Среднего не дано
В регионах, как и в столице Украины, несколько лет назад началась мода на коттеджные городки с объектами инфраструктуры. И девелоперы, уловив спрос, принялись массово возводить такие объекты на околицах крупных городов и в курортных центрах. Но в последнее время продажи загородных домов резко упали, многие проекты были заморожены, а средняя стоимость квадрата только с января нынешнего года снизилась на 14,3%, до $960. Менее всего от падения платежеспособности граждан пострадали застройщики в Крыму и Одессе, где недвижимость, несмотря на ее дороговизну (цены превышают столичные и могут достигать $10 тыс. за кв. м), активно покупают россияне.
Богачи стремятся к морю
Менее всего последствия экономического кризиса затронули девелоперов, развивающих коттеджные проекты в курортных центрах. В Крыму сейчас насчитывается 87 городков, из которых 52 находятся на разных стадиях строительства. Ранее дома на полуострове возводились разрозненно, но их владельцы зачастую объединялись, чтобы, к примеру, организовать охрану квартала или решить эксплуатационные вопросы. В последнее же время, по словам руководителя агентства недвижимости "Маркет-Крым" Андрея Запевалова, появился спрос на цивилизованные коттеджные городки, построенные в единой концепции, с наличием объектов инфраструктуры. Примерно половину домов в них, как уверяют местные риэлторы, покупают граждане соседней России, еще порядка 40% — состоятельные жители украинских мегаполисов (Киева, Донецка, Днепропетровска), а остальное приходится на представителей дальнего зарубежья и самих крымчан. Наиболее востребованы объекты на ЮБК: в районах Ялты, Алушты, Алупки, Гурзуфа, Партенита и прочих населенных пунктов. Самые известные тамошние городки, введенные в эксплуатацию, — "Ливадийский", "Глициния" (Нижняя Ореанда), "Лагуна", "Гурзуфский парк" (Гурзуф), "Испанская деревня" (Алупка).
Но кризис не обошел полуостров стороной. Сейчас здесь приостановлено строительство 16 коттеджных поселков, хотя в начале года были заморожены только шесть. Покупатели местной недвижимости предпочитают отдельно стоящие коттеджи, а вот таунхаусы пользуются гораздо меньшим спросом. И если в Киеве девелоперы, уже не надеясь на состоятельных клиентов, стали удешевлять дорогие проекты, урезая площади домов и отказываясь от инфраструктурных объектов, то на ЮБК такой тенденции не отмечают. "Наиболее востребованными, как и ранее, являются коттеджи класса люкс, расположенные в рекреационных зонах. Каждый дом должен быть построен по индивидуальному проекту, обязательны большая площадь и высокое качество отделки. Есть также спрос на поселки бизнес-класса, которые возводятся сегодня в Никите, Массандре, Евпатории, под Севастополем и Симферополем", — говорит г-н Запевалов. Именно крымский закрытый клуб "Черноморский", который сейчас вяло сооружается инвестиционно-строительной компанией "Антал-Сервис" (Киев) на территории 11,5 га в поселке Отрадное вблизи Ялты (на месте бывшего санатория "Черноморский"), является лидером по цене в Украине — квадратный метр там стоит $10 тыс. Но это уже прайс со значительной скидкой, изначально девелоперы просили $19,5 тыс. за квадрат. Предполагалось, что при таких расценках найдутся претенденты на проживание в одном из 12 коттеджей, которым предлагалось пользоваться рестораном, развлекательным центром, фитнес-залом, клиникой Welness-SPA, собственным пляжем протяженностью 500 м, спортплощадками.
Впрочем, "Черноморский" является исключением из правил. В целом для ЮБК из-за особенностей рельефа (в горной прибрежной местности практически нет больших участков, пригодных для строительства) характерны маленькие коттеджные городки, объединяющие, как правило, не более 10 домов. Конкуренцию им составляют эллинги (прибрежные сооружения для ремонта и хранения судов), которые массово реконструируют в жилую недвижимость. Достоинством таких строений является не только непосредственная близость к морю, но и относительно низкая стоимость. Двух-, трехэтажные здания продают примерно по $1 тыс. за кв. м, тогда как средняя цена в обычных коттеджах, входящих в состав городков полуострова, составляет $1,8 тыс. (на 27% ниже, чем в начале года). Но эллинги предлагаются без участков, там нередко возникают сложности с хранением автомобилей и прочие неудобства. Эксперты сходятся во мнении, что сейчас нет предпосылок к подорожанию крымской недвижимости. Наоборот, хозяева наименее ходовых городков вынуждены будут и далее снижать цены.
