также в Орловщине и Новоселовке в 28 км от Днепропетровска. Тамошние садовые товарищества ("Луч", "Орельский разлив", "Сфера", "Сура", "Агрус") насчитывают свыше 350 тыс. участков, но в аренду на лето сдаются не более 10–15% из них. Причем в течение последнего года предложение даже снизилось, поскольку многие хозяева, пытаясь подзаработать, сдают свои городские квартиры, переезжая на дачи.
Дом в том же Мирном реально снять за 1,5–2 тыс. грн. в месяц при условии предоплаты за все лето (помесячно они практически не предлагаются). Однако большинство вариантов в этой ценовой категории не пригодны для комфортного отдыха: дома без удобств, нет выхода к реке или лесу. Рекреационные ресурсы есть в Кировском, Орловщине и Новоселовке. За объекты, расположенные в непосредственной близости от пляжа или леса, придется доплачивать порядка 1 тыс. грн. — цены на их аренду стартуют с 3 тыс. грн. в месяц. Выбор подобных вариантов невелик, что не позволяет ценам упасть. Более того, эксперты прогнозируют, что уже к концу мая недорогие дачи попадут в категорию дефицитных, что позволит их владельцам повысить расценки еще на 300–500 грн. в месяц.
Богачи не перевелись
Потенциальных покупателей дач еще меньше, чем арендаторов. Виктор Коршак отмечает, что по сравнению с 2008 г. спрос на пригородную недвижимость снизился на 90%. По его словам, более-менее заметное движение сейчас есть разве что в сегменте домов стоимостью до $40–60 тыс. За такие деньги можно приобрести объект площадью до 70 кв. м старой постройки на шести–восьми сотках в самом Днепропетровске (частная застройка есть на ул. Рабочей, Кирова, просп. Металлургов). В такую же сумму оцениваются дачи в ближайшем пригороде. К примеру, в Кировском дом площадью 65 кв. м на участке в шесть соток с гаражом и летней кухней продается за $60 тыс. В отдаленной от города Орловщине аналогичную усадьбу можно приобрести за $40 тыс. Более дешевые варианты предлагаются в направлении Днепродзержинска. К примеру, дачу площадью порядка 40 кв. м на шести сотках в садовом товариществе "Высотник" (с. Кулеши) ее собственники согласны отдать за $27 тыс. Но, учитывая неблагоприятную экологическую ситуацию, желающих отдыхать в этом районе немного.
С начала кризиса стоимость домов эконом-класса снизилась на треть. Валерия Юрасова говорит, что в начале сезона, когда потенциальные покупатели начали назначать просмотры, хозяева предприняли попытку отыграться и подняли цены на 3–5%, однако спрос тут же упал, и им пришлось вернуться к "зимним" прайсам. Хотя выбор недорогих вариантов относительно невелик, эксперты не прогнозируют их удорожания и на пике сезона. Более того, по словам г-жи Юрасовой, реальный покупатель имеет все шансы выторговать скидку в 5–7% от первоначальной суммы.
Рынок элитных домов с весны прошлого года остается замороженным. По данным риэлторов, количество сделок на нем не превышает пяти–десяти в месяц. Причем, как утверждает Андрей Цебратенко, сложнее всего продать объект в средней ценовой категории порядка $200 тыс., тогда как претендентов на коттеджи по $450–500 тыс. меньше не стало. Их выбор весьма обширен как в самом городе, так и в близлежащих населенных пунктах. В Днепропетровске считается элитной частная застройка на улицах Короленко, Артема, Володарского, Генерала Грушевого. Стоимость особняков здесь стартует с $1,5–2 тыс./кв. м, что дешевле, чем до кризиса лишь на 15–20%.
В такой же ценовой категории позиционируется и большинство домов в наиболее популярных пригородных зонах: Новомосковске, Песчанке, Кировском, Новоалексеевке и др. Так, коттедж площадью 370 кв. м на семи сотках на берегу реки Орель в Кировском выставлен на продажу за $750 тыс. Вдвое дешевле домовладения в Орловщине и Новоселовке, расположенных в 28 км от городской черты. Так, особняк площадью 700 кв. м в Орловщине с участком в 15 соток, евроремонтом, бассейном, выходом к реке продается за $400 тыс.
Если в минувшем году в предложении элитной недвижимости встречалось достаточно много горящих продаж (от $700/кв. м), то сейчас таковых практически нет. Более того, база данных риэлторов переполнена объектами по явно завышенной стоимости — $1 млн и выше. Но поскольку предложение элитных домов в десятки раз превышает имеющийся спрос, то владельцы готовы уступать реальному покупателю до 10% от заявленной стоимости.
