Доходы на стороне
Упавший в начале кризиса практически до нулевой отметки спрос на жилье за границей со стороны граждан нашей страны постепенно возрождается. В специализированных столичных агентствах отмечают, что количество сделок купли-продажи весной и летом нынешнего года выросло в сравнении с минувшим сезоном в два-три раза (до сотни в месяц). Украинцы интересуются недвижимостью преимущественно в хорошо знакомых им и сравнительно недорогих курортных регионах на территории Болгарии, Испании и Турции, которую можно использовать не только для отдыха, но и заработка при сдаче в аренду. Правда, риэлторы далеко не всегда предупреждают своих клиентов о побочных расходах на содержание "инвестиционных" квадратов, а также умалчивают о недостатках предлагаемых вариантов, которые помешают будущим хозяевам подыскать платежеспособных постояльцев.
По знакомому маршруту
Операторы столичных центров зарубежной недвижимости лидерами предпочтений украинцев, покупающих жилье за пределами страны, называют Болгарию, Испанию и Турцию. "Болгария пользуется спросом благодаря низким ценам, либеральному законодательству, возможностью добраться туда за сравнительно небольшие деньги, культурной идентичности и тому, что предоставляет неплохие возможности для излюбленного украинцами пляжного отдыха", — говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. По словам генерального директора компании Mitropa Ukraine Марии Коноваленко, квартиру площадью 80 кв. м не далее 1 км от моря на популярных курортах Солнечный Берег и Золотые Пески можно купить за 100 тыс. евро. За апартаменты на первой береговой линии в Несебре просят в два раза больше.
В Турции, куда можно легко въехать, не заботясь заранее о визе (приобретается по месту прибытия), цены примерно в 1,5 раза выше, чем в Болгарии. Те же 80 квадратов в 10 мин. ходьбы от Средиземного моря в Анталии, Аланье, Сиде предлагаются за 150 тыс. евро, а за более просторные квартиры (от 120 кв. м) и виллы придется выложить порядка 350 тыс. евро. Испанское жилье среднего класса (в Коста-Брава, Коста-Дорада и на Тенерифе) примерно на 50 тыс. евро дороже турецкого. Как уверяют эксперты, на местном рынке сейчас при определенной степени везения можно найти конфискованное залоговое жилье, которое выставляют на продажу вдвое дешевле среднерыночных цен.
Как ни странно, риэлторы отмечают растущий интерес со стороны украинцев к недвижимости в Грузии, которая при сохранении подобной динамики уже в этом году может войти в тройку лидеров продаж. Наших соотечественников особо привлекает живописный курорт Батуми, где сейчас активно развивается рекреационная инфраструктура. Такой выбор, как подчеркивает начальник отдела продаж компании South Tour Марта Чипец, обусловлен прежде всего низкими ценами на тамошнюю недвижимость. К примеру, однокомнатную квартиру на вторичке в 10 мин. ходьбы от моря можно подыскать по $500 за квадрат (за 32 кв. м просят от $16 тыс.). Правда, новые элитные апартаменты, такие, как в Крыму, возводятся чуть ли не у самой воды, стоят как минимум в три раза дороже.
Следующим в рейтинге покупательских предпочтений риэлторы называют Кипр. В зависимости от расстояния до моря и качества жилья разброс цен там очень большой. В 20 мин. езды от Средиземноморского побережья найдутся варианты от 86 тыс. евро, виллы в Пафосе стоят от 365 тыс. евро, а в элитных комплексах Лимасола есть дома за 3 млн евро.
Заметно отличаются прайсы и на египетских курортах, которые также небезынтересны украинцам. По данным South Tour, в популярной у отдыхающих Хургаде студио в обычном жилом доме в 1–2 км от моря можно приобрести за $10 тыс., двух-, трехкомнатные квартиры с отделкой в таких же зданиях стоят уже $25–45 тыс. В то же время на территории нового фешенебельного курорта Сахл Хашиш, который находится в двух десятках километров от Хургады, на берегу того же Красного моря, недвижимость на первой линии выставляется по 1,6 тыс. евро за квадрат и по 1,2 тыс. — на второй.
