Столичную землю продадут в рассрочку

Киевская городская государственная администрация заявила о готовности еженедельно проводить земельные аукционы при наличии хотя бы двух заявок на любой выставленный на торги участок. Для проведения торгов Киевзем подготовил 19 наделов, за которые рассчитывает выручить не менее 200 млн грн. В процессе оформления документов находятся еще восемь участков.

Как и в 2007 г., когда в столице состоялся последний земельный аукцион, торги будут проводиться на Украинской универсальной товарной бирже каждую среду. То обстоятельство, что на государственном уровне порядок их проведения пока не утвержден, чиновников КГГА не смущает. "Закон "О Государственном бюджете 2010 г." ставит перед Кабмином задачу утвердить в этом году порядок продажи с аукционов муниципальной земли. Но и при его отсутствии на протяжении последних двух лет в различных регионах Украины земельные аукционы проводились, и никто ни разу не оспаривал их результаты", — говорит "ДС" глава совета ассоциации "Земельный союз Украины" Николай Калюжный.

От продажи на торгах 19 земельных наделов в столичной мэрии надеются получить около 200 млн грн. Все предложенные участки, размер которых варьируется в пределах от восьми соток до 1,34 га, предназначены для строительства и эксплуатации торговых центров, магазинов, автомоек, офисных, отельных, складских помещений и пр. Стартовая стоимость 1 кв. м колеблется от 594 грн. до 3,7 тыс. грн. (за сотку — от 59,4 тыс. до 370 тыс. грн.) в зависимости от месторасположения и площади объекта. К примеру, стартовая цена участка по улице Новопироговской площадью 1,34 га, предназначенного для строительства ТРЦ, составляет 34,3 млн грн. (256 тыс. грн./сотка). При продаже 1,12 га по улице Богатырской, 3 (под ТРЦ с паркингом) торг начнется с 22,29 млн грн. (199 тыс. грн./сотка). А чтобы купить 0,12 га по улице Т. Драйзера (под автосервис), минимальное предложение не должно быть ниже 1,1 млн грн. (91,6 тыс. грн./сотка).

Средняя стоимость вынесенных на торги участков составляет 200–250 тыс. грн. за сотку. В ГУ земельных ресурсов мэрии уверяют, что это вполне рыночная цена. Директор ООО "Кий-девелопмент" Александр Котенко с этим мнением не согласен. "Нормативная оценка земли, на основании которой определяется стартовая цена лота, проводилась в Киеве еще в 2007 г. За период экономического кризиса земля в столице подешевела на 25–30% и спрос на нее сегодня минимален. Правда, после недавнего посещения делегацией КГГА Москвы землей в Киеве начали интересоваться российские бизнесмены. Но для того, чтобы на участие в земельных аукционах начало поступать больше заявок, нормативную стоимость надо снизить", — утверждает он. В консалтинговой компании SV Development, напротив, считают, что стартовая цена лотов на 20–50% ниже рыночной стоимости подобных участков, а соответственно, вполне привлекательна для покупателей. Например, за сотку земли в Голосеевском районе КГГА запросила не менее $32,3 тыс., тогда как аналогичные наделы в том же районе продаются по $40 тыс. за сотку. За землю в Оболонском районе, рыночная стоимость которой составляет $65 тыс./сотка, мэрия намерена получить не менее $41,4 тыс. А сотку в Деснянском районе КГГА оценила в $19,7 тыс. при рыночной стоимости в $27 тыс. "Привлекательным для покупателей является и целевое назначение выставленных на торги участков: для возведения ТРЦ, магазинов, учреждений общественного питания, офисов. Если земля с таким целевым назначением и выставляется сегодня на продажу по рыночной цене, то она сразу покупается", — рассказывает "ДС" директор по маркетингу SV Development Владимир Степенко.

Тем не менее первый за 2,5 года аукцион по продаже семи земельных участков в Киеве, который должен был состояться 24 марта, провалился именно из-за отсутствия заявок. Советник главы КГГА по земельным вопросам Александр Луцкий уверяет, что после расширения списка подготовленных к продаже наделов до 19 застройщики начали более активно интересоваться лотами. "Проведение новой нормативной оценки запланировано на нынешний год, если в бюджете будут заложены соответствующие средства. Но и без этого покупать землю с аукциона в столице сегодня очень выгодно", — считает он. По утвержденному Киеврадой временному Порядку проведения земельных торгов покупатель погашает только 50% стоимости земельного участка, а оставшуюся сумму перечисляет на протяжении последующих пяти лет. "Фактически это беспроцентный кредит. При этом государственный акт собственности на землю покупатель получит сразу, а не спустя пять лет. А значит, он еще и сэкономит, поскольку все это время не будет платить арендную плату за землю, составляющую от 3 до 12% от нормативной денежной оценки участка",— пояснил "ДС" Александр Луцкий. Еще одной уступкой для потенциальных покупателей стало решение горсовета от 24 марта об уменьшении шага при проведении земельных аукционов для наделов со стартовой ценой до 10 млн грн. "После пяти шагов, необходимых, чтобы торги считались состоявшимися, стоимость земельного участка повысится максимум на 5%. Для застройщиков это привлекательное условие", — отметил советник столичного мэра.

В ассоциации "Земельный союз Украины" подтверждают, что Киевзем разработал более чем выгодные условия для участников земельных аукционов, которые даже могут быть использованы мошенниками. Ведь при оформлении сделки купли-продажи участка у нотариуса требуется предоставить лишь госакт на право собственности, которым будет располагать владелец земли, полностью за нее не расплатившийся. А значит, не исключен вариант, когда надел, за который мэрия не получила 100% средств, может быть перепродан несколько раз, в результате чего вернуть его в коммунальную собственность окажется невозможным. "Если в Киеве проведут новую нормативную оценку земли, это не означает, что участки станут дешевле. Такую оценку проводят на основании анализа реальных продаж земельных наделов в разных зонах города. Но поскольку сделок по их продаже за два последних года было совершено мало, а учитываться будет коэффициент инфляции, земля может даже подорожать", — прогнозирует Николай Калюжный.

Эксперты уверяют, что отсутствие заявок на покупку земли с аукционов скорее связано с общим снижением доверия к киевской власти со стороны инвесторов, а также с ограниченностью застройщиков в свободных средствах. Но если опасения по поводу законности разработанных мэрией процедур покупки земли в городе должны исчезнуть после вступления с силу нового порядка проведения земельных аукционов, который Кабмин планирует утвердить в ближайшее время, то недостаток средств у инвесторов можно компенсировать лишь кредитами. Нынешние же процентные ставки, как и число банков, выдающих эти кредиты, оставляет желать лучшего.