Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Поближе к околицам

Понедельник, 13 Сентября 2010, 23:59

Последние два года перевернули с ног на голову ситуацию на столичном рынке земли под индивидуальное строительство. Если ранее самым большим спросом у киевлян пользовались наиболее дорогие и средние по цене участки (Печерск и приближенные к центру районы), то сейчас сделки по ним единичны. Основной же интерес покупателей сконцентрировался на дешевых районах города, которые раньше игнорировались по причине своей непрестижности. По мнению специалистов, изменение потребительских предпочтений уже в ближайшее время может отразиться на стоимости наделов: дешевые начнут дорожать, в то время как самые дорогие будут дешеветь.

Изобилие на окраинах

На сегодняшний день в столице выставлены на продажу порядка 1 тыс. земельных наделов под частную застройку общей площадью 130–140 га, что в несколько раз больше, чем в докризисные годы. Рост объемов предложения специалисты объясняют тем, что многие продавцы в течение последних двух лет «вспомнили» об имеющихся у них активах, хранящихся «на всякий случай», и, решив, что такой случай наступил, пытаются их продать, желая получить наличные средства. «Если ранее многих киевлян устраивали существующие доходы, и имеющиеся у них участки не выставлялись на продажу, то сейчас доходы людей упали, а потребности, напротив, выросли», — объясняет консультант по общим и коммерческим вопросам АН RED Ярослав Цуканов. Но расширение предложения наделов на продажу не вызвало бурной активизации покупателей. По данным консалтинговой компании SV Development, в весенне-летний сезон на рынке ежемесячно заключалось 30–55 сделок (за полгода было осуществлено около 260 транзакций на общую сумму $30 млн), в то время как два года назад ежемесячно регистрировалось порядка 200 сделок, а стоимость некоторых из них достигала $3–6 млн. Но по сравнению с 2009 г., когда в границах столицы ежемесячно покупалось всего 10–15 участков, сегмент все же продемонстрировал значительное оживление.

В отличие от ситуации, наблюдаемой два и более года назад, когда на пике популярности находились самые дорогие районы Киева (Печерск, Зверинец) и районы средней ценовой категории (Нивки, Голосеевская площадь, Батыева гора, Александровская слободка и т. п.), сейчас в фаворе у покупателей непрестижные ранее окраины. Именно на них приходится 85% нынешнего предложения: наделы в различных садоводческих кооперативах, а также земли под частную застройку на Берковцах, Борщаговке, Теремках, в Бортничах, Жулянах и в селах Троещина и Чапаевка. По словам ведущего специалиста отдела маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, наибольшей популярностью среди покупателей в весенне-летнем сезоне нынешнего года пользовались Берковцы, Осокорки, село Троещина и участки возле Окружной дороги на границе Святошинского и Киево-Святошинского районов. «Здесь можно приобрести как не видовые и не особо ликвидные наделы по $5–6 тыс./сотка (год назад по такой цене продавались очень привлекательные участки на окраине), так и вполне качественные наделы по $8–15 тыс. за сотку. Наиболее востребованным размером в этом сезоне являются 10–12 соток, хотя брали и по шесть, и по 20 соток. Единственное исключение — садоводческие кооперативы, участки в которых вообще не пользуются спросом», — говорит он.

Изменились и другие требования покупателей, главными из которых являются правильно оформленный госакт (в т. ч. целевое назначение) и чистота сделки. «Все, что имеет непонятную историю с документами и проблемы с подключением коммуникаций, клиентам однозначно неинтересно. Также существенно усложняет продажу избыточный размер, нестандартная форма и наклон участка: никто не хочет вкладывать лишнее», — отмечает директор отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуард Бразас.

Основными покупателями столичной земли сейчас являются бизнесмены с ежемесячным доходом гораздо выше среднего, которых до кризиса отпугивали, например, коровы в селе Троещина или непрестижность Берковцов и Окружной дороги, а сегодня они готовы строить здесь частные дома ввиду дешевизны участков. Другая часть покупателей рассматривают данные наделы в качестве альтернативы квартирам, обслуживание которых (коммунальные услуги и услуги ЖЭКов) продолжает оставаться некачественным, но дорожает на глазах. Хотя с учетом стоимости строительства, а также ремонта и обслуживания частного дома, такое жилье никак не может считаться бюджетным.

