Банкиры интересуются строителями
До конца текущего года столичные банки планируют, что объемы кредитования киевских строительных компаний увеличатся в полтора раза. Застройщики, которые до недавнего времени почти не пользовались банковскими ресурсами, привлекая для строительства в основном средства населения, скоро могут стать одними из основных заемщиков на кредитном рынке.
Застройщикам предложат кредиты
На сегодняшний день более или менее активно программами кредитования строительства жилья в Киеве занимаются немного банков ("Аркада", Укрсоцбанк, АППБ "Аваль", "Форум"). При этом они работают со значительным количеством оговорок, которые, по сути, и тормозят развитие кредитования городского строительства. Львиная доля денег на возведение недвижимости строителям поступает от тех, кого принято называть частными инвесторами, — физических лиц, метр за метром выкупающих будущие квартиры. Ныне около 90% строительства жилья финансируется его будущими хозяевами, и только 10% средств застройщики получают от банкиров в качестве кредитов. Понимания с банкирами не удается достигнуть по двум ключевым вопросам — стоимости кредитов и виду обеспечения, которые необходимо предоставлять. Ситуация не из лучших, поскольку строителям приходится постоянно работать "с колес", однако пока застройщиков она устраивает. "Спрос физических лиц на столичную недвижимость сегодня достаточно высок (граждане приобретают не менее 95% всех строящихся в Киеве квартир, остальные выкупают юридические лица). Финансирование строительства за счет средств частных инвесторов продолжает оставаться наиболее выгодной и экономичной схемой для строительных компаний", — говорит начальник отдела маркетинга компании "Познякижилстрой" Олег Гукасов.
Правда, наряду с этим строительные компании не прекращают обращаться в финансовые учреждения с заявками на кредитование на предпроектной стадии возведения недвижимости. Банкиры же, которые до недавнего времени остерегались брать на себя такие риски, как кредитование под залог еще не построенной недвижимости, сейчас разрабатывают отдельные программы для строителя-заемщика. "Мы видим перспективу на этом рынке, поэтому и начали активнее сотрудничать с застройщиками (в данный момент только в столице банк время от времени кредитует 3–4 строительные компании). В планах банка — увеличение объемов кредитования таких заемщиков. Одновременно мы собираемся увеличивать кредитный портфель и за счет кредитов, выдаваемых физическим лицам для приобретения жилья", — отметил в разговоре с "ДС" начальник управления кредитного анализа АППБ "Аваль" Вадим Березовик. Ко всему, проблемы, возникающие у строителей с финансовыми учреждениями, будут решать новые банки, выходящие на рынок кредитования сделок с недвижимостью. Например, по словам начальника управления розничных продаж банка "НРБ-Украина" Владимира Шепеля, до конца третьего квартала банком будут разработаны и начнут внедряться две новые услуги: кредитование физических лиц под покупку недвижимости на первичном и вторичном рынках, также ведутся переговоры и с застройщиками, поэтому со временем не исключается финансирование и строительных компаний.
При этом заинтересованность банкиров в кредитовании столичных строителей мотивируется не только экономической целесообразностью: увеличением прибылей от кредитных операций, расширением клиент-ской базы и диверсификацией рисков. Финансистов манит потенциал рынка — застройщики говорят, что ежегодная потребность Киева в жилье составляет до 1 млн кв. м. В частности, согласно исследованиям, проведенным холдингом "Киевгорстрой", 88% населения не удовлетворены своими жилищными условиями, а 44% предполагают решить жилищные проблемы в течение ближайших 5–7 лет. Вместе с тем, на сегодняшний день у банкиров хватает своих личных причин для разработки новых услуг. "Нередко банковские учреждения выходят на рынок кредитования застройщиков с подачи своих акционеров, которые могут быть связанными своим бизнесом со строительными компаниями. Ручательства акционеров могут служить дополнительной гарантией возврата полученного в банке кредита", — рассказал "ДС" руководитель одного из столичных банков.
Строителям навязывают инвестпрограммы
Сегодня финансисты предлагают строителям несколько схем кредитования, каждая из которых предполагает разные виды залогов. В первом случае банкиры требуют от строительных компаний дополнительный залог, другими словами, в качестве обеспечения не принимается недвижимость, которая должна быть построена на кредитные средства. Зачастую на таких условиях работают с неизвестными строительными предприятиями, которые относительно недолго существуют на рынке.
Застройщики с именем вправе рассчитывать на поблажки. Им могут предложить предпроектное финансирование. "Кредитуется основа проекта, то есть как минимум 25% всех денежных потребностей при строительстве. В залог берется строящаяся недвижимость. Цена возводимого жилья постоянно возрастает, поэтому это считается ликвидным залогом. Главное, чтобы были проделаны все подготовительные работы: во всех инстанциях должен быть утвержден проект, отведена площадка и т. д. После того как застройщик получает так называемый финансовый минимум, разворачивается масштабная кампания по привлечению независимых инвесторов, проще говоря, идет распродажа квартир", — рассказал "ДС" заместитель председателя правления банка "Форум" Ярослав Колесник. Хотя в большинстве случаев банкиры стараются работать с комбинированными залогами. Например, по словам Вадима Березовика, в АППБ "Аваль" распространены случаи, когда кредитование постройки одного объекта обеспечивается квартирами и нежилыми помещениями другого построенного, но еще не проданного дома. При этом некоторые банкиры готовы идти на уступки, несколько снижая кредитные ставки для строителей, с которыми уже давно работают. По словам финансистов, сейчас они готовы ссужать строительные компании гривневыми средствами под 22–28% годовых. Сроки кредитования колеблются в рамках 1–3 лет.
Как и во всем мире, в украинской столице инвестиции в недвижимость — дело рисковое. Едва ли не самый распространенный из рисков, которым подвергаются инвесторы, — это угроза срыва сроков строительства. По словам строителей, зачастую в банки они обращаются как раз в случае возникновения таких рисков (тогда застройщики кредитуются сроком до 3–6 месяцев). Благодаря этому в Киеве еще не было случаев, когда выставленный для привлечения частных инвестиций дом не достроили. Однако банкиры учитывают подобную возможность при расчете своих рисков при кредитовании строительных компаний. "Наш банк комплексно подходит к кредитованию, минимизируя свои риски. В частности, вместе с кредитованием застройщика мы запускаем программу по кредитованию физических лиц, которые желают приобрести у этой строительной компании готовую или строящуюся недвижимость.
Таким образом, гарантируется, что дом достроят за счет привлеченных на эти цели средств частных инвесторов, а банк при этом получает дополнительную уверенность в том, что квартиры выкупят и у строительной компании-заемщика будут источники для погашения кредита", — отметил в разговоре с "ДС" Вадим Березовик. По разным оценкам, расчетно-кассовое обслуживание, которое осуществляют банки при приеме инвестиций в счет стоимости будущей недвижимости, сейчас стоит застройщикам до 3% стоимости строящегося жилья. Впрочем, банкиры уже сегодня не исключают удешевления своих услуг — как стоимости кредитования, так и расчетно-кассового обслуживания. Для этого достаточно выхода на ипотечный рынок двух-трех банков, что ожидается уже в будущем году.
