Жадность не поощряется. Большое предложение нового жилья в Севастополе делает призрачными шансы владельцев вторички повысить стоимость квартир
Уловив оживление на рынке жилой недвижимости накануне курортного сезона, собственники севастопольских квартир попытались поднять цены. Самые ходовые "единички" подорожали с $30 до 40 тыс., что свело на нет покупательскую активность. Пока хозяева предпочитают зарабатывать на постояльцах, но с началом осени наверняка будут вынуждены умерить аппетиты. Тем более что конкуренцию им составляют застройщики, выставившие на продажу более 50 новых домов.
Неработающая наценка
Владельцы севастопольского жилья решили проверить на прочность кошельки потенциальных покупателей. По данным маркетолога компании НТН Елены Казаковой, средняя стоимость квадратного метра на вторичке выросла в мае–июне на $100, до $1,4 тыс. Больше всего (на $10 тыс. за квартиру) подорожали обычно самые ходовые "единички" на окраинах города (Корабельная сторона, 5-й микрорайон и пр.). За ними следуют трехкомнатные квартиры, в которых всего за пару месяцев квадратный метр подскочил в цене на $70 — до $1,37 тыс. А вот квадрат в "двушках" в отдаленных от центра районах подорожал только на $10 — до $1,41 тыс. Начальник отдела оценки севастопольского АН "Мультидом" Сергей Анблагов говорит, что после кризисного обвала цены стабильно оставались низкими более года. К примеру, среднестатистическая однокомнатная квартира стоила порядка $30 тыс. Теперь за такую же просят $40 тыс. "Двуш-ки", вместо недавних $40 тыс. выставляются по $55–65 тыс., "трешки" повысились в цене на $15–20 тыс., до $65–75 тыс.
Возросший оптимизм продавцов риэлторы связывают с небольшим всплеском на рынке, который наблюдался в апреле–мае, когда после выборов на рынок недвижимости была выброшена определенная порция "политических" денег. Кроме того, активизировались иногородние покупатели, в том числе россияне, прощупывающие накануне летнего сезона возможность по дешевке приобрести курортную недвижимость. Но как только хозяева начали поднимать цены, потенциальные клиенты тут же отказались от идеи покупки апартаментов у моря. Риэлторы говорят, что еженедельно в Севастополе продаются не более 20 бывших в употреблении квартир, что вчетверо меньше, чем год назад. Спросом пользуются разве что "единички" и "двушки" в центре города и районах Стрелецкая и Летчики, которые отличаются хорошей транспортной развязкой, развитой инфраструктурой и близостью к морю.
Но летнее снижение количества сделок не опечалило продавцов. Сергей Анблагов отмечает, что большинство из них отказываются даже от традиционного торга. "Количество срочных продаж, когда владельцам были нужны средства, скажем, чтобы рассчитаться с банком, сейчас резко снизилось. Как правило, хозяева не спешат расставаться со своей недвижимостью по дешевке, предпочитая сдавать квартиры в аренду", — утверждает эксперт. Сейчас жилье в Севастополе сдается не дешевле $20–30 в сутки, однако с осени найти постояльцев будет сложно и риэлторские базы наверняка пополнятся новыми предложениями о продаже. Эксперты прогнозируют, что осенью цены как минимум вернутся на прежний, "кризисный" уровень.
Девелоперы не могут остановиться
Директор АН "Адресъ" Михаил Липаев говорит, что одной из причин застоя на вторичке является растущее предложение в Севастополе нового жилья. Стартовые цены в новостройках традиционно ниже, чем на вторичке (от 5 тыс. грн./кв. м), а большинство местных объектов позиционируются в эконом-классе, предлагая сравнительно небольшие по площади квартиры (1-комнатные — 40 кв. м, 2-комнатные — 60 кв. м), что делает их привлекательными для покупателей. Спрос на первичку подогревают также граждане РФ и зажиточные украинцы, приобретающие дорогие апартаменты на берегу моря.
Выбирать в Севастополе действительно есть из чего. В минувшем году город занял первое место в Украине по объемам введенного в эксплуатацию жилья. В 2009 г. было возведено 122 тыс. кв. м, что даже больше, чем в докризисном 2008 г. (120 тыс. кв. м). В действительности эта цифра еще весомее, поскольку немалая часть объектов, построенных недалеко от моря, по документам проходят как рекреационно-гостиничные. На сегодняшний день в предложении риэлторов числятся более 50 домов, большинство из которых позиционируются в эконом-классе. Причем заморожено не более 5% строек. А вот по-настоящему элитных апартаментов в городе практически нет, несмотря на то что в данном сегменте позиционируются до десятка объектов. Их качество в большинстве случаев не соответствует заявленному статусу. Наиболее активно застройщики осваивают Гагаринский район, где в свое время компании смогли получить много обширных земельных участков, позволяющих возводить целые микрорайоны, а также побережье между бухтами Омега и Камышовой, в район парка Победы.
Однако обилие предложения не спровоцировало падения цен. В начале кризиса некоторые компании урезали прайсы на 10–15%, но сейчас отказались от этой практики. Более того, если в других городах строители предлагают потенциальным покупателям дополнительные скидки и рассрочку, то в Севастополе подобное — большая редкость. Сами подрядчики поясняют свою неуступчивость высокой себестоимостью возведения жилья в регионе (более 4 тыс. грн. за квадрат): повышенная сейсмическая опасность вынуждает их дополнительно укреплять фундамент и несущие конструкции. Поэтому среднестатистическая новая "единичка" стоит около $30 тыс. Цены на элитное жилье тоже низкими не назовешь — порядка $2 тыс. за квадрат (дома по ул. Древней в районе Херсонеса, жилкомплекс по ул. Гоголя), а в VIP-апартаментах за пределами городской черты цены могут достигать $4 тыс./кв. м. По прогнозам экспертов, если спрос на новостройки будет оставаться стабильным, уже в ближайшее время девелоперы могут поднять цены еще как минимум на 5–10%.