В Одессе возведен 21 коттеджный поселок, в стадии строительства находятся еще 36, проектирования — 19. Как и в АРК, на местном рынке недвижимости основная масса покупателей — приезжие из ближнего и дальнего зарубежья. Однако из-за кризиса спрос на дома у моря заметно упал, и, по данным компании "Реал-Экспо", девелоперы приостановили работы на 18 объектах, среди которых "Бригантина" на 13-й станции Большого Фонтана в черте города (26 коттеджей площадью от 244,6 до 322,5 кв. м на территории в 5 га), "Черноморская Ривьера" (занимает около 60 га в районе Фонтанки, возле трассы на Николаев), "Южный ветер" (17 га в пгт Черноморский в Коминтерновском р-не). Минимальная стоимость коттеджей в Одессе и прилегающих поселках составляет $500 за кв. м (в "Жемчужном" и "Александровском городке"), максимальная — $2,6 тыс. за кв. м (в поселке элит-класса "Сосновый берег" на Лисках). Средняя цена по региону — $1,1 за квадрат. Но, по словам заместителя генерального директора местной девелоперской компании Gin Consulting Group Натальи Гунько, застройщики, чтобы привлечь покупателей, уже пересматривают свои проекты, пытаясь их удешевить. К примеру, переключаются с элитных домов на более экономичные таунхаусы. Поэтому в скором времени желающим жить у моря предоставят новые, более демократичные прайсы.
Лидер востока
В восточной части Украины лидером по количеству известных коттеджных поселков является Харьков. Правда, реально строящихся объектов там только семь, еще четыре заморожены, девять находятся на стадии проектирования, а в эксплуатацию сданы только четыре. Цивилизованные городки здесь стали появляться не так давно, поскольку местное население предпочитает возводить индивидуальные дома на свободных участках, хороший выбор которых есть не только в области, но и в самом Харькове. "В городе традиционно существуют весьма обширные территории частной застройки — Шатиловка, Сокольники, Лысая Гора, Журавлевка, где предпочитает селиться местная элита, но объектов инфраструктуры там практически нет", — говорит директор харьковской консалтинговой компании "Про Консул" Виктория Каратанова. Местные девелоперы, несмотря на отсутствие в регионе дефицита земельных участков, тяготеют к таунхаусам — они предусмотрены в 18 городках. Риэлторы говорят, что минимальная площадь таунхауса составляет 148 кв. м (в поселке по Въезду Лазьковскому), а максимальная — 330 кв. м (ул. Белой Акации в Харькове). При этом площадь самого маленького отдельно стоящего коттеджа — 99 кв. м ( "Зеленый берег").
Сделки на местном рынке на данный момент практически отсутствуют, несмотря на то что стоимость предлагаемых домов по сравнению с осенью 2009 г. снизилась на 30–50%. В частности, если в минувшем году за 1 кв. м в большинстве возводящихся и анонсированных коттеджных городков просили $1,3–2,5 тыс., то сейчас можно найти предложения дешевле $1 тыс. Минимальная стоимость квадрата в регионе составляет $500 (в коттеджном поселке, расположенном в с. Сиряки Дергачевского р-на), максимальная — $2,1 тыс. в элитном городке "Сосновый берег" (Хотомля). Тем не менее в нынешнем году было заявлено о строительстве еще четырех новых объектов. По словам г-жи Каратановой, коттеджные проекты сейчас развиваются на территории, прилегающей к Окружной дороге (пос. Родичи, Флоринка, Циркуны и пр.). К примеру, в Циркунах на участке площадью 40 га намечается строительство городка, включающего 300 домов. Кроме того, коттеджная застройка появится в структуре жилых микрорайонов Харькова, на улицах Балакирева и Веселой.
Промышленникам не нужны цивилизованные поселки
В Донецке, где хватает платежеспособных покупателей и свободных от застройки земельных участков, коттеджное строительство развивается не слишком активно. В регионе насчитываются 15 городков, из которых сданы семь, а остальные строятся (пять) и проектируются (три). Местное население, располагающее средствами на индивидуальное жилье, как и харьковчане, предпочитает строить его самостоятельно.
Хотя коттеджных городков на Донетчине мало, пока не заморожен ни один из них. Средняя стоимость квадрата в поселках составляет $938. Наиболее высокие цены в уже готовых, но еще не полностью проданных городках ("Золотые пески", "Старый замок" и "Бриз"), — $1,2 тыс. кв. м, минимальная стоимость домовладения в области — $490 за кв. м в коттеджном поселке "Златоград" (Святогорск). Столь лояльные цены объясняются тем, что цивилизованные городки в одном из самых богатых регионов страны попросту не востребованы.
На Днепропетровщине также холодно относятся к коттеджным городкам, тамошние девелоперы тяготеют к масштабным стройкам. В области реализуется самый крупный в Украине проект: в пригородном поселке Юбилейный на участке 260 га предусмотрено возведение более 1 тыс. коттеджей, 350 квартир в домах средней этажности и жилой комплекс "Олимпик" на 1,5 тыс. квартир, а также порядка 100 объектов социальной, инженерной и коммерческой инфраструктуры. Однако сейчас работы в "Золотом ключе" приостановлены, как и еще в пяти городках (73% из всех строящихся). Какое-то движение наблюдается разве что в "Шишкино" (загородный центр отдыха с возможностью круглогодичного проживания), который компания "Рост Девелопмент" обещает сдать в конце следующего года, хотя из 68 домовладений проданы не более 30%, и в "Барвите". Отчаявшиеся застройщики готовы менять коттеджи на другую недвижимость и даже стройматериалы. Тем не менее в нынешнем году были анонсированы еще три новых проекта. Средняя цена коттеджей в Днепропетровске составляет $1067, таунхаусов — $1,3 тыс. Самые дешевые домовладения по $570 в городке "Сосновый берег" в Кировском, наиболее дорогие — по $1,5 тыс. — в "Серебряном бору".
