• USD 39
  • EUR 42.2
  • GBP 49.2
Спецпроекты

Леонид Новаковский

Реклама на dsnews.ua

При вашем участии была разработана Программа использования и охраны земель Киева до 2015 г., которую вскоре намерен принять горсовет. Какие цели преследует данный документ?

Л.Н. Главная цель программы, конечно же, заключается в повышении уровня инвестиционной привлекательности столичных земель, а значит, увеличении поступлений в городскую казну. За рубежом земля в формировании городских бюджетов играет намного большую роль, нежели у нас. В европейских столицах поступления от аренды и продажи земли достигают 50–60% общих поступлений, а у нас всего 12%. До 2015 года мы хотим довести этот показатель до 15–17%, а за 10 лет — до 25%. Реальная стоимость земель Киева в среднем в 145 раз выше, чем в остальных населенных пунктах страны. Сейчас ее общая нормативная стоимость составляет 320 млрд грн., а рыночная (в шесть-семь раз выше нормативной) достигает 2 трлн грн. Этот ресурс нужно эффективно использовать.

Программа предполагает проведение в 2012 году переоценки земель Киева. По вашим данным, это может увеличить поступления в бюджет от аренды и продажи участков на 30–40%. То есть можно утверждать, что речь идет о повышении стоимости. Выдержит ли бизнес такую нагрузку?

Л.Н. В некоторых районах Цюриха стоимость одного квадратного метра земли достигает 64 тыс. евро. И ничего, бизнес там процветает. В Москве тоже земля значительно дороже, чем в Киеве. Как показывает практика, ее цена — не тот фактор, который тормозит развитие экономики. От того, что она будет расти, никуда не деться. Просто в центре европейских городов не размещают автосалоны, как у нас. Любой не самый рентабельный бизнес должен уйти на окраину города, где земля дешевле.

Согласно законодательству пересматривать нормативную стоимость нужно в среднем через пять лет, а предыдущая нормативная оценка была проведена в 2007 году. С того времени в развитие инфраструктуры города было вложено довольно много денег. Например, пустили метро в Голосеевский район, благодаря чему участки там мгновенно подорожали. Рыночную стоимость земли в Киеве снизили кризис, приостановка кредитования, из-за чего было заморожено жилищное и коммерческое строительство. Но это временные явления.

Реализация программы предполагает размежевание земель коммунальной и государственной собственности. Что это даст и как его осуществить?

Л.Н. Сейчас, согласно положениям Земельного кодекса, субъектом собственности земли на территории столицы является Киеврада. Но объекта собственности — самой коммунальной земли — по сути, нет, так как право собственности горсовета на коммунальную землю до сих пор не оформлено. А значит, сегодня Киеврада распоряжается государственной землей. В результате при продаже Фондом госимущества, например, целостного имущественного комплекса с землей в местную казну поступает только 10% ее стоимости, а если землю продает горсовет — 90%. Поэтому для столичной власти осуществить размежевание, в результате которого городская община в любом случае станет владельцем не менее 80% земель на территории Киева, выгодно. Тогда все доходы от приватизации участков пойдут в местный бюджет, распоряжаться собственной землей горсовет сможет без предварительных согласований с массой госорганов, а длящийся много лет конфликт между Киевземом и Госкомземом будет логично разрешен.

Реклама на dsnews.ua

Процесс размежевания коммунальной и государственной земли в столице начался еще в 2002 году, сразу после принятия Земельного кодекса. Тогда по инициативе мэра Александра Омельченко мы посетили пять стран Евросоюза, где изучили опыт формирования коммунальной собственности. Концепцию размежевания земель разработали и утвердили на сессии Киеврады. Но государство затянуло с принятием закона о размежевании земель, он вступил в силу лишь в 2004 году. С 2007 года Киевзем начал работать над самим проектом размежевания. И для его завершения потребовался реестр объектов государственной собственности на территории города. Но ФГИУ до сих пор не предоставил этот документ. Правда, столичное руководство ранее не особо на этом настаивало. Горсовет мог управлять всеми государственными землями (передавать их в пользование или аренду), а земельный налог, как известно, уплачивается в местный бюджет. Какое-то время этого было достаточно. Сейчас же ситуация изменились, город может получать от аренды коммунальных земель значительно больше, нежели от налога.

Программа предполагает утверждение границ Киева. Позволит ли это разрешить проблему спорных территорий?

