Студентам придется раскошелиться. Самое дешевое съемное столичное жилье подорожало за последний год на 50%
Студенты и бизнесмены нынешним летом внесли некоторое оживление на киевский рынок долгосрочной аренды квартир: благодаря их активности число сделок выросло по сравнению с весной на 10-15%. Впрочем, выбор съемного жилья по-прежнему огромен: более 20 тыс. квартир и несколько тысяч койкомест, что заставляет собственников идти на уступки арендаторам. Исключением, как всегда, являются квартиры самого низкого ценового сегмента, которые остаются в дефиците, даже несмотря на существенное повышение за год арендных ставок.
Дешевое и качественное в дефиците
Традиционное августовское оживление рынка долгосрочной аренды квартир в текущем году было весьма вялым: общее число сделок увеличилось не более чем на 10-15%. Слабая активность арендаторов объясняется прежде всего ростом ставок в самом востребованном низком ценовом сегменте рынка: квартиры, которые в 2009 г. можно было снять за 2 тыс. в мес., в этом году предлагались уже за 3 тыс. Традиционно наибольший прирост в нынешнем сезоне обеспечили хозяевам квартир и углов, сдающихся в аренду, именно студенты. По словам ведущего специалиста по недвижимости АН "Благовест" Светланы Выговской, популярностью у студентов традиционно пользовалось жилье эконом-класса. "В основном они арендовали однокомнатные квартиры стоимостью от 3 тыс. грн. в месяц или же более дорогие двух-трехкомнатные апартаменты по 4-5 тыс. грн. в месяц, которые снимали на четыре-пять человек", - информирует она. Хотя некоторые агентства недвижимости отмечают также рост интереса украинских и зарубежных бизнесменов к довольно дорогим квартирам - стоимостью свыше $1 тыс./мес., пик которого пришелся на июль.
Проведенный журналистами "ДС" анализ объявлений в специализированных печатных и электронных СМИ показал, что самая дешевая квартира в столице сейчас оценивается в 1,7 тыс. грн./мес. и представляет собой малогабаритную гостинку без ремонта на Троещине (ул. Закревского). Но таких вариантов на рынке единицы, и клиентов они находят за несколько часов, зачастую так и не попав в открытые базы данных. Немного чаще на той же Троещине встречаются квартиры по 2,3-2,7 тыс. грн./мес., которые в прошлом году можно было арендовать за 1,6-1,7 тыс. грн. в мес. Но и они в дефиците. Реальный же выбор появляется у арендатора, готового выложить за 3-3,5 тыс. грн. в мес. За такую сумму можно найти весьма просторную однокомнатную квартиру возле метро, но не факт, что в ней будет стиральная машина или другая бытовая техника. "Об особых удобствах и современном ремонте в квартирах данного ценового диапазона говорить не приходится. Хотя на телевизор, телефон и холодильник арендаторы вполне могут рассчитывать. К тому же эти "апартаменты" будут располагаться в более транспортно доступных местах, нежели Троещина или Борщаговка", - считает генеральный директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур.
Более приемлемые для жизни условия предлагает сегмент однокомнатных квартир по 3,5-4 тыс. грн./мес. Расположены они в таких районах, как Оболонь, Осокорки, Лукьяновка, Сырец, Подол, Соломенка, Чоколовка, и представляют из себя довольно просторные апартаменты с хорошим ремонтом, мебелью и полным набором бытовой техники в новых или относительно новых домах возле метро. Двухкомнатная квартира с подобными параметрами стоит не менее 6-7 тыс. грн. и найти ее будет не так легко.
В самом же дешевом сегменте жилья - углов и комнат - нижней ценовой планкой является сумма в 350-450 грн. за койкоместо в комнате с соседями и хозяевами в соседних помещениях. Широкий выбор таких вариантов можно найти в Деснянском районе, на Борщаговке, Лесном массиве. Отдельная комната в квартире, где живут хозяева, оценивается в 800-1,7 тыс. грн. Причем выбор их огромен, независимо от района. Чтобы заманить клиентов, зачастую им дают возможность пользоваться хозяйской стиральной машиной, холодильником, утюгом, телефоном (в ограниченном количестве), а иногда и интернетом. "Койкоместа и углы в квартирах, где одновременно проживают и хозяева, снимают не только "бедные" студенты, но и многочисленные работники и работницы супермаркетов, магазинов бытовой техники, продуктовых и промтоварных лавок, а также няни, домработницы и строители. Впрочем, последним работодатели зачастую оптом снимают квартиры на 6-20 человек", - рассказывает генеральный директор АН "Киевтрансферт" Игорь Бабец.