Скромный бизнес
Прицениваясь к недвижимости за рубежом, не стоит забывать о дополнительных тратах, которые возникнут при заключении сделки (налог на недвижимость и плата риэлтору), а также о том, сколько придется платить за содержание жилья (коммунальные услуги). По сведениям компании Mitropa Ukraine, расходы на покупку недвижимости в Болгарии, как правило, составляют порядка 3% от стоимости объекта, а на содержание — около 500 евро в год. В Турции к цене квартиры придется добавить 3,5%, а потом ежегодно выкладывать порядка 1 тыс. евро. В Испании траты еще больше: 10% и порядка 1,5 тыс. евро соответственно. На Кипре цены на "коммуналку" кусаются: за трехкомнатные апартаменты придется выкладывать ежемесячно 150–200 евро. Египетские обычные квартиры обойдутся в $12–25 в месяц, а содержание жилья в элитных комплексах, включающее уход за бассейном, прилегающей территорией и пр., будет на порядок дороже.
"В Болгарии не только наиболее низкие для тройки лидеров продаж платежи, но и довольно простая схема заключения сделки, которая обычно занимает три-четыре недели: залог, договор, оплата и нотариальное заверение сделки. В Испании чуть сложнее: залог, договор, открытие счета в банке, получение налогового номера нерезидента страны и доверенности на агента, оплата, нотариальное заверение. Но здесь есть огромный плюс в виде возможности получения кредита в размере 50% от стоимости недвижимости под 5–6% годовых на срок до 15 лет. В Турции же для покупки местной недвижимости необходимо получить в официальных органах власти выписку из акта регистрации купли-продажи недвижимости в кадастровых книгах (TAPU), что занимает до шести месяцев", — пояснила г-жа Коноваленко.
Перед покупкой объекта, рекомендованного риэлторами или найденного по интернету, не стоит слепо доверяться предоставленным характеристикам и любоваться красивыми картинками. Мария Коноваленко советует не поскупиться и выехать на место, чтобы лично убедиться, обладает ли в действительности понравившийся вариант всеми приписываемыми ему качествами. К примеру, может оказаться, что от фешенебельного дома далеко добираться до моря или берег действительно рядом, но в этом месте нет свободного доступа на пляж (к примеру, береговую линию арендуют отели, такая ситуация характерна для Турции и Египта). Стоит удостовериться и в наличии рядом объектов инфраструктуры (магазинов, сервисных предприятий, ресторанов и пр.). "Отсутствие таковых не только создаст неудобства при отдыхе для хозяев недвижимости, но и помешает им получать дивиденды, если они решат ее сдавать. Сейчас на курортах в аренду предлагается много жилья, и потенциальным постояльцам есть из чего выбирать. Поэтому наименее привлекательные варианты попросту простаивают", — говорит г-жа Коноваленко.
Тем, кто надеется подзаработать на недвижимости, нужно учитывать и продолжительность курортного сезона в той или иной стране. Например, в Болгарии он длится три-четыре месяца, в Турции — четыре-пять, а в остальное время года квартиры, скорее всего, будут невостребованными. Как следствие, доходность от сдачи в аренду жилья там не превысит 2–3% годовых. Для сравнения: средний показатель рентной доходности в европейских государствах, где на апартаменты есть круглогодичный спрос, может быть несколько выше — от 3 до 6%.
Приобретение недвижимости в Болгарии, Испании и других вышеперечисленных странах обеспечивает собственнику лишь получение мультивизы, но обычно не дает каких-либо преференций в получении вида на жительство (ВНЖ). Исключением является Кипр, где покупка квартиры стоимостью не менее 300 тыс. евро является основанием для того, чтобы подать в иммиграционную службу заявку на получение ВНЖ. Гораздо более прогнозируемым и, как следствие, популярным у украинцев способом получения гражданства за рубежом является бизнес-иммиграция, а именно инвестиции в экономику и создание определенного количества рабочих мест. Так, например, чтобы получить гарантированный вид на жительство в Болгарии, необходимо вложить в готовый бизнес, коммерческую или гостиничную недвижимость более 500 тыс. евро, в Египте — от $50 тыс.