Л.Н. Это непростой вопрос. Начиная с 1992 года пользование землей стало платным для всех субъектов хозяйствования. Сегодня сельские и поселковые советы на 60% пополняют свои бюджеты за счет земли и, естественно, не хотят отдавать Киеву ни одного квадратного метра. Без утверждения его границ конфликты, в результате которых на окраинах столицы городские земли приватизируются и передаются в пользование решениями сельских, поселковых советов и райгосадминистраций, будут продолжаться. Особенно этим грешат Коцюбинский и Козинский поссоветы, а также власти Обуховского района. Всего же Киев окружают около 30 населенных пунктов, с руководителями которых необходимо начать вести переговоры и реально торговаться. Без компромисса тут не обойтись. Только после того, как все участки границы согласуют местные советы, границы столицы утвердит Верховная Рада.

Например, во Львове подобную проблему довольно успешно решает депутатская комиссия. Киеву нужно последовать его примеру: создать комиссию из депутатов городских и окружающих город сельских и районных советов и работать в ней до достижения полного консенсуса. Эти функции могли бы также взять на себя Киевская и областная госадминистрации.

Для Киева уже привычным явлением стала застройка парков, скверов и придомовых территорий многоквартирных домов. Позволит ли реализация программы пресечь эту порочную практику?

Л.Н. В землепользовании есть девять категорий земель, режимы использования которых часто нарушались в столице. Особенно застройщики облюбовали земли рекреационного назначения и придомовые территории. Это происходит потому, что пока нет четких границ каждой зоны или участка, а также документа, в котором был бы четко обозначен режим их использования. Генплан не может регулировать вопросы застройки каждого участка. Нужны проекты детальной планировки территорий, а на каждый отдельный надел — проект земельно-хозяйственного устройства. В программе стоит задача приступить к такой работе. Мы изучили опыт Берлина и Парижа, где планы земельно-хозяйственного устройства территорий — норма. В Киеве пока решили опробовать этот подход на примере Подольского района, где представлены все категории земель. На создание плана земельно-хозяйственного устройства этого района планируется потратить 7,7 млн грн. Конечно, такой документ нужен для всего города. В земельном кадастре Киевзема уже обозначены границы большинства земельных участков, их площадь, использование. Нужно наложить на эти земли генплан, и мы увидим, в какую зону он попал: перспективной застройки, заповедную и т. д. Если в соответствии с новым генпланом (его утверждение запланировано на сентябрь) мы разработаем проект земельно-хозяйственного устройства Киева, то использовать участки не по назначению уже никто, включая горсовет, не сможет.

Также до 2015 года запланировано разработать проекты землеустройства придомовых территорий 12 тыс. жилых домов. Эта работа должна завершиться выдачей документов на эти территории ОСМД. Правда, пока КГГА не определилась, как именно будет оформляться земля кондоминиумам. Как альтернатива постоянного пользования или собственности рассматривается вариант передачи ее ОСМД в долгосрочную аренду. Окончательное решение примет Киеврада. Но в любом случае тогда придомовая территория будет в распоряжении жильцов дома, и застроить ее без их согласия будет невозможно.

Сейчас ведется много споров, как лучше распорядится городской землей: продавать ее или сдавать в аренду. Каково ваше мнение?

Л.Н. Однозначно сдавать в аренду. По этому пути идет весь мир. Там, где арендная плата составляет 6% и более от нормативной стоимости земли, продавать ее экономически нецелесообразно. Ведь в этом случае бюджет будет получать лишь 1% налога на землю. При максимальной же арендной ставке в 12% городская казна получит полную стоимость участка всего за восемь лет и сможет продолжать питаться от этого источника дальше. А ведь можно еще и продавать право аренды на участки. Тогда стоимость аренды городской земли сможет превысить максимальную ставку в 12%.

Биография

Леонид Новаковский родился в 1935 г. Работал экспертом Верховного Совета СССР во время подготовки Основ земельного законодательства. Возглавлял авторские коллективы при подготовке проектов Земельного кодекса Украины, практически всех законодательных и нормативных актов по вопросам земельной реформы, Национальной программы охраны земель на 1997–2010 гг., Госпрограммы автоматизации земельного кадастра. C 1996 г. по 1999 г. возглавлял Госкомзем. Опубликовал 407 научных работ.

    Реклама на dsnews.ua