Нечего купить. Земельные участки под крупное строительство практически исчезли из продажи
На столичном рынке земельных наделов, пригодных для возведения жилмассивов и коммерческих объектов, регистрируются единичные сделки. Многие владельцы сняли с продажи свои участки, решив дождаться возобновления роста цен. Однако перспективы пока нерадужные — большинство девелоперов в дополнительных территориях сейчас не нуждаются, а претендующие на Киев региональные фирмы, близкие к представителям власти, ищут более дешевые способы стать латифундистами.
Страх миновал
Количество предлагаемых в продажу в границах Киева и области крупных земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных домов, офисных и торгово-развлекательных центров, промышленно-складских объектов и коттеджных городков, за последний год сократилось более чем в два раза. Если в конце 2009 г. на продажу были выставлены порядка 100 тыс. га, то сегодня общий объем едва дотягивает до 50 тыс. га. Причем большая часть из 300 имеющихся в риэлторских базах наделов расположены в пригороде. По данным ведущего специалиста отдела маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, 60% из всех выставленных в черте столицы участков предназначены под строительство жилых и многофункциональных объектов, 30% — офисных и торговых центров и только 10% — складов, промышленных цехов, СТО и АЗС. В окрестностях Киева 90% предложений — это крупные наделы для возведения коттеджных городков.
Резкое уменьшение продаваемых участков объясняется прежде всего очень низким спросом на них. За последний год в столице официально стало известно всего о десяти транзакциях в сегменте участков под крупное строительство, еще 10–15, по словам экспертов, прошли без афиширования или под видом привлечения в проекты сторонних инвесторов. Столь скудное количество реальных сделок вынудило собственников земельных наделов снять их с продажи до лучших времен и сэкономить на рекламных расходах и содержании дополнительного персонала. Многие фирмы, по словам управляющего партнера компании "Диалог-Классик" Артема Новикова, решили не продавать участки, просто почувствовав себя более стабильно. "Компании, которые имели в своих портфелях привлекательные наделы в столице и пригороде и в разгар кризиса вынуждены были выставить их на продажу, сейчас уже нашли другой выход из ситуации и решили оставить землю себе. Таким образом, с рынка пропали самые ликвидные варианты", — говорит г-н Новиков.
Инвесторы, в том числе международные, которые интересуются наделами под застройку в Киеве, зачастую не оперируют открытыми базами данных, а ищут варианты путем анализа решений горсовета — подобрав нужный участок с подходящим целевым назначением, они напрямую обращаются к собственникам получившей его компании. Таких наделов (выделенных, но не осваиваемых и не выставленных в открытую продажу) в столице сотни. А при переговорах напрямую с владельцами цену можно сбить в несколько раз. "Например, в районе ТРЦ "Караван" компания, владеющая крупным участком в 10 га, который не выставлялся в открытую продажу, еще до кризиса оценила данный надел в 35 млн евро. Однако теперь он уценен до 15 млн долларов и это еще не предел", — рассказывает Артем Новиков. Существенные скидки обусловлены тем, что масштабные проекты, которые планировались ранее, теперь практически невозможно реализовать, да и нецелесообразно, такие большие объемы не будут поглощены рынком. Поэтому на участках проектируются новые, экономичные объекты, гораздо меньшей площади. Соответственно падает и цена на землю под ними.
Если наделы, пригодные для возведения жилья и общественных объектов, пользуются хоть каким-то спросом, то участки под промышленное и складское строительство никого не интересуют, а посему зачастую снимаются с продажи.
Скупают по бросовым ценам
Как и в прошлом году, основной спрос на участки под строительство коммерческих объектов исходит от международных, в том числе российских компаний, а также вновь вышедших на рынок региональных фирм, зачастую имеющих непосредственное отношение к недавно назначенным на ответственные посты в столице чиновникам. Покупателями сравнительно небольших наделов выступают и компании средней руки, которые до кризиса не успели попасть в кредитную кабалу и поэтому сегодня надежно стоят на ногах и развивают бизнес.
В течение последнего года покупалась преимущественно земля с расположенными на ней ветхими строениями под снос или реконструкцию в центре города (на Печерске, Ярославовом Валу, ул. Михайловской) под возведение гостиниц, бизнес-центров или элитного жилья. "Также инвесторов интересуют участки под сооружение торговых объектов в районе Окружной дороги и в густонаселенных жилмассивах Оболонь и Позняки, а также в Протасовом Яру", — говорит Артем Новиков. В пригороде, по словам заместителя генерального директора АН "Альянс-Брок" Сергея Подгорного, берут прежде всего наделы площадью до 20 га для строительства коттеджных поселков. Приоритетом пользуются Киево-Святошинский и Макаровский районы, а также любые земли в удобном месте, которые по тем или иным причинам предлагаются по "бросовым" ценам. "Например, недавно была заключена сделка по приобретению 3,3 га в Ясногородке, которые собственник продал по $200 за сотку. Еще несколько гектаров были куплены под коттеджные городки под Бояркой, возле Крюковщины, в селе Гора", — рассказывает г-н Подгорный. Пригородную землю скупают не столько профильные компании, сколько структуры, приближенные к власти. Они зачастую успешно добиваются существенных скидок, насылая на неуступчивых продавцов многочисленные проверки.
Анализируя тенденции рынка крупных участков, эксперты сходятся во мнении, что он активизируется только после того, как начнет расти спрос на коммерческую и жилую недвижимость со стороны конечных потребителей. "Сейчас у большинства крупных профильных компаний проектные портфели заполнены и, соответственно, интерес к новым наделам на нуле либо покупают лишь то, что очень дешево. Поэтому сделки в сегменте носят единичный характер. И так будет еще несколько лет", — резюмирует начальник отдела агентских услуг АН "Ситикон" Эдуард Бразас.
