Большая стройка. Строители выторговали для себя всевозможные поблажки, чтобы максимально упростить процесс получения разрешительных документов

В минувший четверг Верховная Рада повторно утвердила Закон "О регулировании градостроительной деятельности" с поправками Президента. Предложения главы государства лишь незначительно сгладили откровенно лоббистские нормы документа, оставив неизменной его суть. Новый закон сводит к минимуму вмешательство чиновников и контролеров в процесс возведения зданий. И, что не менее важно, превращает Минрегионразвития в одно из самых могущественных и влиятельных ведомств в стране.

Проще некуда

Одним из главных достижений строительного лобби стало существенное упрощение разрешительных процедур, которые необходимо пройти застройщикам для начала работ. По действовавшим до сих пор правилам они имели право приступать к сбору необходимых для начала строительства документов лишь после того, как сессия местного совета разрешит возведение здания на конкретном участке. "По новому закону, если у застройщика есть право на землю, ее целевое назначение и генплан разрешают сооружать там необходимое здание, он может самостоятельно собирать у различных ведомств все технические условия и заказывать проект. Для первой–третьей категорий зданий (несложные конструкции, например, частные дома) экспертиза проекта вообще не нужна. Когда все документы готовы, в Госинспекцию архитектурно-строительного контроля (ГАСК) подается декларация установленного образца. Если документ соответствует исчерпывающему перечню требований, его обязаны зарегистрировать. Что дает право на строительные работы. Для четвертой и пятой категорий (сложные объекты, например, высотные дома и торговые центры) необходимо получать разрешение на выполнение строительных работ по более сложной процедуре, но и в этом случае получать одобрение сессии местного совета уже не нужно", — поясняет "ДС" руководитель правового комитета Украинского клуба недвижимости, партнер ЮК "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль. Декларативный принцип вводится и при сдаче объекта в эксплуатацию. Сейчас объект принимает специальная комиссия, тогда как по новому закону для первой–третьей категорий объектов достаточно будет подать декларацию в ГАСК. Все поданные декларации, как и весь градостроительный процесс от подачи заявки на строительство до введения объекта в эксплуатацию должны публиковаться на сайте инспекции в открытом доступе.

В то же время парламент учел президентскую правку, изымающую из предыдущей версии закона норму, оговаривающую сокращенную процедуру регистрации вновь возведенных объектов в органах БТИ. "Фактически мы вернулись в сегодняшнюю ситуацию, когда БТИ требует собирать весь тот же пакет документов, что и Госинспекция архитектурно-строительного контроля, причем преимущественно в оригиналах. Инспекция будет действовать по упрощенной процедуре, в БТИ по-прежнему процесс регистрации может растягивать до полутора лет", — говорит почетный президент компании "Экобуд", заместитель главы строительного комитета ВР Юрий Сербин.

В окончательной версии документа сохранена норма, позволяющая застройщикам без проблем передавать земельный участок со всеми разрешениями на строительство другим компаниям. Сегодня сделать это безболезненно для обеих сторон можно только путем продажи корпоративных прав в компании, владеющей земельным наделом. В противном случае новому владельцу участка приходится заново получать все разрешения на строительство. Теперь же достаточно будет лишь уведомить ГАСК об изменении собственника надела.

Поскольку новый закон фактически перекладывает ответственность за разработку качественного проекта и качество строительства с контролирующих органов на самих застройщиков, депутаты согласились с предложением Президента поручить правительству в трехмесячный срок внести на рассмотрение ВР законопроект, оговаривающий ответственность строителей за нарушение действующих норм. Соответственно, положения нового закона, касающиеся упрощения разрешительных процедур, вступят в силу лишь после принятия документа о санкциях за нарушения в строительной сфере.

