Торговля ради торговли. Хотя роста продаж товаров в Киеве пока не наблюдается, количество магазинов в столице растет, а торговая недвижимость дорожает
Не теряя надежды выловить в толпе платежеспособного клиента, киевские ритейлоры не устают менять места дислокации и открывать все новые и новые магазины "на перспективу". Даже за время традиционного летнего затишья вакантность столичных ТЦ снизилась с 2,5 до 1,8%, что позволило девелоперам ужесточить условия сотрудничества с арендаторами. Но сами торговцы признают, что пока их активность не подкреплена увеличением продаж, а выросшие арендные платежи для многих просто неподъемны. Так что не исключено, что вскоре ставки на аренду торговой недвижимости дадут задний ход, тем более что в следующем году ожидается рекордное увеличение предложения подобных объектов.
Ловля "на живца"
Традиционный летний спад покупательской активности не лишил столичных ритейлоров оптимизма. Многие сети решили использовать период затишья для расширения своего бизнеса. Представитель Украинской Торговой Гильдии Иван Шурко отмечает достаточно активный процесс открытия в Киеве новых магазинов. Если в апреле уровень вакантности столичных ТЦ составлял 2–2,5%, то по состоянию на август данный показатель упал до 1,8%, сообщил он. Схожие цифры приводит и директор департамента недвижимости компании Colliers International Наталия Кравец, по словам которой нынешним летом средний уровень вакантности в большинстве киевских ТЦ снизился на 1–2%, а в некоторых объектах свободные помещения вообще отсутствуют. И это притом что в городе открылось два новых центра: вторая очередь Sky Mall на улице Ватутина (67 тыс. кв. м) и ТЦ на улице Бальзака (5,3 тыс. кв. м).
Наиболее активными арендаторами девелоперы называют продуктовые сети ("Сильпо", Novus), продавцов электроники (Protoria, MOYO, Comfy, "Фокстрот"), косметики и парфюмерии (к примеру, в Киеве динамично открывает новые торговые точки днепропетровская сеть Prostor), ювелирных изделий, одежды, обуви и т. д.
Они утверждают, что прирастать все новыми и новыми магазинами ритейлорам позволяет постепенное увеличение продаж: если в минувшем году обороты у большинства торговцев непродовольственной группой товаров упали более чем на 20%, то за первое полугодие нынешнего выросли на 5–7%. Но сами ритейлоры данной тенденции не подтверждают. Директор ООО "Балтика Украина" (ТМ одежды Ivo Nikkolo, "Монтон" и "Мозаик") Максим Чечелев отмечает, что еще рано говорить о выходе рынка из кризиса, поскольку продажи остаются на уровне 2009 г., а количество платежеспособных клиентов даже уменьшилось. По его мнению, движение на рынке аренды торговых площадей связано главным образом с поиском ритейлорами "идеального" торгового места. Компании либо открывают в качестве эксперимента магазины в нескольких ТЦ, чтобы впоследствии выбрать наиболее успешный, закрыв остальные, либо курсируют из одного центра в другой, рассчитывая подправить показатели продаж или выторговать более выгодные условия аренды. Некоторые сети наращивают количество торговых точек с прицелом на перспективу. "Так как дефицит хороших торговых площадей в Киеве все еще чувствуется, ритейлоры при возможности пытаются их заполучить", — поясняет эксперт. Основным критерием выбора ТЦ для арендаторов остается уровень посещаемости — он должен быть не ниже 1,1 тыс. чел. на 1 тыс. кв. м торговых площадей. Но, несмотря на то что подобный поток платежеспособных покупателей обещают многие торговые центры, на деле магазины получают его далеко не всегда.
ТЦ закончили кризис
Как долго хватит ритейлоров на эксперименты с торговыми площадями, неизвестно, ведь они сами признают, что финансовыми успехами их маневры пока не подкреплены. Тем не менее большинство киевских ТЦ, уловив движение в среде арендаторов, поспешили заявить об окончании кризиса и начали пересматривать условия сотрудничества с арендаторами. Еще в начале года многие центры попытались повысить базовые арендные ставки на 10%, сейчас они стартуют с $60/кв. м, а в наиболее востребованных ТЦ близятся к $150–200/кв. м. Фактически же тарифы выросли еще больше, так как девелоперы постепенно привязывают курс доллара к рыночному, отказываясь от условного показателя в 5 грн./$, действовавшего на рынке с начала кризиса. Все больше торговых центров пытаются уйти и от кризисной практики, когда арендаторы платили им не по фиксированным ставкам, а процент от оборота. Те же, кто продолжает сотрудничество в данном формате, пытаются увеличить свою долю. К примеру, если в 2009 г. ТЦ довольствовались 8% от оборота магазина, то сейчас требуют до 15%, а некоторые и 20%, жалуются ритейлоры. На рынке появилась и новая схема: арендатору предлагается платить фиксированную ставку и процент от оборота. "Похоже, что арендаторам пора забыть и о других уступках со стороны девелоперов, в частности, о частичном участии центров в расходах на ремонт, уборку и пр.", — констатирует Наталия Кравец.
Если вакантность ТЦ будет и дальше уменьшаться, к концу года арендные ставки вырастут еще на 10–15%. Хотя разница в тарифах, предлагаемых тому или иному арендатору, останется довольно существенной. В зависимости от площади, которую готов занять постоялец, и его статуса на рынке скидки могут достигать 20% от заявленной суммы. Небольшим же магазинам с малоизвестными брэндами торговые центры выставляют просто космические счета.
Закручивать гайки девелоперам позволяет сравнительно ограниченное предложение на рынке. На сегодняшний день столица располагает порядка 550 тыс. кв. м торговых площадей. Причем за год эта цифра увеличилась лишь на 49,2 тыс. кв. м, тогда как, к примеру, в 2008 г. прирост составил около 120 тыс. кв. м. Большинство ТЦ, которые изначально были заявлены к вводу в эксплуатацию на этот год, отложили открытие до следующего сезона. Если инвесторам ничего не помешает достроить эти объекты, общее предложение торговых площадей в Киеве вырастет на рекордные 169 тыс. кв. м, превысив 600 тыс. квадратов. В 2011 г. планируются к запуску ТЦ "Мармелад", "Континенталь", "Променада Парк", Rainbow, вторая очередь Dream Town, "Мега-Сити". Эксперты уверены, что многие из них попытаются заманить арендаторов "пригласительными" условиями. И ритейлоры их охотно примут, ведь арендные ставки, выставляемые сегодня торговыми центрами, неоправданно завышены, а для многих компаний попросту неподъемные. Так что, если за это время покупательская способность киевлян не вырастет, стоит ожидать отката цен как минимум на 10%.
