На птичьих правах
В Николаеве дорожает аренда коммунального имущества — для наиболее богатых, по мнению местных депутатов, категорий предпринимателей ставки вырастут вполовину. Чиновники утверждают, что даже при этом коммунальные помещения все равно остаются дешевле коммерческих, поэтому количество желающих их занять вряд ли уменьшится. Сами же коммерсанты настроены менее оптимистично и не исключают, что будут искать более дешевые объекты.
Николаевские власти переоценили коммунальное имущество. На последней сессии горсовета, которая состоялась 20 октября, был утвержден новый порядок сдачи в аренду недвижимости, принадлежащей территориальной общине города. Необходимость откорректировать документ, аналог которого местные парламентарии приняли только в апреле нынешнего года, по словам начальника отдела аренды управления коммунальной собственности горисполкома Татьяны Дмитровой, возникла после того, как в сентябре вышло постановление Кабмина №961, вносящее изменения в схему определения стоимости зданий. Если ранее в формуле фигурировала лишь стоимость материальных активов, то сейчас оценщикам разрешили учитывать также месторасположение, престижность района и пр. Помимо этого, арендная ставка ежегодно будет корректироваться на процент инфляции, чего ранее не практиковалось.
Народные избранники не ограничились "косметическими" правками и полностью переписали схему начисления арендной платы, упразднив так называемые повышающие коэффициенты бизнес-привлекательности, которые действовали в течение последнего года и должны были учитывать "нематериальную составляющую" стоимости объектов. Так, для помещений, расположенных на улице Советской, применялся коэффициент 2,5, на проспектах Ленина, Мира, Октябрьском — 2, в приближенных к центру районах — 1,5. Таким образом разработчики порядка пытались ранжировать плату в зависимости от месторасположения объекта и, следовательно, его востребованности среди потенциальных арендаторов, — поясняют в горсовете. Но при этом арендные ставки в зависимости от сферы деятельности предприятия повышены на 20–50%.
Татьяна Дмитрова говорит, что, обсуждая размер ставок для той или иной категории предприятий, депутаты руководствовались прежде всего их платежеспособностью, чем и поясняются увеличившиеся расценки для тех же банков и ломбардов. Но депутаты настолько заигрались, что в итоговом варианте ставки на коммунальные помещения оказались более высокими, чем на объекты, входящие в реестр государственной собственности, где тарифы варьируются от 10 до 25% от оценочной стоимости помещения в год. "Так как мы отменили коэффициент бизнес-привлекательности при оценке стоимости сдающегося в аренду коммунального объекта, итоговые платежи вырастут далеко не для всех арендаторов. Так, в центре, где коэффициент был 2–2,5, помещения могут даже подешеветь. Подорожают объекты в спальных районах и на окраинах, но тоже не для всех. В новых правилах очень широкий список льготных категорий предпринимателей, в который входят, к примеру, бюро ритуальных услуг, предприятия сферы обслуживания, объекты социальной инфраструктуры и пр. По моему мнению, нынешние арендные ставки более объективные, чем действовавшие до недавнего времени. Последние нередко были занижены из-за несовершенной методологии оценки стоимости объектов, в которой учитывалась только цена самого здания без учета его месторасположения. В итоге тарифы часто стартовали с 20 грн./кв. м", — оправдывает решение властей г-жа Дмитрова.
Платить по новым тарифам арендаторам придется по истечении срока действия старых договоров, которые, как правило, заключаются на год. По подсчетам чиновников, повышение расценок позволит городу в 2012 г. заработать порядка 15 млн грн. против 12 млн грн. в нынешнем году.
Впрочем, данные планы вряд ли станут реальностью. На сегодняшний день из сдающихся внаем 600 коммунальных объектов более 150 пустуют (в основном это подвальные помещения). По данным главы Общественного совета Николаева (объединяет несколько отраслевых ассоциаций) Геннадия Гончаровского, ежемесячно около 10 компаний сокращают арендованную площадь или вовсе от нее отказываются. Повышение ставок лишь усугубит данную тенденцию, тем более что большинство предприятий из-за кризиса просто не в состоянии платить больше. "Я сам уже отказался от одного помещения, второе пока оплачиваю, но не уверен, что смогу это делать по новым тарифам", — сетует г-н Гончаровский. Заместитель председателя Ассоциации специалистов по недвижимости Николаева Андрей Перминов добавляет, что для риэлторов, учитывая стагнацию на рынке, ставка в 70% от оценочной стоимости объекта в год является просто запредельной. Но чиновники оттока арендаторов не опасаются. "Все равно коммунальная собственность стоит дешевле коммерческой. К примеру, если первые этажи зданий на рынке сдаются по 80–100 грн./кв. м, то коммунальные объекты даже после подорожания будут стоить 30–40 грн./кв. м. Для полуподвальных и подвальных помещений цифры составляют 40 грн./кв. м и 20 грн./кв. м соответственно", — подытоживает эксперт.
МНЕНИЕ
Повышение ставок сделает коммунальные помещения невостребованными. Ведь многие из них находятся в плачевном состоянии и требуют дополнительных вложений в ремонт. Эти расходы, согласно договору с городом, в арендной плате никак не учитываются. У предпринимателей сейчас есть масса возможностей найти такое же по цене, а то и более дешевое помещение на открытом рынке, так как многие объекты простаивают и их владельцы готовы к торгу. К примеру, не так давно офис площадью 80 кв. м в одном из бизнес-центров, который выставлялся за 100 грн./кв. м, реально сдался за 30 грн./кв. м, то есть дешевле, чем обошлось бы аналогичное по площади и расположению, но менее качественное коммунальное помещение. Я думаю, депутаты вскоре будут вынуждены снизить арендные ставки.