Печерск кризису не сдается

Немалую роль в том, что абсолютное большинство сделок пришлось в этом сезоне на ранее непрестижные районы, сыграла также и застроенность таких ранее популярных среди среднего класса массивов, как Александровская слободка, Татарка, Нивки, Батыева гора, Сырец и Краснозвездный проспект, где преимущественно предлагаются наделы с готовыми домами, а не голая земля. Да и цены на еще свободные здесь участки отнюдь не антикризисные. В предложениях в газетах бесплатных объявлений и на интернет-сайтах стоимость сотки на Татарке варьируется в пределах $12–20 тыс., на Нивках — $13–60 тыс., на Батыевой горе — $17–40 тыс., на Сырце — $12–40 тыс., а на Краснозвездном проспекте — $15–60 тыс. (по минимальной цене, как правило, предлагают проблемные наделы). Неудивительно, что на эти районы приходится всего по нескольку из 30–55 заключаемых в месяц сделок. Этим летом на участки «по средним ценам» был лишь «туристический» интерес: искали горящие или эксклюзивные варианты по кризисным ценам, а таких на рынке практически не было. Поэтому о реальной активизации спроса на дорогие наделы говорить не приходится — данный сегмент по итогам сезона пребывает практически в замороженном состоянии.

В немалой степени такая ситуация вызвана уходом с рынка спекулятивного капитала, представители которого ранее массово скупали средние и дорогие участки, а также фасадные наделы в непрестижных местностях под возведение клубных домов, таунхаусов и офисов закрытого типа для последующей их продажи. Но владельцы уже построенных таунхаусов до сих пор не могут их реализовать, а офисы сейчас предпочитают арендовать, тем более что в городе достаточно много вакантных профессиональных бизнес-центров и административных помещений. Практически исчезли и обычные перекупщики: даже купив землю дешево, сегодня очень сложно ее продать.

Кроме того, большую конкуренцию городским участкам на окраинах сейчас составляют пригородные наделы. Во-первых, они дешевле, во-вторых — привлекательны с точки зрения экологии и видовых характеристик, в-третьих — более престижны, как это ни странно звучит. Загородный дом в бизнес-кругах котируется гораздо выше, нежели дом на окраине Киеве. «К тому же за городом есть возможность покупать более просторные участки, а следовательно не только возвести коттедж, но и построить бассейн, сауну, гараж, разбить полянку для игр детей, клумбы для выращивания цветов, стоянки гостевых авто. По транспортной же доступности большинство окраин столицы (за исключением Осокорков) не намного превосходят участки в ближнем пригороде», — рассказывает Ярослав Цуканов.

Аналогично среднему сегменту крайне неактивным остается и традиционно самый дорогой Печерск, где регистрируются единичные сделки. Тем не менее цены в нем не снизились, а вновь выставляемые участки предлагают даже несколько дороже их среднерыночной стоимости. Паники и желания «продать любой ценой» среди собственников такой недвижимости не наблюдается. Знаковой сделкой этого лета стала реализация 20 соток возле памятника Родине-Матери за $6 млн ($300 тыс. за сотку). Остальные сделки были совершены на улицах Радутной, Панфиловцев, Казатинского, Лаврской по $80 тыс. за сотку, в то время как предложение по $250–350 тыс. за сотку продолжает оставаться невостребованным. Например, уже более года остаются невостребованными выставленные на продажу 20 соток по улице Тимирязевской за $5 млн ($250 тыс. за сотку), 30 соток по ул. Мичурина за $4,3 млн. ($143 тыс. за сотку), 10 соток по улице Панфиловцев за $3,5 млн ($350 тыс. за сотку). «Покупателями самого дорого и элитного сегмента рынка земельных участков под частную застройку являются крупные бизнесмены, а также политики, недавно переехавшие из Донецкого региона. Но и они сейчас экономят», — отмечает г-н Костецкий.

По мнению экспертов, в период традиционного осенне-зимнего затишья на и так вялом рынке земли под частную застройку стоимость самых дешевых наделов продолжит расти, в то время как средний и дорогой сегменты, напротив, несколько подешевеют, или их собственники будут готовы на серьезные уступки. Перспектив же активизации и резкого возобновления активности на этом рынке в течение ближайшего года специалисты не видят. «Но и ждать резкого падения цен не приходится. Поэтому откладывание покупки или продажи существенных выгод никому не принесет. Покупателям имеет смысл больше внимания уделять качеству участка, а не искать мифические выгоды от падения их стоимости. Ну а продавцам надо очень внимательно относиться к предложениям покупателей, так как, отказав одному, второго можно и не дождаться», — резюмирует Эдуард Бразас.