Аренда офисов подорожает

Риэлторы прогнозируют подорожание аренды офисных помещений на 5–15% уже в ближайшем будущем. Основные причины — возрастающий спрос и весьма скромное предложение.

Хотя отдельные специалисты отмечают, что некоторое увеличение арендных ставок создано искусственно. Например, ведущий специалист отдела аренды агентства недвижимости "Благовест" Александр Сучков говорит, что арендодатели, учитывая увеличение спроса, во многих случаях завышают цены. "Из всех сдающихся сегодня офисных площадей только 30–40% по цене соответствуют запросам рынка. Естественно, они "улетают" в течение нескольких дней. Остальные офисы "висят" месяцами, прежде чем находят своего арендатора", — утверждает г-н Сучков.
Киевские риэлторы вообще считают, что, вопреки стабильному спросу на аренду офисных помещений, местный рынок коммерческой недвижимости трудно назвать устоявшимся. Хотя данные услуги в столице предоставляют более 30 крупных агентств (практически столько же, сколько занимается арендой квартир), снять подходящее помещение значительно сложнее, чем скажем, ту же квартиру. В частности, потому что офисная база данных намного скромнее квартирной. В предложении превалируют дорогие помещения в бизнес-центрах, тогда как приемлемых по цене презентабельных офисов не так уж много.
Как отмечает начальник отдела аренды департамента недвижимости компании "Некос-Риэлти" Вадим Шварцбург, более 30% арендодателей предпочитают искать клиентов самостоятельно (через газетные объявления, личные знакомства), не прибегая к услугам агентств. Точно так же договариваются и об условиях аренды. Специалисты говорят, что на рынке офисной недвижимости до сих пор присутствует некий "элемент случайности": можно найти приличное помещение почти в центре по той же цене, что и на окраине. Однако главные тенденции рынка проследить все-таки можно.
Во-первых, спрос на офисные помещения за последних два года значительно возрос. Это касается как дорогих площадей в бизнес-центрах, так и более дешевых, сосредоточенных на окраинах и в спальных районах. Если еще в прошлом году в столичных бизнес-центрах пустовало до 25% площадей, то сегодня эта цифра не превышает 15%. "Гуляющих" офисных площадей в административных зданиях в центре Киева и того меньше. (Риэлторы утверждают, что на одно предложение всегда есть как минимум три заявки.) И если спрос на дорогие бизнес-центры достаточно стабильный и продолжает расти, то менее состоятельные компании предпочитают арендовать помещения в прилегающих к центру районах (Радянский, Шевченковский, Московский, Печерский) или в отдаленных (Нивки, Троещина). Кстати, спрос на последние также растет. Специалисты объясняют этот факт тем, что в столице появляется все больше компаний, предпочитающих снять офис со складскими помещениями. А найти их в центре почти невозможно.
Во-вторых, что-то не совсем понятное происходит с ценами. В 1998 г. стоимость аренды офисных помещений снизилась почти вдвое. Сейчас расценки остаются практически на уровне 1998 г., хотя спрос вырос в несколько раз. То есть, по всей видимости, не за горами подорожание. Такой вывод риэлторов уже сегодня находит подтверждение: цены на дефицитные площади в центре города в этом году выросли на 5–10%.
Ценообразование на рынке офисной недвижимости — вообще предмет отдельного разговора. Например, в сегменте бизнес-центров, как рассказывает консультант по коммерческой недвижимости компании Colliers International Александр Забара, цена зависит в первую очередь от класса центра. Таковых три — А, В и С. Класс обусловлен как месторасположением офисного центра, так и уровнем отделки помещения, качеством сервиса, наличием систем кондиционирования, охраны, парковки и др. Бизнес-центров, удостоенных наивысшего класса А, в Киеве немного. Это, например, "Миллениум", "Подол-Плаза". Стоимость аренды в них $35–40/кв. м с учетом НДС и коммунальных услуг.
Есть и другие нюансы. Арендодатель, как правило, не заинтересован в "мелких" съемщиках и охотнее всего сотрудничает с клиентами, арендующими как минимум 50–100 кв. м. Немаловажно и имя арендатора. Известным компаниям почти всегда готовы предоставлять особые условия, так как именитые клиенты — своеобразная визитная карточка центра.
В центрах класса В ("Артем-бизнес-центр", "Макулан", "Меркс", "Бехтеревский", "Сильвер-центр") действуют те же правила. Правда, есть отличия — более скромная отделка помещений и не тот сервис (например, имеется охрана, но нет видеонаблюдения). Естественно, не те и цены — $20–25/кв. м без НДС и коммунальных.
Центр класса С в Киеве — "Ост-Вест-Экспресс". Условия приличные, но скромнее, чем в А и В. Хотя есть и преимущества — складские помещения и невысокая стоимость аренды — $12/кв. м (включая НДС и другие платежи).
85% клиентов столичных бизнес-центров — иностранные компании. Отечественные ищут себе офисы попроще и подешевле. Среди таковых — помещения в административных зданиях (институтах, гостиницах), заводские площади, нежилые фонды (полуподвальные или цокольные этажи), квартиры. Найти приспособленное для офиса помещение в этом сегменте — большая удача. Однако можно договориться с арендодателем о ремонте в счет будущей оплаты. Следует учитывать, что ремонт, наличие определенного количества телефонных линий и парковки повышает стоимость аренды на 20–50%. В прилегающих к центру районах на цену существенно влияет близость офиса к метро, в отдаленных — наличие хорошей транспортной развязки и складских помещений. Специалисты отмечают, что в этом сегменте наиболее востребованы небольшие офисные помещения (30–70 кв. м), а также очень большие площади (200–500 кв. м). Это указывает на следующую тенденцию — квартиры в качестве офисов пользуются все меньшим спросом. Причин несколько. Главная — неоднозначное отношение властей к аренде такого типа. То есть официально она не запрещена, но и разрешения нет. Кроме того, не так много хозяев, готовых легально сдавать свои квартиры под офисы и платить налоги с такого вида бизнеса. Как следствие, процветают "черный нал" и "конспирация": компании не могут получить юридический адрес, а иногда даже вывесить табличку со своими реквизитами на дверях квартиры. Есть и чисто технические неудобства — квартирная электросеть не всегда способна выдержать офисные нагрузки. Все эти факторы способствуют снижению цен на "квартирные" офисы — за последний год они упали на 5–15%.

Среднемесячная стоимость офисных помещений (кроме бизнес-центров) в Киеве  

Район

помещение

стоимость аренды, $/кв.м