Можно построить жилье и за $100 за квадратный метр, но тогда это будет землянка

Вице-президент Украинской строительной ассоциации, директор компании ТММ

Отечественные девелоперы держат в своих руках главную нить, дергая за которую, могут управлять не только своим сегментом, но и вторичкой. Ведь если цены на новое жилье упадут, старые квартиры тоже будут дешеветь. Но, как утверждает вице-президент Украинской строительной ассоциации, генеральный директор компании ТММ Николай Толмачев, застройщики сами оказались заложниками ситуации и рассчитывают сломать кризисные тенденции в отрасли только за счет государственной поддержки.

Николай Григорьевич, есть ли у застройщиков резервы для снижения цен, ведь, как подсчитали чиновники, вполне реально выйти на стоимость жилья в $400 за квадрат, тогда как на практике она гораздо выше?

Н.Т. Себестоимость объекта можно снизить путем удешевления земельного вопроса, инфраструктурных обязательств перед местными властями и непосредственно самих работ. Пока подешевела только последняя составляющая — с начала кризиса нам удалось сократить затраты на 15%. Именно их и получили конечные покупатели в виде скидки на квадратные метры. По остальным пунктам расходы не стали меньше, а то и увеличились. Аппетиты местных властей постоянно растут. Нас могут попросить, к примеру, построить электроподстанцию, т.к. при подключении нашего дома старая уже будет перегружена. Стоимость такого объекта достигает 200-300 млн грн. Естественно, мы закладываем эти затраты в конечную стоимость объекта.

То есть дешевого жилья украинцам можно не ждать?

Н.Т. Сегодня выйти на низкую цену можно разве что за счет максимального удешевления строительных технологий. Теоретически реально построить дом не только за $400, но и за $300 и даже за $200/кв. м, скажем, используя дешевые панели. Но такая квартира станет для владельца'золотой" из-за повышенной потери тепла. Кроме того, никто не даст гарантии, что такой дом простоит хотя бы несколько десятилетий. Сегодня "честная" цена на новое жилье, к примеру, в столице, $1,5 тыс./кв.м. То, что дешевле, не гарантирует качества.

Государство предлагало несколько способов поддержки отрасли, в том числе достройку замороженных объектов за бюджетные средства с их последующим выкупом для льготников, на что планировалось выделить около 2 млрд грн. Работает ли эта схема?

Н.Т. Реально выделили только 10% от обещанной суммы. Буквально на прошлой неделе правительство одобрило новый проект, согласно которому Государственная ипотечная компания будет получать деньги из Стабфонда (уже до конца этого года обещают выделить 1 млрд грн.) и частично финансировать уполномоченные банки. Это позволит застройщикам, прошедшим отбор, получить займы под 10–11% годовых в гривне. Достроенные объекты украинцы смогут взять в кредит под те же 10–11%. Ограничения по сумме кредита — 1 млн грн. для Киева и 700 тыс. — для областных центров. В отличие от других проектов, с помощью которых государство пыталось жестко регулировать стоимость квадратного метра, данная схема такого условия не содержит. Правда, застройщику отводятся достаточно жесткие сроки для окончания работ — всего 2,5 года. Кроме того, под программу попадают дома хотя бы с 50%-ной готовностью. Схема вполне жизнеспособна и позволит достроить если не все, то многие объекты. Другой вопрос, сколько украинцев смогут позволить себе взять такой кредит, ведь к заемщикам будут предъявляться достаточно высокие требования по зарплате. Да и 10–11% годовых для многих граждан — неподъемная планка.

Будут ли компании, помимо достройки замороженных объектов, начинать новые проекты?

Н.Т. Пока это неинтересно, спрос слишком низкий. Но украинцы нуждаются и еще долго будут нуждаться в улучшении жилищных условий. По нашим прогнозам, через два-три года, когда будут распроданы квартиры в готовых домах, рынок опять столкнется с дефицитом предложения, что заставит застройщиков перекупать друг у друга недостроенные объекты и реализовывать новые проекты. Но не думаю, что к тому времени все будут драться за Киев. Скорее всего, строители потянутся в города-миллионники, которые сумеют создать наиболее благоприятную экономическую среду. И речь идет прежде всего о о перспективах формирования платежеспособного спроса.

Справка

Николай Толмачев — гендиректор компании ТММ и ее основной собственник. Компания работает на рынке с 1994 г. Реализовала 26 объектов недвижимости общей площадью 475 тыс. кв. м в Киеве, Харькове, Житомире и Ялте. Глобальные депозитарные расписки компании ТММ котируются на Open Market.