Советам указали на дверь

Вторым существенным процедурным упрощением для застройщиков является снижение роли органов местного самоуправления при разработке градостроительной документации. Проблема заключается в том, что местные органы власти часто умышленно не утверждают генпланы, чтобы изменять их точечно под каждый индивидуальный объект и получать взамен должную аргументацию от застройщика. В изначальной версии документа предполагалось, что все три уровня таких документов — генеральный план, зонинг и детальный план застройки территорий — должен утверждать не совет, а исполнительный орган. "Это позволило бы спросить с конкретного чиновника, почему документы, соответствующие всем правилам, не регистрируются или по ним не принимается конкретное решение. С совета такого спроса нет", — поясняет логику законодателя глава совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе. Но такой подход нарушал конституционные принципы, согласно которым все полномочия относительно комплексной застройки территорий относятся к компетенции местного самоуправления. На это обратил внимание и глава государства. Согласно его предложениям к компетенции исполкомов отнесено только утверждение детальных планов территорий. "Однако загвоздка состоит в том, что данные планы не могут быть утверждены без более высокого уровня градостроительной документации — зонинга (плана зонирования территории). А его вообще пока нигде нет. В такой ситуации детальные планы снова-таки должен утверждать совет. Зонинги же не утверждаются преимущественно по политическим причинам. Например, зонинг позволит один раз и навсегда определить все ограничения по использованию земельных участков с привлечением пожарных, санстанции, экологов и больше не задействовать контролирующие органы при реализации конкретного проекта строительства. Сейчас это происходит в индивидуальном порядке на стадии начала строительства и ввода объекта в эксплуатацию. И изменить данную практику будет непросто", — отмечает Владислав Кисиль.

Чтобы вынудить местные советы без задержек утвердить всю градостроительную документацию, законодатели прописали в законе норму, согласно которой с 1 января 2012 г. на незонированных и нераспланированных территориях невозможно будет осуществлять строительство. Генеральные планы должно утверждать Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. А их ускоренный режим разработки вынудит городские власти выстроиться в очередь, чтобы не заблокировать строительство на своих территориях и максимально аргументировать необходимость утвердить в первую очередь именно их документацию. Кроме того, недостаток средств в местных бюджетах на разработку соответствующей документации вынудит местные власти привлечь к данному процессу частных инвесторов — потенциальных застройщиков территорий. Можно не сомневаться, что за свою помощь они получат самые лакомые участки.

Общественность строителям не указ

Новый закон также меняет механизм общественных слушаний, предшествующих началу строительства. На сегодняшний день обсуждать с жителями близлежащих домов нужно возведение каждого конкретного здания. "В последние годы такие общественные слушания превратились в бизнес, когда их организаторы, за спинами которых могут стоять, в том числе и конкуренты застройщика, занимаются вымогательством денег ради получения положительного решения слушаний. Мы хотели перевести этот процесс на профессиональную основу. Чтобы с застройщиком дискутировали на основании документов, чтобы люди могли аргументировано доказывать, каким законам и нормам не соответствует будущее строительство. Потому что если строительство отвечает градостроительной документации и целевому назначению земли, препятствий ему быть не должно", — отмечает Лев Парцхаладзе. В первоначальной версии документа гражданам оставили право лишь участвовать в обсуждении генплана, зонинга и детальных планов территорий. Виктор Янукович же предложил конкретный механизм участия представителей общественности в таком обсуждении. Согласно закону в согласительную комиссию должно входить не менее 50%, но не более 70% представителей общественности (включая представителей профсоюзов, архитекторы, ученые), а также должностные лица органов местного самоуправления, представители местных земельных, экологических главков, СЭС и других госорганов.

Впрочем, большинство поправок Президента можно назвать скорее косметическими. Суть документа осталась неизменной: строители выторговали для себя всевозможные поблажки. В результате чего, по расчетам Украинской строительной ассоциации, себестоимость строительства может уменьшиться на 10–20%. Вопрос лишь в том, захотят ли сами строители адекватно отреагировать на эти новации, снизив стоимость квартир в новостройках.