Бизнесменам уступают
По признанию маклеров, квартиры стоимостью до 3 тыс. грн. в мес. уходят за несколько часов. Наибольшим же спросом в течение лета пользовалось жилье стоимостью 3,5-4,5 тыс. грн.: на этот сегмент приходится более 50% поступающих в агентства заявок, на удовлетворение которых нужны одна-две недели. Основными арендаторами такого жилья, помимо студентов, являются молодые семьи и одинокие специалисты с заработком от 6-7 тыс. грн./мес. Следующим по востребованности и уровню дефицитности является жилье класса эконом-плюс стоимостью от 4,5 до 8 тыс. грн., которое имеет до 30% спроса. За минимальную в данном сегменте сумму можно снять однокомнатные квартиры площадью 50 кв. м в Соломенском районе (ул. Борщаговкая), а за максимальную - двух-четырехкомнатные апартаменты на Печерске, Соломенке, в Подольском и даже Днепровском районах, а также пятикомнатные площадью 146 кв. м в Дарницком районе (ул. Григоренко). Большой выбор в этом сегменте и "трешек", начиная от престижной улицы Большая Васильковская (107 кв. м) и заканчивая улицами Срибнокильской и Тростянецкой (Харьковский массив). По словам ведущего специалиста по маркетингу компании SV Development Сергея Костецкого, такое жилье, как правило, снимают те же молодые семьи до 40 лет, но имеющие ежемесячный заработок до 15 тыс. грн. Это менеджеры среднего звена отечественных компаний и некрупных иностранных представительств или топ-менеджеры небольших предприятий.
Гораздо меньший спрос припадает на сегмент от 8 тыс. до 12 тыс. грн./мес. ($1-1,5 тыс.): здесь заключаются не более 12% сделок. По сообщению директора отдела агентских услуг АН "Ситикон" Эдуарда Бразаса, основными арендодателями этого жилья в начале лета выступили отечественные бизнесмены и лишь в конце лета активность проявили российские и иностранные предприниматели. "Если активность студентов в августе позволила некоторым собственникам некачественного, но относительно дешевого жилья предпринимать попытки поднять цены, то собственники ранее практически невостребованного жилья бизнес-класса, наоборот, шли на уступки, лишь бы только опередить конкурентов", - подчеркивает он.
Желание выиграть в конкурентной борьбе легко объяснимо. По данным АН SV Realty, сейчас в Киеве пустуют более 25 тыс. квартир в аренду, большая половина которых предлагаются по цене от 4,5 до 16 тыс. Спрос же на рынке с марта не превышает 800-900 квартир в месяц, причем сделки по обмену жилья на более дорогое и качественное занимают не более 10% от общего объема. "При сдаче объектов стоимостью от 4,5 до 16 тыс. (а особенно от 8 тыс. до 16 тыс.) собственники очень часто идут на уступки. Например, при заключении долгосрочного договора аренды (на год) или при оплате сразу за несколько месяцев хозяева таких апартаментов могут уступить до 20-25% запрашиваемой арендной платы", - говорит Сергей Костецкий.
Эдуард Бразас констатирует, что квартиры стоимостью от 8 до 16 тыс. нынешним летом снимали семьи бизнесменов без детей или с одним ребенком, а также приезжие топ-менеджеры отечественных банков, специалисты известных крупных международных компаний и т. п. За эти деньги они хотят получить не только полностью оборудованную, оснащенной интернетом и спутниковым телевидением квартиру с качественным ремонтом, но и сопутствующую инфраструктуру: паркинг, охрану, хорошую транспортную доступность. Такое жилье рынок мог предложить в изобилии, ведь почти каждая четвертая сдающаяся квартира находится именно в данном ценовом сегменте. А вот в сегменте самого дорогого и престижного столичного жилья стоимостью свыше от 16 тыс. грн. и тем более от 32 тыс. грн. наметился столь же ощутимый дефицит, как и на самое дешевое ликвидное жилье. Хотя спрос на такие квартиры равен предложению (5%), качество данного жилья, по мнению снимающих их европейских топ-менеджеров, не соответствует заявленной стоимости. "За эти деньги зарубежные бизнесмены хотят получить не просто квартиры в центре Киева с современной мебелью и бытовой техникой, а эксклюзивные объекты с идеальным авторским ремонтом, сверхдорогой сантехникой, аппаратурой, в почти новых домах премиум-класса. А такие квартиры можно пересчитать по пальцам, то есть фактически снять по запрашиваемым требованиям нечего. На имеющиеся же варианты потенциальные клиенты требовали существенные скидки и, как правило, их получали", - объясняют риэлторы.
Дорогое будет дешеветь
Большинство участников рынка считают, что на протяжении осени найти подходящую квартиру в столице (за исключением самых дешевых) арендаторам не составит особого труда, а роста ставок не предвидится. Это объясняется обилием выбора, царящего со времен наступления кризиса, когда на рынок долгосрочной аренды перекочевало очень много квартир с рынка продажи. В течение последнего года в эконом-сегменте уже произошло увеличение арендных ставок, и сейчас рынок ведет себя достаточно спокойно. Так что, скорее всего, до нового года цены останутся стабильными. Если наблюдаемый нынешним летом приток рабочей силы в Киев не сократится, то в эконом-сегменте возможен плавный рост ставок - на 5% в месяц. Однако собственники более дорого жилья не рискнут повышать расценки, наоборот, уступая в процессе торга до 20-25% запрашиваемой цены. Можно также прогнозировать, что ставки на самое дорогое столичное жилье будут планомерно снижаться, поскольку качество в этом сегменте отнюдь не соответствует ценам.
