Просторные хоромы — пережиток докризисного прошлого

Загородное жилье теряет популярность. За минувший год в столице было продано всего около 500 домовладений в коттеджных городках, что в два с лишним раза меньше, чем в 2008 г. Сейчас вялый спрос есть разве что на строящиеся не дальше 30 км от Киева объекты с высокой степенью готовности. Причем покупатели уже не претендуют на слишком большие дома, довольствуясь площадью порядка 100 кв. м.

Проекты мельчают

Рынок коттеджных поселков прекратил свое бурное развитие. До кризиса в окрестностях столицы на разных стадиях реализации было порядка 150 проектов, теперь же продажи ведутся примерно в половине из них. "За 2008 год в Киеве и области было продано 1,3 тыс. коттеджей в специализированных городках, в прошлом — только 550, а за неполных десять месяцев нынешнего года — 480", — приводит цифры директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко. Потенциальные покупатели, все еще располагающие средствами на улучшение жилищных условий, в 2009 г. откладывали вложения в недвижимость, ожидая существенного падения цен на рынке. Но застройщики из-за отсутствия средств работают крайне вяло, поэтому качественных предложений (готовых домов в поселках с объектами инфраструктуры) на первичном рынке практически нет. Основная масса имеющихся в риэлторских базах вариантов — это голые участки с подрядом на строительство в неопределенные сроки, которые практически никого не интересуют. Немногочисленные покупатели стали скромнее в своих претензиях. Если раньше дома меньше 200 кв. м практически не предлагались, то сейчас хитом продаж являются коттеджи площадью порядка 100 кв. м в живописных местах, с хорошей транспортной доступностью и стоимостью до $200 тыс. Снизились и притязания на землю. Придомовые участки по 12–15 соток уже не так востребованы, как ранее, а потенциальные жильцы городков согласны довольствоваться восьмью сотками. Однако девелоперы, начавшие реализацию проектов до экономического спада, оказались не готовы к такому изменению тенденций. А поскольку дорогостоящие предложения не удовлетворяют нынешних требований покупателей, большинство строек заморожены.

Строят для вида

Интенсивные работы сейчас не ведутся ни в одном из коттеджных поселков, за исключением элитного "Маєтка". Какие-то работы ведутся не более чем в 20 городках, близких к сдаче в эксплуатацию: "Солнечный луч", "Золоче клаб" (более 90% готовности), "Севериновка" (80%), Park House (75%) и др. Однако в таких объектах цены порой "кусаются". В том же "Маєтке" домовладения предлагают по $2,4 тыс. за кв. м против среднерыночной цены в $1,33 за кв. м. В "Солнечном луче" за квадрат просят $2 тыс., тогда как еще полгода назад он стоил $1,7 тыс. Девелоперы ищут способы привлечь покупателей. К примеру, желающим поселиться в "Севериновке" предлагают кредит на 10 лет под 7% годовых с первоначальным взносом в 20% от стоимости коттеджа. При 100%-ной оплате можно получить скидку в 15%, если же покупатель вносит половину суммы, то может сэкономить 5%.

В разрекламированных проектах Cottage Sity, "Княжичи", "Немецкая слобода", "Посольская Гута", "Ясногородская поляна", "Софиевка", "Водограй", "Сказочная долина", "Лесная поляна", "Лесное озеро", "Ялинка" работы практически не ведутся. В городке "Заспа Гольф" приостановлены продажи, поскольку застройщик решил поменять концепцию поселка: вместо домов площадью 600–900 кв. м теперь предполагается возводить коттеджи по 200–400 квадратов. Планируется существенно снизить и стоимость тамошней недвижимости, которая раньше выставлялась по $3,1 тыс. за кв. м. Заморожена и претендующая на премиум-класс "Резиденция Лесники" (с. Лесники по Новообуховской трассе), которую намечалось сдать в эксплуатацию в 2012 г. Площадь тамошних домов должна была составить 350–700 кв. м. Начало возведения этого "городка для миллионеров" было запланировано на 2008 г., когда благосостояние населения росло, а рынок недвижимости стремительно развивался. Но ни удачное месторасположение, ни разработанная иностранными специалистами концепция не спасли этот проект. Тогда же должна была начаться реализация 16 городков в Киево-Святошинском районе, девяти — в Обуховском, восьми — в Бориспольском, 11 — в Броварском, 18 — в Макаровском и шести — в Бородянском. Они тоже пока отложены.

На коттеджи сейчас претендуют семьи с месячным доходом не менее $10 тыс., а также те, кто располагает сбережениями. Они подыскивают в основном дома площадью 100–300 кв. м с участком до 15 соток в радиусе 30 км от Киева, преимущественно на правом берегу Днепра. В "РеалЭкспо" говорят, что востребованные объекты в Обуховском районе стоят $1,9 тыс. за кв. м, в Барышевском есть варианты за $700 за квадрат, а средняя цена по области составляет $1,33 тыс. И хотя в валюте эти цены порой на 60% ниже, чем в 2008 г., но в гривневом эквиваленте падение менее ощутимо. Говоря о ближайшем будущем рынка цивилизованных коттеджных поселков в окрестностях столицы, эксперты сходятся во мнении, что активно развиваться будут прежде всего проекты с незначительным количеством домовладений (до 40–60 единиц), взвешенной ценовой политикой и привлекательным месторасположением.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Дмитрий Пикалов Руководитель направления жилой и загородной недвижимости UTG

Коттеджным городкам приходится конкурировать с огромным предложением готовых домов в Киеве и области. Поэтому в нынешнем году сделки на местном первичном рынке загородной недвижимости носят единичный характер. Незначительная активизация продаж была зафиксирована разве что во втором квартале. На вторичке есть множество усадеб с хорошей планировкой, ремонтом и даже мебелью. К тому же их владельцы могут быть весьма лояльны при торге. Пусть такие варианты и дороже, чем запроектированные коттеджи в городках, но они практически не требуют дополнительных вложений в отделку и обстановку.

Виктор Коваленко Директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"

Сейчас прослеживается тенденция снижения качественных и количественных характеристик коттеджных городков, поскольку девелоперы, учитывая падение доходов покупателей, пытаются удешевить недвижимость, урезая площади домов и прилегающих к ним участков, а также отказываясь от "лишних" инфраструктурных объектов. Кроме того, участились случаи, когда предлагаются пустые наделы в поле, где запроектирован городок, а от их потенциальных владельцев даже не требуют обязательного подряда на строительство. И хотя понятно, что в ближайшем будущем полноценного поселка с коммуникациями, хорошими дорогами, необходимыми объектами инфраструктуры там не будет, желающие поучаствовать в подобных "проектах" все же находятся.